零售商業(yè)物業(yè)及其分類

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　　一、零售商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)介

　　零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來(lái)銷售商品或服務(wù)的物業(yè)。零售商業(yè)物業(yè)的范圍相當(dāng)廣泛，從小型店鋪、百貨商場(chǎng)到大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬(wàn)平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個(gè)城市甚至全國(guó)。在房地產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域，零售商業(yè)物業(yè)又稱為商業(yè)地產(chǎn)。

　　傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設(shè)施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。為此，從城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來(lái)的大型零售商開始在城市更廣泛的范圍內(nèi)開設(shè)其連鎖分支機(jī)構(gòu)，從而大大方便了城市居民購(gòu)物，使居民在城市的任何一個(gè)地方都能以幾乎相同的價(jià)格買到相同的商品。

　　超級(jí)市場(chǎng)的出現(xiàn)，大大降低了人工成本，使商品的價(jià)格更加具有競(jìng)爭(zhēng)力;各零售商對(duì)商業(yè)聚集效應(yīng)的認(rèn)同，為更大規(guī)模的零售購(gòu)物中心的發(fā)展提供了條件。近十年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，全國(guó)各主要城市的零售商業(yè)營(yíng)業(yè)額大都以每年百分之二十以上的速度增長(zhǎng)。在消費(fèi)者購(gòu)物支出大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，人們不再僅僅關(guān)注商品的質(zhì)量和價(jià)格，還對(duì)購(gòu)物環(huán)境提出了越來(lái)越高的要求，這就為適應(yīng)這種需要而發(fā)展起來(lái)的零售商業(yè)物業(yè)管理提供了廣闊的前景。

　　二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)史

　　(一)國(guó)外零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展

　　關(guān)于百貨商店(Department　Store)的產(chǎn)生時(shí)間，西方學(xué)者有不同的看法。有人認(rèn)為，隨著工業(yè)的發(fā)展和村鎮(zhèn)發(fā)展成為城市，普通商店逐漸增加所經(jīng)營(yíng)商品的花色、品種、規(guī)格，逐漸發(fā)展成為百貨商店。美國(guó)管理學(xué)家彼得?德魯克認(rèn)為，百貨商店最早于公元1600年左右產(chǎn)生在日本。日本三井家族的第一個(gè)成員在東京創(chuàng)辦世界上第一家百貨商店。但是，西方學(xué)者普遍認(rèn)為百貨商店最早在1852年產(chǎn)生于法國(guó)，當(dāng)時(shí)在法國(guó)首都巴黎，有一位名叫A?布西哥的人，開辦了一座“邦?馬爾謝”(Bon　marche)商店，這是世界商業(yè)史上第一個(gè)實(shí)行新經(jīng)營(yíng)方法的百貨商店。

　　而最早的現(xiàn)代購(gòu)物中心 (Shopping　Center)建成于美國(guó)，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的必然產(chǎn)物。1956年，美國(guó)第一個(gè)購(gòu)物中心――Southdale　Mall在明尼阿波利斯城(Mirmeapolis)附近開業(yè)。它是由Dayton和Donaldson兩家百貨商店共同開發(fā)建設(shè)的，其初衷是為了通過(guò)共同開發(fā)降低建造成本。后來(lái)他們驚奇地發(fā)現(xiàn)，兩家百貨商店在同一屋檐下經(jīng)營(yíng)不但不會(huì)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)而受損，反而會(huì)相互促進(jìn)而增加各自的銷售額。這個(gè)發(fā)現(xiàn)可以算是零售商業(yè)歷史上的一個(gè)重要的里程碑。從那以后，購(gòu)物中心在美國(guó)和全世界就得到了迅速的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)者通過(guò)優(yōu)化零售店組合使主力店和小型專賣店的銷售互相促進(jìn)。目前，購(gòu)物中心已經(jīng)成為非常普遍的零售物業(yè)形態(tài)。

　　(二)國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展

　　雖然百貨商店在1900年即在我國(guó)出現(xiàn)，但在我國(guó)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展是在1949年新中國(guó)成立之后。建國(guó)后我國(guó)政府興建的第一座百貨商店是北京市百貨大樓，它建成于1955年9月。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1956年我國(guó)共有各類百貨商店2100余座。此后，雖然全國(guó)各地紛紛興建百貨商店，但都沒有擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的束縛，無(wú)論在規(guī)模上還是在經(jīng)營(yíng)方式上都沒有突破性的發(fā)展。

　　改革開放使我國(guó)零售商業(yè)發(fā)生了巨大變化。全國(guó)大中城市自上世紀(jì)80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百貨店的高潮。20世紀(jì)80年代中期，全國(guó)年銷售額超過(guò)1億元的百貨商店、商城或商廈已超過(guò)200多家。然而，我國(guó)傳統(tǒng)的百貨零售商業(yè)自1996年以來(lái)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，銷售額明顯下降，而現(xiàn)代化的購(gòu)物中心逐漸占據(jù)上風(fēng)。我國(guó)購(gòu)物中心的萌芽出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代中期，主要位于北京、上海等大城市的繁華商業(yè)區(qū)中寫字樓的裙房?jī)?nèi)，例如上海的時(shí)代廣場(chǎng)、嘉里不夜城;北京的賽特購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)等。從20世紀(jì)90年代末期開始，我國(guó)一些大城市里也逐漸出現(xiàn)了一批規(guī)模較大、零售業(yè)態(tài)復(fù)合度較高的摩爾(Shopping　Mall)，例如廣州天河城、上海友誼南方商城、北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心等。 　三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容

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　　零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作，主要分為六個(gè)模塊。

　　1.招商及承租戶組合

　　在某一項(xiàng)寫字樓或公寓大廈的項(xiàng)目，每個(gè)出租單元可以分別地經(jīng)營(yíng)成功，即承租戶間是彼此獨(dú)立的，單一承租戶的成功不必依賴、仰賴于其他承租戶的成功。但是在購(gòu)物中心等零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中，這是無(wú)法成立的，每個(gè)承租戶的成功，非常依賴甚至是取決于其他承租戶的成功。這類似于生物界中的所謂共生，即彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。

　　為了維持這種共生關(guān)系，購(gòu)物中心必須整合各家商店的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，有如經(jīng)營(yíng)一家綜合商廈。所以，各商店是不能被區(qū)分銷售的，必須整合為一個(gè)整體，以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控。

　　要維系對(duì)各商店的掌控，要有如首席指揮家在指揮交響樂曲般地計(jì)劃各商店的定位配置，這就是承租戶組合。想想一首管弦樂曲組合：有弦樂器在這撥彈、銅管樂器在那吹奏及敲擊樂器在稍遠(yuǎn)處打著拍子，承租戶組合就是如此這般。然而，組合是會(huì)因?yàn)槌凶鈶舳淖兊?，也?huì)因?yàn)槎ㄎ欢淖儭?/P>

　　成功的招租，對(duì)購(gòu)物中心業(yè)主及管理者而言，表示是穩(wěn)定的收入來(lái)源。未出租空間對(duì)購(gòu)物中心業(yè)主及管理者是沒有生產(chǎn)力的，而且還會(huì)影響其他承租戶的生產(chǎn)力，愈少的店鋪，表示愈少的消費(fèi)者，表示愈少的業(yè)績(jī)。

　　2.零售技術(shù)

　　雖然每個(gè)單一商店的經(jīng)營(yíng)是留給各店經(jīng)理的一片天空，但是購(gòu)物中心的物業(yè)管理師還是必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解：(1)商品選擇，迎合消費(fèi)者對(duì)流行、款式、品質(zhì)及價(jià)格需求;(2)選項(xiàng)范圍，充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定;(3)商品盤存，與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量;(4)櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時(shí)常更換;(5)商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標(biāo)價(jià)清晰規(guī)范。

　　3.物業(yè)維護(hù)

　　購(gòu)物中心的維護(hù)工作是透過(guò)保養(yǎng)，維修及汰換零件、系統(tǒng)來(lái)落實(shí)，通常承租戶是負(fù)責(zé)他們的承租范圍，而業(yè)主則是負(fù)責(zé)公共區(qū)域。維護(hù)工作計(jì)劃是一種藝術(shù)的要求，要實(shí)現(xiàn)保全機(jī)能、節(jié)約能源及避免危機(jī)的目標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，承租戶除租金外，需要給付所配比的公共區(qū)域維修基金，該基金由購(gòu)物中心業(yè)主統(tǒng)籌管理。

　　4.營(yíng)銷

　　商品及服務(wù)用策略性的手段帶給潛在的消費(fèi)者，并引起消費(fèi)者的注意，以如何進(jìn)入購(gòu)物中心視為一項(xiàng)“商品”，這是必須要有手段去營(yíng)造并且維持一貫的形象去告知及吸引消費(fèi)者的，這就是所謂的營(yíng)銷計(jì)劃。簡(jiǎn)單地說(shuō)，營(yíng)銷計(jì)劃的主要重點(diǎn)包括情境分析、問(wèn)題與機(jī)會(huì)分析、目標(biāo)與宗旨、策略和手段等內(nèi)容。

　　5.保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理

　　由于保險(xiǎn)費(fèi)是購(gòu)物中心業(yè)主及承租戶一項(xiàng)主要的支出，風(fēng)險(xiǎn)管理就是節(jié)流的主要手段。其中一項(xiàng)最簡(jiǎn)明的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，是確保災(zāi)害不會(huì)發(fā)生，不出租給會(huì)造成危險(xiǎn)的承租戶。

　　6.財(cái)務(wù)管理

　　購(gòu)物中心經(jīng)理人必須極大化購(gòu)物中心的“價(jià)值”，即購(gòu)物中心的公開市場(chǎng)價(jià)值。影響購(gòu)物中心價(jià)值的外部因素，包括了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、自然、空間利用、租金收益管理及節(jié)流的方法，管理水平的高低也能夠影響購(gòu)物中心的價(jià)值。

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　　四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型

　　按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理可以分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場(chǎng)管理這兩個(gè)層次。

　　(一)策略與運(yùn)行管理

　　策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容，這項(xiàng)工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時(shí)就開始進(jìn)行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場(chǎng)需求分析、選址分析、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。這些工作正是從資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)的收益最大化。策略與運(yùn)行管理有時(shí)由投資商自己(投資商的一個(gè)部門或子公司)承擔(dān)，有時(shí)由投資商委托給專業(yè)的零售物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這取決于投資商對(duì)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的熟悉程度。

　　從管理層面上來(lái)看，策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的更高層次，對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。例如，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與包括國(guó)美電器、沃爾瑪?shù)攘闶燮髽I(yè)合作的過(guò)程中，新加坡嘉德地產(chǎn)與華聯(lián)商廈合作的過(guò)程中，都已經(jīng)充分的認(rèn)識(shí)到，能否找到合格的、能承擔(dān)商業(yè)物業(yè)策略和整體運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是成功的關(guān)鍵。

　　然而目前在我國(guó)，由于能夠獨(dú)立承擔(dān)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的專業(yè)物業(yè)公司極少，加之投資商或業(yè)主對(duì)把商業(yè)物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)公司管理的認(rèn)識(shí)也有限，因此目前由傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)這一層次管理工作的商業(yè)物業(yè)并不多見，一般直接由投資商完成，或委托給專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司或顧問(wèn)公司完成。

　　(二)現(xiàn)場(chǎng)管理

　　現(xiàn)場(chǎng)管理則是在物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后，對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)?，F(xiàn)場(chǎng)管理是對(duì)物業(yè)“硬件”的管理?，F(xiàn)場(chǎng)管理有如下幾種類型：

　　1.按管理組織形式不同分類

　　目前一些大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理在管理組織形式上通常采取“門里門外”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。

　　小物業(yè)是指商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所屬的后勤和總務(wù)部門中單獨(dú)設(shè)立一些崗位，其人員負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積區(qū)域內(nèi)的物業(yè)保潔、工程小修(如接電源、安插座等)、內(nèi)部保安工作(如歇業(yè)封門、監(jiān)控等)。大物業(yè)是指在商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積區(qū)域外的工作由專業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)，如負(fù)責(zé)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)聯(lián)的工程大系統(tǒng)的運(yùn)行和保養(yǎng)、門前三包、外部清潔、消防系統(tǒng)及停車場(chǎng)的管理等。

　　這種“門里門外”物業(yè)管理形式所涉及的各方的責(zé)任、負(fù)責(zé)的區(qū)域等事項(xiàng)必須通過(guò)合同加以詳細(xì)確定。它的優(yōu)勢(shì)是責(zé)任明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者不必為物業(yè)管理過(guò)多操心，小物業(yè)配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)更加便捷。它的劣勢(shì)是條塊分割太明確，統(tǒng)一協(xié)調(diào)不便，處理突發(fā)事件時(shí)往往會(huì)產(chǎn)生協(xié)調(diào)不順暢的問(wèn)題。另外由于各方利益不同，難免會(huì)發(fā)生相互推諉的情況。

　　2.按專業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類

　　還有一些大型商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營(yíng)者根據(jù)物業(yè)管理各個(gè)專業(yè)的特點(diǎn)，將關(guān)鍵專業(yè)和費(fèi)用開支大的專業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡(jiǎn)單、勞動(dòng)密度大和費(fèi)用可控制的專業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對(duì)外實(shí)施分包。有的是將所有的專業(yè)全部發(fā)包給一家物業(yè)管理企業(yè)，有的則是分別分包，對(duì)外簽訂幾份甚至十幾份的專業(yè)委托合同。

　　上述分別分包的形式一方面可以使專業(yè)分工更加細(xì)化和明確，另一方面也存在一些弊端，例如溝通環(huán)節(jié)過(guò)多，全面協(xié)調(diào)困難;用工人數(shù)較多，總體成本加大;各合同起止時(shí)間不一，相互影響正常工作，必須嚴(yán)格控制好工作中的關(guān)鍵點(diǎn)。

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