寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價

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　　一、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)

　　對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循。這些標(biāo)準(zhǔn)往往反映了物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理工作的能力。這些標(biāo)準(zhǔn)通常包括：

　　1.能否令業(yè)主滿意。主要看物業(yè)管理企業(yè)受托進(jìn)行物業(yè)管理的條件、所能提供的服務(wù)方式等是否滿足業(yè)主的要求。

　　2.專業(yè)服務(wù)的水平。主要了解物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理的時間、可投入的專業(yè)人員的數(shù)量及其從業(yè)資格、當(dāng)?shù)氐穆曌u、當(dāng)前管理的物業(yè)的情況等。

　　3.向業(yè)主提供信息的能力。除了月報告以外，業(yè)主通常還需要有關(guān)收入或房產(chǎn)稅、法律問題等方面的信息，許多物業(yè)管理企業(yè)擁有自己的計算機(jī)信息管理系統(tǒng)，能及時、便捷地提供業(yè)主所需要的信息報告。

　　4.管理計劃。物業(yè)管理企業(yè)在收費相同的情況下不可能提供完全相同的服務(wù)。選擇物業(yè)管理企業(yè)最好的辦法就是根據(jù)上面的三條標(biāo)準(zhǔn)選擇三至四家物業(yè)管理企業(yè)，然后確定一個管理計劃，再從中選擇要求管理費用最合理的企業(yè)。

　　應(yīng)當(dāng)特別指出的是，選擇物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)和當(dāng)初選擇物業(yè)時一樣小心謹(jǐn)慎，因為良好的物業(yè)管理極大地影響著業(yè)主投資目標(biāo)的實現(xiàn)，業(yè)主能否達(dá)到預(yù)期收益的目標(biāo)、投資成功還是失敗都與物業(yè)管理有著直接的關(guān)系。

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　　二、物業(yè)管理工作的評價

　　良好的物業(yè)管理并不僅僅意味著百分之百的出租率。實際上，沒有空置可能預(yù)示著物業(yè)的租金水平低于市場租金。所以要結(jié)合目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)管理工作進(jìn)行評價而不能僅憑主觀的感覺。當(dāng)然，對物業(yè)管理工作進(jìn)行評價的主要目的是令物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務(wù)，而并不總意味著決定是保留還是辭退當(dāng)前的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理工作的評價應(yīng)著重從以下幾個方面考慮：與租戶有良好的溝通;及時收取租金;及時處理租戶的投訴;達(dá)到了出租率目標(biāo);物業(yè)維修狀況良好;經(jīng)營費用沒突破事先的預(yù)算;及時提供有關(guān)物業(yè)報告;為業(yè)主的利益主動提出建議;對業(yè)主的批評或建議反應(yīng)迅速。

　　需要考慮的因素可能還有很多，可以通過對每一項因素打分的方式來作出綜合評價。

　　此外，對于大多數(shù)物業(yè)來說，由于租戶眾多，物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員的能力還應(yīng)包括協(xié)調(diào)解決租戶間的矛盾方面。因為租戶之間的爭端并不都需要付諸法律程序解決，需要物業(yè)管理企業(yè)作為解決矛盾的中介，使不同租戶之間能和睦相處。

　　當(dāng)然，評價的最后一步就是將評價結(jié)果與物業(yè)管理企業(yè)見面，這是物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)與業(yè)主的關(guān)系、提高管理和服務(wù)水平的絕好機(jī)會。

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　　三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價

　　寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)體系相結(jié)合，可歸納出績效評價的三項主要指標(biāo)。

　　(一)服務(wù)滿意度

　　這是寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項指標(biāo)。主要是指業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和員工對物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。主要有六個方面的區(qū)分：

　　快與慢之分(服務(wù)效率);熱與冷之分(服務(wù)態(tài)度);好與壞之分(服務(wù)質(zhì)量);全與缺之分(服務(wù)制度);有與無之分(服務(wù)程序);明與暗之分(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn))。

　　前三個方面屬于“硬水平”，屬于感性服務(wù)，是向業(yè)主輸出一種感覺，主要體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度;后三個方面屬于“軟水平”，屬于理性服務(wù)，是向員工輸入一種理念主要體現(xiàn)員工對物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。

　　(二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　此為寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第二類指標(biāo)。項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。

　　寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標(biāo)包括：租金價格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。

　　物業(yè)管理方面績效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴(kuò)簽、新簽、退簽等指標(biāo)。

　　(三)物業(yè)品牌化

　　品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明，是值得市場信任的標(biāo)志，是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)。

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