寫字樓安全與風險管理

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　　一、寫字樓安全管理

　　(一)工程安全

　　隨著寫字樓不斷向大規(guī)模、超高層、智能化發(fā)展，寫字樓內(nèi)裝備的工程設備也向著大容量、大規(guī)劃、大系統(tǒng)發(fā)展。過去只有在工業(yè)企業(yè)中才能看到的大型強電、弱電、機電設備如今已是高檔寫字樓中的常見設備。因此，工程安全已日益成為現(xiàn)代化寫字樓物業(yè)安全的首要問題。

　　1.事故案例

　　(1)工程隱患事故。2004年1月31日凌晨4點20分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓B1主配電室墻體突然出現(xiàn)孔洞噴出水柱，險些導致正在運行中的1號的高壓變壓器(1250kVA)及其相關高壓配電柜發(fā)生重大損失。事故原因：相鄰主配電室的大廈外墻地下生活水管線斷裂(斷裂時間可能已很長)，跑水經(jīng)長期擠壓滲透，突破了外墻防水層，浸入B2主配電室。

　　(2)工程隱患事故。2004年1月23日下午3點40分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓 B1走廊水管過墻處(頂棚內(nèi))高位消防水箱穩(wěn)壓補水管(下行)彎頭脫扣跑水。大量消防水流入6臺客梯底坑，水深達1.6m。事故原因：水管彎頭原始安裝不到位，過墻孔洞未做封堵使此處頂棚內(nèi)氣溫很低，在嚴寒低溫下未裝牢固的絲扣受壓過大脫開。

　　(3)設備運行事故。2000年11月9日上午9點42分，北京海淀區(qū)某高檔國際會議大廈B1主配電室2號高壓變壓器(1000kVA)低壓側補償電容器柜爆炸起火，濃煙蔓延擴散至整個建筑。

　　(4)設備運行事故。2000年6月11日晚9點59分，北京海淀區(qū)某國家級綜合實驗大廈一區(qū)2層211實驗室存放試驗樣品的電冰箱爆炸起火，險些引發(fā)周邊的大量高壓氣瓶發(fā)生連鎖爆炸。

　　(5)設備運行事故。2000年2月20日凌晨2點40分，北京海淀區(qū)某高檔寫字樓B1主配電室1號高壓變壓器(1000kVA)高壓側10kV進線電纜絕緣老化，相間短路起火，造成大面積停電。

　　另外，垂直運輸電梯故障可能導致的人身傷亡事故，“三電”(電腦、電視、電話)信號中斷可能導致的商務損失，均威脅著寫字樓的安全。

　　2.管理措施

　　加強對寫字樓物業(yè)工程安全的管理，需要注意以下幾個方面：

　　(1)全面建立確?！笆钡墓芾砝砟睿矗?/P>

　　確保供電;確保供水;確保供氣;確保供冷;確保供暖;確保供電腦信號;確保供電視信號;確保供電話信號;確保供垂直運輸;確保供報修服務。

　　(2)制訂全年度大、中、小修計劃。

　　(3)編制《工程技術工作規(guī)程》，包括：

　　強電技術工作規(guī)程;弱電技術工作規(guī)程;機電技術工作規(guī)程;綜合技術工作規(guī)程;各技術專業(yè)崗位職責。

　　(4)建立“設備檔案”，包括：

　　設備用電;設備原始記錄;設備所需部件及備件登記表;設備技術資料登記表;設備年度運行記錄;設備缺陷記錄;設備檢修記錄;設備事故記錄;設備結構修改記錄;設備其他記錄。

　　(5)建立《設備狀態(tài)月報》，包括設備運行狀態(tài)和設備完好狀態(tài)。

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　　(二)消防安全

　　自從1885年世界上第一幢高層建筑美國芝加哥的“人壽保險公司大樓(12層)建成”迄今為止119年，人類高層建筑消防安全始終是一個嚴肅的任務。

　　高層建筑消防安全的一個顯著特點，就是火勢一旦形成蔓延極為迅猛。主要原因：一是高層建筑自身有眾多的豎向管井，在建筑物內(nèi)似座座煙囪，成為火災蔓延的重要通道;二是因熱壓差的作用，高層建筑煙氣豎向流動極為迅速，據(jù)測試可達3～4m/s;三是受風壓的影響(有資料查明：風壓、風速隨建筑高度成正比)，風助火勢，燃燒劇烈，蔓延極快。高層寫字樓還有一個顯著的特點，就是夜間人走樓空，白天留下的隱患往往在夜間爆發(fā)。盡早發(fā)現(xiàn)火險、自動監(jiān)控無人區(qū)，對高層寫字樓消防安全是至關重要的。因此，有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。經(jīng)驗證明，自動消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。

　　除依靠自動消防系統(tǒng)外，嚴密的防火措施也是十分重要的。一是必須建立嚴密規(guī)范的消防責任制，落實任務、明確責任。二是消防人員必須熟悉消防設備、設施的部位和性能。對消防水泵、噴灑水泵、消防管道、消防報警系統(tǒng)及各種閥門、噴水器、報警閥、水流指標器等經(jīng)常進行檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使消防設備、設施始終處于良好的使用狀態(tài)。三是對防火避難層任何單位不得占用，消防電梯處于完好狀態(tài)，防火通道必須暢通，不得堆放任何雜物或封閉。四是對消防人員要進行定期的培訓和實戰(zhàn)訓練演習，始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。五是對租戶要進行消防知識宣傳教育，以及指導租戶掌握消防器材的使用方法。

　　(三)治安安全

　　寫字樓物業(yè)治安主要由物業(yè)管理企業(yè)保安部的內(nèi)保人員、外保人員和車場管理人員負責。主要任務是疏導和控制。

　　1.對寫字樓交通流線的疏導

　　寫字樓交通流線的管理，可遵循三個原則：

　　(1)分流原則：垂直分流;水平分流。

　　(2)層次原則：時序層次;等級層次;主次層次：外主體流線為機動車流，內(nèi)主體流線為辦公人員。

　　(3)簡捷原則。

　　2.對進、出和在大廈內(nèi)滯留的人員、車輛的控制

　　針對租戶變動性大，外來辦事人員多，治安保衛(wèi)工作難度大的特點，一是必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，掌握樓內(nèi)重點要害部位。二是定期檢查辦公樓的安全設施，檢查承租各單位安全治保措施落實情況，對監(jiān)控設施經(jīng)常進行維修、保養(yǎng)，監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對寫字樓車庫、地下室、電梯間、通風口、衛(wèi)生間、水房等部位要做到安全防范，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。四是對寫字樓周圍堅持24小時巡邏制度，對外來辦事人員實行驗證登記制度。

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　　(四)應急預案

　　寫字樓物業(yè)管理部門應制定必要的應急預案，主要包括如下方面：

　　供電中斷應急預案;供水中斷應急預案;燃氣泄漏應急預案;“三電”信號中斷應急預案;垂直運輸事故應急預案;防火應急預案;防水應急預案;防盜應急預案;防毒應急預案;防爆應急預案;防疫應急預案;防震應急預案。

　　二、寫字樓風險管理

　　(一)寫字樓物業(yè)風險的識別

　　1.風險識別的作用

　　風險識別是風險管理的基礎。沒有風險識別的風險管理是盲目的，通過風險識別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風險因素識別出來，是制定風險應對計劃的依據(jù)。

　　2.寫字樓物業(yè)管理風險的特點

　　(1)全員性：寫字樓風險的識別不只是物業(yè)總經(jīng)理或物業(yè)管理企業(yè)個別人的工作，而是全體員工參與并共同完成的任務。

　　(2)全期性：寫字樓風險的不確定性，決定了風險識別的全壽命性，即寫字樓生命周期中的風險都屬于風險識別的范圍。

　　(3)動態(tài)性：風險識別并不是一次性的，在寫字樓經(jīng)歷的竣工驗收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運管理服務過程的全過程中都要根據(jù)情況的變化適時進行風險識別。

　　3.寫字樓物業(yè)管理風險的種類

　　(1)工程隱患風險;

　　(2)設備運行風險(機毀人亡的重大事故;商務信息中斷、丟失);

　　(3)消防防范風險;

　　(4)保安防范風險;

　　(5)自然災害風險。

　　(二)寫字樓物業(yè)風險的應對

　　1.風險應對程序

　　寫字樓物業(yè)的風險應對程序如圖10-3所示。

　　2.風險應對計劃

　　寫字樓物業(yè)的風險應對計劃應盡可能詳細，比如說在什么情況下采取什么行動。風險應對計劃一般應包括如下內(nèi)容：

　　(1)已識別的風險及其風險特征描述，對寫字樓哪些方面造成影響，風險如何影響寫字樓經(jīng)營管理的目標;

　　(2)風險承受主體及相應的責任分配;

　　(3)定性和定量風險分析過程的結果;

　　(4)對某一具體風險經(jīng)過分析接受的風險應對措施;

　　(5)風險策略實施后，預期的殘余風險水平;

　　(6)用于執(zhí)行選定的風險應對策略的具體行動計劃;

　　(7)應對措施的預算和時間;

　　(8)意外事故應急計劃和反饋計劃。

　　3.風險應對策略

　　風險應對策略一般應包括風險回避、風險轉移(購買寫字樓物業(yè)保險即為此種策略之一)、風險減輕、風險承擔(將損失攤入經(jīng)營成本，建立意外損失基金等)、風險分擔和應急措施。

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　　三、寫字樓的物業(yè)保險

　　在采取了各種安全和風險管理措施后，寫字樓物業(yè)仍有可能在持有期內(nèi)由于某種意外的原因使物業(yè)損毀，從而導致出租經(jīng)營過程的中斷，這很可能會使投資者進入破產(chǎn)的境地。為了抵御這種突發(fā)事件給物業(yè)帶來的財務風險，業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)通常要作出綜合保險安排。一般說來，單一的保單不可能為投資者提供完全的保障，而即使有這樣一種能提供全面保障的保單，保險費的數(shù)額也可能是很難承受的，所以寫字樓物業(yè)投保過程中，投保人的保險計劃經(jīng)常是由多個保單組成的保險組合。

　　從理論上來說，物業(yè)投資過程中的所有風險都可能通過保險安排來進行規(guī)避，但在物業(yè)投保的過程中，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)通常還要在投保項目和保險費支出之間作出平衡。如果將所有風險都通過投保的方式轉嫁給保險公司則可能會由于過高的保險費支出使投資者徒勞無功。因此，寫字樓的業(yè)主主要是選擇那些自己無法控制的風險項目進行投保，對于那些自己可以控制或規(guī)避的風險項目就承擔下來，以獲取高于平均收益水平的風險報酬。

　　寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租戶都要參加保險，以保障其自身的利益和其他與物業(yè)有關方面的利益。寫字樓物業(yè)的業(yè)主通常將收入損失、結構毀損和第三者責任投保，此時業(yè)主被稱為投保人，物業(yè)管理企業(yè)為附屬投保人。但寫字樓物業(yè)投保的最大特點是：保險費是物業(yè)運營成本的一部分，且這部分費用最終要轉嫁到租戶身上。由于寫字樓物業(yè)的整體保險不包括各租戶單獨承擔部分的空間，因此大多數(shù)寫字樓的租約要求租戶就其承租空間內(nèi)的辦公設備等財產(chǎn)單獨投保，寫字樓物業(yè)租戶投保的項目應以能夠保持其企業(yè)正常運轉并能承擔租約中規(guī)定的其要承擔的責任為原則，當然租戶也可能就其他項目投保，如專業(yè)顧問公司可以投保專業(yè)責任保險、職工醫(yī)療保險、職工養(yǎng)老或失業(yè)保險等。

　　保險公司和投保人之間的保險協(xié)議使得投保人有權利在意外災害發(fā)生時得到保險公司的賠償。例如，寫字樓內(nèi)由于用電安全問題導致火災，業(yè)主就可以向其投保的保險公司索賠。當然，如果事實證明是租戶的職員用電不慎導致了火災的發(fā)生，則業(yè)主的保險公司就可以向租戶或其保險公司索賠，以彌補自己的損失。

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