某出租公寓項(xiàng)目投資分析案例

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　　一、項(xiàng)目概況

　　“MGM中心”項(xiàng)目，位于北京市東三環(huán)路姚家園路口，團(tuán)結(jié)湖公園北側(cè)，處于首都機(jī)場(chǎng)到天安門(mén)廣場(chǎng)軸線上的中心點(diǎn)，是北京市商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)的黃金地段。項(xiàng)目所處的位置距天安門(mén)廣場(chǎng)8km、至王府井商業(yè)區(qū)6km、至首都機(jī)場(chǎng)20km、至亞運(yùn)村約10km、至北京火車站約6km、至北京西客站約15km，其環(huán)境和交通條件十分理想。

　　該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為15246.0m2，規(guī)劃允許建筑面積為8.7萬(wàn)m2，由一棟二十六層寫(xiě)字樓和兩棟二十六層的公寓組成，其中地上一至三層及裙房為綜合商場(chǎng)和餐飲娛樂(lè)服務(wù)用房，內(nèi)容包括：餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、按摩室、舞廳、多功能廳、保齡球室、臺(tái)球室、棋牌室、電子游戲室以及會(huì)議室。地下一層作為商場(chǎng)使用;設(shè)備層和停車庫(kù)分別設(shè)在地下二層和三層。

　　本項(xiàng)目中寫(xiě)字樓和公寓的主要服務(wù)對(duì)象是國(guó)內(nèi)外商務(wù)人員、金融機(jī)構(gòu)和各類公司，為其從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及公務(wù)活動(dòng)提供良好的辦公、生活環(huán)境。項(xiàng)目中商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施的主要服務(wù)對(duì)象為租住本項(xiàng)目寫(xiě)字樓和公寓及附近地區(qū)的城市居民。

　　該項(xiàng)目由A公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，寫(xiě)字樓于2001年初開(kāi)工建設(shè)，2002年6月底完成主體結(jié)構(gòu)封頂，2003年5月竣工交付使用。公寓樓及裙房商業(yè)于2001年初開(kāi)工，2002年8月初完成到±0.000，2003年6月主體結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月竣工投入使用。

　　現(xiàn)有B公司擬購(gòu)買“MGM中心”的兩棟公寓物業(yè)，C公司作為B公司房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作的長(zhǎng)期伙伴，為了輔助B公司決策并判斷承接本資產(chǎn)管理工作的可行性，對(duì)該置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析?！《⒁?guī)劃設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　1.設(shè)計(jì)方案

　　“MGM中心”公寓樓，緊鄰北京市團(tuán)結(jié)湖公園北測(cè)，該公園占地面積13.8萬(wàn)m2，公園內(nèi)除有蘇州園林式的十大景點(diǎn)之外，還有占地4.6萬(wàn)m2的人工湖。使得未來(lái)MGM中心公寓樓的住戶能在繁華的大都市中，享受寶貴的自然環(huán)境和少有的湖光水色，使居住生活質(zhì)量大大提高。

　　“MGM中心”公寓由兩棟二十六層的建筑物組成，其中地下一層至地上三層為商業(yè)零售用房，地下二層和地下三層為停車庫(kù)和技術(shù)設(shè)備用房，地上四層至二十六層為公寓樓，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、居住為一體的綜合性大樓。該項(xiàng)目的具體建筑面積分配如表3-2所示。

　　(二)建造與裝修標(biāo)準(zhǔn)

　　1.建造標(biāo)準(zhǔn)

　　該工程的建筑等級(jí)為一級(jí)，耐火等級(jí)為一級(jí)，抗震設(shè)防裂度為8°，主體結(jié)構(gòu)為“框架-剪力墻結(jié)構(gòu)”。

　　2.裝修標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)外墻和內(nèi)墻：四層以下裙樓采用天然花崗石飾面，五層至屋頂采用高級(jí)石英面磚及局部玻璃幕墻;內(nèi)墻采用輕鋼龍骨雙面隔聲石膏板墻，起居室及臥室墻面用高級(jí)彩色噴涂，廚房及浴室貼高級(jí)瓷磚到頂。

　　(2)地面和頂棚：起居室及臥室地面采用企口木地板，廚房及浴室地面鋪高級(jí)防滑地磚;起居室及臥室的頂棚涂無(wú)光乳膠漆，浴室及廚房頂棚采用鋁塑板吊頂。

　　(3)門(mén)窗：每戶入戶大門(mén)為高級(jí)全封閉鋼質(zhì)四防門(mén)(防盜、防火、隔聲、保溫)，裝配高級(jí)合金門(mén)鎖，小五金配件及窺視鏡，臥室、廚房、浴室門(mén)為高級(jí)夾板門(mén)，配高級(jí)小五金配件;窗采用高級(jí)鋁合金窗。

　　(4)公寓入口及電梯大堂：墻身采用高級(jí)大理石，地面用高級(jí)石材鋪設(shè)，礦棉吸聲板吊頂，安裝各居住單元獨(dú)立信箱。

　　(5)水、電、熱供應(yīng)系統(tǒng)：全天候熱水供應(yīng)，每戶設(shè)分戶獨(dú)立冷熱水表;采用美國(guó)CATERPILLAR發(fā)電機(jī)組作為大廈的備用電源，設(shè)有雙路供電系統(tǒng)，每戶配備10KVA的用電量;公寓內(nèi)設(shè)置全天候采暖系統(tǒng)，配置美觀木質(zhì)暖氣罩。

　　(6)電梯：主要采用日本生產(chǎn)的三菱電梯，具體電梯的配置與選擇如表3-4所示。

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　　三、購(gòu)買投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分析

　　(一)購(gòu)買投資與資金籌措

　　1.MGM中心公寓樓的購(gòu)買投資

　　(1)購(gòu)買價(jià)格：40000m2×1600美元/m2=6400萬(wàn)美元;

　　(2)代理費(fèi)用：6400萬(wàn)美元×2%=128萬(wàn)美元;

　　(3)契稅：6400萬(wàn)美元×3%=192萬(wàn)美元;

　　(4)手續(xù)費(fèi)：6400萬(wàn)美元×1%=64萬(wàn)美元;

　　(5)印花稅、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等其他費(fèi)用：6400萬(wàn)美元×1.5%=96萬(wàn)美元;因此，MGM中心公寓樓的購(gòu)買總投資為：6816萬(wàn)美元。

　　2.MGM中心公寓樓購(gòu)買投資的資金籌措

　　B公司購(gòu)買MGM中心公寓樓后，將專門(mén)成立一個(gè)物業(yè)投資公司，該物業(yè)投資公司的注冊(cè)資金一般要求達(dá)到投資總額的30%左右。因此，假設(shè)投資者的購(gòu)買總投資中有35%即2385.6萬(wàn)美元為資本金，其余65%即4430.4萬(wàn)美元為金融機(jī)構(gòu)提供的15年期商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款年利率為12%。假設(shè)該抵押貸款的本息在15年內(nèi)于每年用所得稅前的凈運(yùn)營(yíng)收益等額償還。

　　(二)MGM中心公寓樓出租過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分析

　　1.出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用

　　本公寓物業(yè)出租過(guò)程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業(yè)管理費(fèi)用和建筑物維護(hù)維修費(fèi)用，物業(yè)管理公司所提供的保安、清潔和維護(hù)維修服務(wù)不再另行向租戶收費(fèi)，設(shè)備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護(hù)維修費(fèi)用內(nèi)。但一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用費(fèi)，可由公寓內(nèi)的租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司代收代繳，因?yàn)檫@種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業(yè)管理費(fèi)和建筑物維護(hù)維修費(fèi)均為毛租金收入的5%。

　　此外，從毛租金收入中還需支付保險(xiǎn)費(fèi)、市場(chǎng)推廣與宣傳費(fèi)用和零星稅費(fèi)(如土地使用稅等)，這些費(fèi)用一般占毛租金收入的1.5%。

　　2.出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)

　　公寓樓出租過(guò)程中需向政府繳納的稅費(fèi)主要有三項(xiàng)，即：

　　(1)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：毛租金收入的5.5%;

　　(2)房產(chǎn)稅：毛租金收入的12%;

　　(3)租賃手續(xù)費(fèi)：毛租金收入的1%;

　　(4)所得稅：應(yīng)納稅所得額的33%。

　　(三)用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇

　　本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：

　　1.根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/m2。參考北京市公寓租賃市場(chǎng)上租金、費(fèi)用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費(fèi)用的年增長(zhǎng)率為6%。

　　2.目標(biāo)收益率是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率的現(xiàn)狀及對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)的結(jié)果，取本項(xiàng)目的目標(biāo)收益率Y為18%。

　　3.公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開(kāi)始計(jì)算。MGM中心項(xiàng)目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購(gòu)入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營(yíng)，則整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期限為66年。

　　4.公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

　　5.經(jīng)過(guò)初步的分析計(jì)算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%。

　　6.除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營(yíng)年份的出租率均取92%。

　　7.假設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)30年后，在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測(cè)為第30年末凈運(yùn)營(yíng)收益除以12%的資本化率。

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　　四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　根據(jù)上述投資、租金收入及其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果如下：

　　1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)=26.64%

　　2.當(dāng)基準(zhǔn)收益率為18%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)=2405萬(wàn)美元

　　3.含建設(shè)期在內(nèi)的動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt)=10.33年

　　由于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.64%大于房地產(chǎn)投資的基準(zhǔn)收益率(或期望收益率)18%，也高于抵押貸款利率12%;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2405萬(wàn)美元，大于零;動(dòng)態(tài)投資回收期為10.3年，在一般收益性物業(yè)的動(dòng)態(tài)投資回收期范圍(8～12年)之內(nèi);因此，該項(xiàng)目可行。詳細(xì)結(jié)果如表3.5所示。

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