影響收益性物業(yè)價格的因素(8)

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　　八、城市規(guī)劃因素

　　城市規(guī)劃對物業(yè)價格有很大影響，特別是對城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途 (比如是用于工業(yè)、商業(yè)還是居住或綠化)對土地價格有著很大的影響。規(guī)定用途對土地價格的影響可從兩個方面來看：①就某一塊土地而言，它會降低地價;②從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。但是，如果規(guī)定用途不妥，缺乏科學(xué)的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。

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