投資分析的基本概念

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　　第一節(jié)　投資分析的基本概念

　　一、現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)投資活動(dòng)可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從實(shí)物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投資者利用所購(gòu)置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。

　　對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

　　經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

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　　二、投資分析的基本概念

　　三、房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分。房地產(chǎn)購(gòu)置投資是指用于購(gòu)置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營(yíng)后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入出租經(jīng)營(yíng)成本，并通過出租經(jīng)營(yíng)收入以貨幣形式回到投資者手中。流動(dòng)資金則是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。 　四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

　　(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語

　　在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專業(yè)術(shù)語來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費(fèi)用，這些術(shù)語包括：

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。

　　2.空置和收租損失

　　實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期(通常為一個(gè)月)實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時(shí)，仍可以計(jì)入收入項(xiàng)目下，只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。

　　3.其他收入

　　物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。

　　4.有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。

　　5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。

　　6.凈運(yùn)營(yíng)收益

　　從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱凈收益即：凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。

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　　7.抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的評(píng)價(jià)并不僅僅停留在獲取的多少凈運(yùn)營(yíng)收益，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除。當(dāng)然，該項(xiàng)還本付息不是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，它可以逐漸地轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益的價(jià)值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運(yùn)營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理還本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。

　　8.準(zhǔn)備金

　　準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。

　　用于物業(yè)更新改造的準(zhǔn)備金可以取有效毛租金收入或年凈運(yùn)營(yíng)收益的一個(gè)百分比。由于準(zhǔn)備金是用來支付預(yù)計(jì)要發(fā)生的用途(如每5年更新一次地毯、根據(jù)市場(chǎng)需求的變化改變室內(nèi)空間布局等)，因此可以根據(jù)物業(yè)大、中修計(jì)劃事先做出預(yù)算，定期向該賬戶注入一定數(shù)量的資金。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作“專項(xiàng)維修資金”，由業(yè)主在初始購(gòu)置物業(yè)時(shí)按購(gòu)買價(jià)格的一定比例繳納。該專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

　　9.稅金

　　我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　(1)經(jīng)營(yíng)稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。營(yíng)業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售 (出租)收入×稅率，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3) 企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)-允許扣除項(xiàng)目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。由于每個(gè)業(yè)主的納稅責(zé)任有差別，物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準(zhǔn)確地估算稅前現(xiàn)金流，而較為準(zhǔn)確的稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢專業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員后才能得到。

　　10.經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流

　　從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報(bào)(當(dāng)凈運(yùn)營(yíng)收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流是負(fù)值)。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。

　　即：稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益-抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

　　儲(chǔ)存基金通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負(fù)責(zé)支付。應(yīng)該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲(chǔ)存基金項(xiàng)目扣除，業(yè)主應(yīng)納稅所得額就等于物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益。

　　(二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流

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