房屋維修養(yǎng)護管理知識點解析

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　　我國《物業(yè)管理條例》針對物業(yè)管理區(qū)域的房屋使用和維護規(guī)定了管理制度，而社會上還有許多沒有實施物業(yè)管理或無法實施物業(yè)管理的房屋，這些房屋使用、維修管理也需要按照政策法規(guī)進行。為此，本節(jié)僅扼要介紹建設部制定并頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》和《城市危險房屋管理規(guī)定》，上述相關規(guī)定如與《條例》原則有沖突的，以《條例》為準，《條例》未作具體規(guī)范的，仍可適用上述相關規(guī)定。

　　一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

　　(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋，是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。

　　異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權證規(guī)定的范圍行使權利，并承擔相應的義務。異產(chǎn)毗連房屋的所有人和使用人，使用和修繕房屋必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關系。所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應當共同合理使用并承擔相應的義務。

　　除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨占、損害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越權利范圍，侵害他方權益的，應當停止侵害，并賠償由此而造成的損失。

　　經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關規(guī)定及時治理。一方所有人或使用人造成房屋危險的，應當及時排除危險，同時，其他所有人和使用人有權采取必要措施，防止危險的發(fā)生，造成損失的，由造成房屋危險的責任方應當負責賠償。

　　異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。

　　(二)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結構時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。

　　因使用不當造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責任人負責修繕。異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，房屋所有人應當修繕，不得拖延或者拒絕。

　　異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則處理：

　　1.共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。

　　2.共有墻體的修繕按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。

　　3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責;其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。

　　4.屋蓋的修繕：

　　(1)不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。

　　(2)可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。

　　5.樓梯及樓梯間的修繕：

　　(1)各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。

　　(2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。

　　6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。

　　7.房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。

　　異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導下，負責房屋的使用、修繕等管理工作。

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　　二、城市危險房屋管理

　　(一)危險房屋的概念與鑒定程序

　　1.危險房屋是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

　　2.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當設立房屋安全鑒定機構，負責房屋安全鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。房屋所有人或使用人向當?shù)罔b定機構提出鑒定申請時，必須持有證明其具備相關民事權利的合法證件。鑒定機構接到鑒定申請后，應當及時按下列程序進行鑒定：

　　(1)受理申請;

　　(2)初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀;

　　(3)現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況;

　　(4)檢測驗算，整理技術資料;

　　(5)全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議;

　　(6)簽發(fā)鑒定文書。

　　鑒定機構鑒定房屋為危險房屋的，分為四種情況進行處理：

　　(1)觀察使用。適用于采取適當安全技術措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。

　　(2)處理使用。適用于采取適當技術措施后，可解除危險的房屋。

　　(3)停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

　　(4)整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。

　　鑒定機構進行安全鑒定必須有兩名以上鑒定人員參加。對特殊復雜的鑒定項目，鑒定機構可以聘請相關專業(yè)人員或邀請有關部門派員參與鑒定。經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，鑒定機構必須及時發(fā)出危險房屋通知書;屬于非危險房屋的，應當在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限。

　　(二)危險房屋的鑒定費用與修繕責任

　　房屋所有人和使用人都有權申請危險房屋鑒定。經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔;經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔。

　　房屋所有人對危險房屋能夠解除危險的，應當及時解除危險;解除危險暫時有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。異產(chǎn)毗連房屋被鑒定為危險房屋的，房屋各所有權人應當按照國家對異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責任。

　　房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議及時加固或修繕治理;如果房屋所有人拒絕按照處理建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權指定有關部門代修，或者采取其他的強制措施。發(fā)生的費用由責任人承擔。

　　(三)危險房屋造成損害事故的法律責任

　　1.房屋所有人應當承擔的民事責任：

　　(1)有險不查或損壞不修;

　　(2)經(jīng)鑒定機構鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險措施。

　　2.房屋使用人、行為人應當承擔的民事責任：

　　(1)使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或使用性質;

　　(2)使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施;

　　(3)行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。

　　3.鑒定機構應當承擔的民事責任：

　　(1)因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失;

　　(2)因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故;

　　(3)因拖延鑒定時間而發(fā)生事故。

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　　三、公有住宅售后維修養(yǎng)護管理

　　《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》(已廢止)是住房制度改革中，國家向居民和職工售賣公有住宅初期，建設部制定和頒布的管理規(guī)章。該規(guī)定根據(jù)國家售賣公有住宅的形勢和住房制度改革政策，明確了公有住宅售后的維修養(yǎng)護義務和管理責任，對推動住房商品化，保障住宅所有人的合法權利和住用安全，有著重要的作用，至今仍是各地房地產(chǎn)行政管理部門指導、監(jiān)督公有住宅售后維修養(yǎng)護管理的重要文件。其中對住宅各項使用部位和附屬設施設備的劃分原則，也是目前商品住宅界定維修養(yǎng)護責任范圍的主要原則。

　　(一)住宅各項使用部位和附屬設施設備的劃分原則

　　住宅與其他物品不同，不僅具有復雜的結構，而且普遍處于共有財產(chǎn)狀態(tài)。因此區(qū)分公有住宅售后的管理責任，首先必須對住宅各項使用部位和附屬設施設備提出劃分原則，然后才能確定責任主體。

　　1.住宅自用部位和自用設備

　　住宅的自用部位和自用設備，是指戶門以內(nèi)的部位和設備，包括水、電、氣等戶表以內(nèi)的設備和自用陽臺。

　　2.住宅共用部位

　　住宅的共用部位，是指住宅承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備設施用房、建筑內(nèi)的車庫等。

　　3.住宅共用設施設備

　　住宅的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。

　　(二)住宅各部位與設施設備的維修養(yǎng)護責任

　　1.住宅所有人的維修養(yǎng)護責任

　　公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設備的維修養(yǎng)護，由住宅所有人承擔維修養(yǎng)護責任。住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托他人維修養(yǎng)護。

　　2.售房單位的維修養(yǎng)護責任

　　公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，由售房單位承擔維修養(yǎng)護責任。售房單位可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托其他房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位即物業(yè)管理企業(yè)，承擔維修養(yǎng)護責任。

　　住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向購房人收取。維修養(yǎng)護費用不足時，暫由原售房單位承擔。具體收取標準和辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新，按照國家和地方原有規(guī)定執(zhí)行。

　　3.其他責任

　　包括道路、上下水管道、窨井、化糞池、室外泵房、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設施，按照政府規(guī)定的職責分工負責維修和管理。

　　(三)公有住宅出售后的使用與管理

　　住宅所有人和維修養(yǎng)護責任單位，應當定期對住宅的自用部位、自用設備或者共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護，保證居住安全和設備的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導、監(jiān)督和管理。

　　住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備。住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償。

　　住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用應當專戶存人銀行，由維修養(yǎng)護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護。維修養(yǎng)護費用的使用受該幢住宅各所有人的共同監(jiān)督。

　　在當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導下，由原售房單位、有關管理部門及相關住宅所有人協(xié)商成立民主管理性質的住宅管理委員會，負責組織落實住宅維修養(yǎng)護管理工作;監(jiān)督維修養(yǎng)護費用的使用;組織制訂相關所有人共同遵守的協(xié)議;并協(xié)助有關部門調(diào)解相關所有人之間的住宅糾紛。

　　個人購買的其他住宅的維修養(yǎng)護管理，參照上述規(guī)定執(zhí)行。已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護管理方式，按照相關規(guī)定執(zhí)行。

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