房地產(chǎn)市場概述

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　　為了給房地產(chǎn)投資者提供更好的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)首先要制定科學(xué)的物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，并以此作為物業(yè)經(jīng)營管理決策的重要工作內(nèi)容。而要想編制出一個好的物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，物業(yè)管理師必須掌握房地產(chǎn)市場的相關(guān)知識和分析技術(shù)。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)市場概述

　　一、房地產(chǎn)市場的概念

　　房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健７康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。

　　與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。

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　　二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

　　房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　1.社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

　　2.政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　4.金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　　5.房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策。

　　6.技術(shù)環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等。

　　7.資源環(huán)境，是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　8.國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所作出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

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　　三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量

　　(一)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策等。

　　(二)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括：

　　1.金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)價格租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際價格、租金水平的變化。

　　2.信息、通信技術(shù)水平的提高。信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動不同地域消費(fèi)品的交流，減少勞動力成本和時間費(fèi)用。這無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動。

　　3.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。

　　4.人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認(rèn)識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。

　　5.自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收入人口大量涌人城市所產(chǎn)生的社會問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化;環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。

　　6.政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容，而住房制度的改革，無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響(如1998年進(jìn)行的停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化改革，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展)。土地使用制度改革，同樣會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響力。

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