現(xiàn)值與現(xiàn)值計算

點擊進入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點解析匯總>>

　　第二節(jié)　現(xiàn)值與現(xiàn)值計算

　　一、資金的時間價值

　　生產建設過程中的大小投資活動，從發(fā)生、發(fā)展到結束，都有一個時間上的延續(xù)過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評價房地產投資項目的經(jīng)濟效果或對不同投資方案進行經(jīng)濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間，以某一個相同的時間點為基準，把不同時間點上的支出和收入折算到同一個時間點上，才能得出正確的結論。

　　在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因為當前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當前的投資，也無法獲得相應的收益。

　　因此，同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將1000元存入銀行，一年后得到的本利和為1060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內讓出了1000元貨幣的使用權而得到的報酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：

　　1.隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟條件下，資金伴隨著生產與交換的進行不斷運動，生產與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。

　　2.資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。

　　資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤;通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償;風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。

　　在技術經(jīng)濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，利率是資金時間價值的一種標志。

　　由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟分析方法，提高了方案評價和選擇的科學性和可靠性。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識點解析匯總專題>>

點擊進入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點解析匯總>>

　　二、名義利率與實際利率

　　(一)名義利率與實際利率的概念

　　在以上討論中，都是以年為計息周期的，但在實際經(jīng)濟活動中，計息周期有年、季度、月、周、日等，也就是說，計息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。也就是說，當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。

　　名義利率是指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。

　　例如某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%，每月計息一次”。這里的年利率6%稱為“名義利率”。當按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的;但當按復利計息時，上述“年利率6%，每月計息一次”的實際利率則不等于名義利率(6%)。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識點解析匯總專題>>