房地產(chǎn)權(quán)屬登記知識(shí)點(diǎn)解析

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　　一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況

　　我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。

　　就我國(guó)各地人民政府關(guān)于房地產(chǎn)行政管理的實(shí)際情況，有的城市對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，有的城市對(duì)房屋和土地分別設(shè)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因此頒發(fā)的權(quán)屬證件有所區(qū)別。本文主要針對(duì)房屋權(quán)屬管理制度做扼要介紹。

　　由于房地產(chǎn)在社會(huì)生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要地位，世界各國(guó)和地區(qū)都對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行登記管理制度，但管理制度有所不同?？梢詣澐譃閮深?，一類是契證登記制度，一類是權(quán)證登記制度。

　　1.契證登記制度

　　契證登記制度對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對(duì)抗要件制度。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進(jìn)行實(shí)證，行政登記沒有證據(jù)效力。政府行政主管部門雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性不做實(shí)質(zhì)性審查。政府行政主管部門對(duì)當(dāng)事人主張的房地產(chǎn)權(quán)利，既不頒發(fā)權(quán)屬證件，也不承擔(dān)證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的僅僅是為了公示，公眾可以借助政府登記的公簿，查閱房地產(chǎn)的權(quán)屬情況和狀態(tài)。契證登記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無(wú)公信力。契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當(dāng)事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時(shí)成立。

　　一旦發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利爭(zhēng)議，當(dāng)事人完全憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)與稅據(jù)，通過(guò)訴訟主張權(quán)利。發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭(zhēng)議，最終取決于法院審理后的確認(rèn)，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準(zhǔn)，政府登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)登記責(zé)任。

　　2.權(quán)證登記制度

　　權(quán)證登記制度對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。即政府登記機(jī)關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無(wú)誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對(duì)登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能。權(quán)證登記制度認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，僅僅是債權(quán)的設(shè)定、變更和解除，只能得到法律關(guān)于債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門審查、核準(zhǔn)并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物權(quán)效力。

　　如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭(zhēng)議，必須通過(guò)行政訴訟解決爭(zhēng)議，政府行政機(jī)關(guān)同時(shí)承擔(dān)登記責(zé)任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機(jī)關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機(jī)關(guān)撤消確權(quán)決定，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)查明的事實(shí)作出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。

　　3.我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

　　我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)有：

　　(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對(duì)違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

　　(2)對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符要求的不予登記。

　　(3)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的憑證。

　　(4)法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

　　1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

　　2.避免交易風(fēng)險(xiǎn)

　　實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)交易管理部門只要查驗(yàn)當(dāng)事人提供的權(quán)屬證件，核對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記載，當(dāng)事人即可快捷、方便的完成交易。

　　3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

　　房地產(chǎn)活動(dòng)環(huán)節(jié)很多，從取得建設(shè)用地到房屋拆遷再到開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)流通、物業(yè)管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料及權(quán)屬證件的查詢和證實(shí)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個(gè)房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。

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　　二、房屋權(quán)屬登記的種類

　　房屋權(quán)屬登記分為以下幾種：

　　(一)總登記

　　總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

　　房屋登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行總登記時(shí)，經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證?？偟怯?、驗(yàn)證、換證的期限，由縣級(jí)以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍，無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無(wú)變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

　　各地實(shí)施總登記、驗(yàn)證、換證，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限開始之日30日前發(fā)布公告。

　　(二)初始登記

　　1.初始登記即指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況。一是新建房屋進(jìn)行的初始登記;二是集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記;三是城市國(guó)有土地上少量從未辦理過(guò)登記的房屋，所進(jìn)行的初始登記。

　　2.新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的文件有：

　　(1)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

　　(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(4)施工許可證;

　　(5)房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

　　3.集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

　　(三)轉(zhuǎn)移登記

　　轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當(dāng)事人身份證明、以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。

　　(四)變更登記

　　變更登記是針對(duì)房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進(jìn)行的登記。房屋狀況發(fā)生變化包括房屋坐落地點(diǎn)名稱和門牌號(hào)碼的變更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物資狀況變更。

　　權(quán)利人申請(qǐng)變更登記，應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)，并提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。

　　(五)他項(xiàng)權(quán)利登記

　　他項(xiàng)權(quán)利是指當(dāng)事人針對(duì)房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。其中既包括擔(dān)保物權(quán)，如抵押權(quán)，也包括用益物權(quán)，如典權(quán)、承租權(quán)等。由于承租權(quán)周期暫短，變化很快，目前房地產(chǎn)行政主管部門不作為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)的登記事項(xiàng)，僅由房屋交易管理機(jī)構(gòu)做房屋租賃備案登記。產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)的他項(xiàng)權(quán)利登記主要是抵押權(quán)登記，還有很少量的典權(quán)登記。

　　申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自他項(xiàng)權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)，并提交房屋權(quán)屬證書，和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書，以及相關(guān)的證明文件。

　　(六)注銷登記

　　注銷登記即是指房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿等情況，對(duì)房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。

　　原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)于發(fā)生房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書，以及房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿的有關(guān)合同、協(xié)議和相關(guān)文件。

　　登記機(jī)關(guān)掌握應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記的情況，但原權(quán)利人未辦理注銷登記手續(xù)的，登記機(jī)關(guān)代為辦理注銷登記，并宣告原權(quán)利人所持房屋有關(guān)證件作廢。 　三、房屋權(quán)屬證書

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　　房屋權(quán)屬證書有以下幾種：

　　1.《房屋所有權(quán)證》。由房屋所有權(quán)人收?qǐng)?zhí)。

　　2.《房屋共有權(quán)證》。共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書1份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。

　　3.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。

　　房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

　　四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則

　　(一)房屋權(quán)屬登記程序

　　房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號(hào)、幢、套(問(wèn))以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。

　　登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，書面通知申請(qǐng)人。經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請(qǐng)，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。

　　申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)。申請(qǐng)人逾期申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。

　　(二)房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

　　1.登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記

　　以下情況由登記機(jī)關(guān)代為進(jìn)行房屋權(quán)屬登記：

　　(1)依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋;

　　(2)無(wú)人主張權(quán)利的房屋;

　　(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　其中房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，是指由政府依據(jù)法律程序和有關(guān)政策代行管理的房屋，不包括房屋所有權(quán)人依據(jù)民法規(guī)定委托代管的房屋。

　　由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

　　2.暫緩登記

　　以下情況申請(qǐng)人可以申請(qǐng)暫緩登記：

　　(1)因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的;

　　(2)按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的;

　　(3)法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

　　3.不予登記

　　下列情況登記機(jī)關(guān)不予登記：

　　(1)屬于違章建筑的;

　　(2)屬于臨時(shí)建筑的;

　　(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　4.注銷房屋權(quán)屬證書

　　下列情況登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

　　(1)申報(bào)不實(shí)的;

　　(2)涂改房屋權(quán)屬證書的;

　　(3)房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;

　　(4)因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。

　　注銷房屋權(quán)屬證書，由登記機(jī)關(guān)作出書面決定送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

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