2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(42)

　　㈣ 分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念$lesson$

　　上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡是瞬間的狀態(tài)，不均衡才是真實(shí)的、永續(xù)的。因此，建立在市場(chǎng)均衡前提下的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論在實(shí)踐中不可能得到廣泛的應(yīng)用。從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來(lái)看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系;就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求也不再同比增長(zhǎng);經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加(如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會(huì)立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生)。在一穩(wěn)定可預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長(zhǎng)期、未來(lái)力量及其內(nèi)涵相對(duì)來(lái)說(shuō)并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)未來(lái)可能變化的全盤(pán)了解，而不僅是利用過(guò)去作預(yù)測(cè)。

　?、?房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)(從供給的角度來(lái)說(shuō)，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置)，盡管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置，但老師認(rèn)為，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱(chēng)合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段(圖2-2)：

　?、?自然周期的第一個(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。由于前一時(shí)期新開(kāi)發(fā)建設(shè)的數(shù)量過(guò)多或需求的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了市場(chǎng)上供給過(guò)剩，所以谷底的空置率達(dá)到了峰值。通常情況下，市場(chǎng)的谷底出現(xiàn)在前一個(gè)周期中過(guò)量建設(shè)停止的時(shí)候。凈需求的增長(zhǎng)將慢慢吸納先前過(guò)剩的供給，推動(dòng)市場(chǎng)逐漸走出谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒(méi)有或很少有新的投機(jī)性開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過(guò)渡到增長(zhǎng)狀態(tài)。隨著這個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的預(yù)期又會(huì)使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)最后達(dá)到供需平衡。

　　⑵ 在自然周期的第二階段(增長(zhǎng)超過(guò)了平衡點(diǎn))，需求繼續(xù)以一定的速度增長(zhǎng)，形成了對(duì)額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開(kāi)始迅速上漲，直至達(dá)到一個(gè)令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得開(kāi)始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。此后，需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)將會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，令總體市場(chǎng)緩緩攀升，這個(gè)過(guò)程可能像爬山那樣遲緩。當(dāng)?shù)竭_(dá)該周期的峰值點(diǎn)，即供求增長(zhǎng)曲線上的"轉(zhuǎn)折長(zhǎng)期平空置率水平下降上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率下降需求繼續(xù)上升，開(kāi)始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升點(diǎn)"時(shí)，需求增長(zhǎng)的速度開(kāi)始低于供給增長(zhǎng)速度。

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