房地產(chǎn)投資

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總>>

　　物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。為此，本章重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)知識，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資

　　一、房地產(chǎn)投資的概念

　　房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。

　　投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。

　　二、房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚;置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

　　間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。

　　(一)房地產(chǎn)直接投資

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

　　2.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用;二是作為投資將購人的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

　　(二)房地產(chǎn)間接投資

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

　　為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元、期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺問題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會;北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

　　2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

　　房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

　　投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

　　按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票成了許多個(gè)人投資者及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　3.購買住房抵押支持證券

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。2005年12月由中國建設(shè)銀行發(fā)起的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”，作為中國首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全國銀行間債券市場。

　　住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益?！∪⒎康禺a(chǎn)投資的特性

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　　(一)位置固定性或不可移動性

　　位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

　　房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租戶能方便地開展其經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力。

　　當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租戶肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

　　由于房地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。

　　(二)壽命周期長

　　土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

　　房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租戶問津時(shí)，干脆就讓它空置著。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑ㄖ镞M(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

　　國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　(三)適應(yīng)性

　　適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。

　　按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租戶的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租戶破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租戶的要求。因此，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。

　　(四)各異性

　　各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業(yè)主和租戶也不希望所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴(kuò)大業(yè)主和租戶的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　(五)政策影響性

　　政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(六)專業(yè)管理依賴性

　　專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的管理計(jì)劃，與物業(yè)管理企業(yè)一起制定有關(guān)的經(jīng)營管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　(七)相互影響性

　　相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。

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　　四、房地產(chǎn)投資的利弊

　　1.房地產(chǎn)投資之利

　　在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長，易于滿足使用者不斷變化的需要，能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點(diǎn)。

　　(1)相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至?xí)_(dá)到更高的水平。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

　　(2)能夠得到稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運(yùn)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈運(yùn)營收益為基數(shù)以固定稅率征收的。從會計(jì)的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。

　　(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，使置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報(bào)率。

　　(5)提高投資者的資信等級。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機(jī)會具有重要意義。

　　2.房地產(chǎn)投資之弊

　　房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，有某些缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在：

　　(1)流動性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的流動性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。

　　(2)投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

　　(3)投資回收期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時(shí)間的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，對投資者資金實(shí)力的要求很高。

　　(4)需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

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