2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(27)

　　2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。$lesson$

　　西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。

　　3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。以抵押為例：

　　(1)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價(jià)值。

　　(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中

　　繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。

　　(3)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！彼裕俅蔚盅旱姆康禺a(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。

　　4.在其他方面，如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。例如，評估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。如房改售房的價(jià)格，要符合政府有關(guān)該價(jià)格測算的要求;新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對利潤率的限定;農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆伞⑿姓ㄒ?guī)。

　　例題：遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，即估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評估資格。(判斷)

　　答案：錯(cuò)誤

　　第二節(jié) 最高最佳使用原則

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。

　　最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

　　可見，最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1)法律上許可，

　　(2)技術(shù)上可能，

　　(3)經(jīng)濟(jì)上可行，

　　(4)價(jià)值最大化。而且這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。

　　房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循最高最佳使用原則?這是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。所以，在估價(jià)中不僅要遵循合法原則，而且要遵循最高最佳使用原則。

　　最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)最佳用途;(2)最佳規(guī)模;(3)最佳集約度。

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