招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理

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　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化水平的提高，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)運(yùn)而生，并將成為業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的主要方式。招標(biāo)階段的合同管理，主要指物業(yè)管理企業(yè)如何理解招標(biāo)文件的內(nèi)容，根據(jù)自己的條件，在合理的預(yù)算價(jià)格內(nèi)，選用合理的管理方案來(lái)最大程度滿足招標(biāo)人的要求，以求得中標(biāo)。

　　一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述

　　(一)物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義

　　物業(yè)管理招投標(biāo)，包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。物業(yè)管理招標(biāo)，是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。物業(yè)管理投標(biāo)，是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書，參與物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)行為和物業(yè)管理投標(biāo)行為的有機(jī)結(jié)合，通過(guò)招投標(biāo)，物業(yè)管理供需主體在平等互利的基礎(chǔ)上建立起一種新型的勞務(wù)商品關(guān)系。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)雙向選擇行為。招標(biāo)方(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))設(shè)定“物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理”這一標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)，如果物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為可以選擇管理這一物業(yè)，它就會(huì)參與這一標(biāo)的投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)提供交換的標(biāo)的是管理性服務(wù)。這種服務(wù)的質(zhì)價(jià)如何，要經(jīng)過(guò)招標(biāo)方的評(píng)判。只有招標(biāo)方認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)是最好或最合適的，它才會(huì)選擇該物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。這對(duì)引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念，提高自治能力;推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有著重大意義。

　　(二)物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

　　物業(yè)管理招投標(biāo)目的是在一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)中，找到最理想的物業(yè)管理企業(yè)，招標(biāo)方要想吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，并從競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)中得益，就要對(duì)所有參加投標(biāo)者實(shí)行“公開(kāi)、公平、公正、合理”的原則。

　　1.公開(kāi)原則

　　公開(kāi)原則是指招標(biāo)過(guò)程中的各項(xiàng)程序都要公開(kāi)發(fā)布，特別是面向整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，更應(yīng)對(duì)外公布操作程序、標(biāo)書要求等，使有關(guān)各方都能了解，從而便于行業(yè)監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督，增加透明度，保護(hù)招投標(biāo)雙方的合法、正當(dāng)權(quán)益。

　　2.公平原則

　　公平原則，是指要使所有物業(yè)管理企業(yè)在相同的條件下參加投標(biāo)，招標(biāo)方在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提供的資料、提出的投標(biāo)條件和投標(biāo)書編制要求都是一致的。

　　3.公正原則

　　公正原則，是指要用同樣的準(zhǔn)則，作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，即“一視同仁”。評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、決標(biāo)的規(guī)則、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有的投標(biāo)方都是統(tǒng)一的。

　　4.合理原則

　　合理原則，是指評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程中，在確定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容檔次、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要合理。既不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

　　(三)物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)

　　由于物業(yè)管理本身的特點(diǎn)，使物業(yè)管理招投標(biāo)具有與其他行業(yè)招投標(biāo)不同的一些特點(diǎn)。

　　1.早期介入

　　新建物業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)在物業(yè)建成投入使用之前進(jìn)行，具有早期介入的特點(diǎn)。一般應(yīng)在物業(yè)開(kāi)始銷售之前進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)。這樣，物業(yè)管理企業(yè)就能從專業(yè)管理和業(yè)主利益兩個(gè)角度出發(fā)，利用以往的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案是否合理提出意見(jiàn)。如住宅小區(qū)，注意生活網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，生活服務(wù)半徑盡可能縮小，對(duì)生活設(shè)施的現(xiàn)代化的考慮等;對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不完善項(xiàng)目及時(shí)采取補(bǔ)救和整改措施等。這有利于日后物業(yè)管理的實(shí)施。另一方面，由于是早期介入，物業(yè)具有某種程度的不確定性，這就給招標(biāo)書和投標(biāo)書的編制帶來(lái)了一定的困難，如公用設(shè)備、設(shè)施的布局、選型直接影響著公共能源費(fèi)的測(cè)算。一般做法是，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就未確定項(xiàng)目先簽訂意向性協(xié)議。

　　2.階段性

　　物業(yè)一旦建成，其使用壽命具有長(zhǎng)期性，物業(yè)管理就是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作。物業(yè)管理的這種長(zhǎng)期性決定了物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性。因?yàn)檎袠?biāo)文件中的各種管理要求、管理價(jià)格的制定都具有階段性，過(guò)了一段時(shí)間，由于各種變化可能需要調(diào)整;因此物業(yè)管理企業(yè)一旦中標(biāo)，并不意味著一直由其負(fù)責(zé)該物業(yè)的物業(yè)管理，直至物業(yè)使用壽命結(jié)束。一方面，隨著時(shí)間的推移、服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整，可能會(huì)有更好的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng);另一方面，也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下或企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。過(guò)了委托管理期限，可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績(jī)，決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。若續(xù)聘則要重新簽訂合同;若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會(huì)重新向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性的特點(diǎn)。

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　　二、物業(yè)管理招標(biāo)

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)方式

　　物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。

　　1.公開(kāi)招標(biāo)

　　公開(kāi)招標(biāo)又稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性公開(kāi)招標(biāo)，由招標(biāo)方通過(guò)報(bào)刊、電視、廣播等各種媒體向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請(qǐng)投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇最優(yōu)者;其特點(diǎn)是由于競(jìng)標(biāo)單位較多，工作量大，時(shí)間長(zhǎng)，增加了招標(biāo)成本。公開(kāi)招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

　　2.邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性選擇招標(biāo)，由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理企業(yè)(一般3～5家)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，參與競(jìng)標(biāo)。其優(yōu)點(diǎn)是可保證投標(biāo)公司有相關(guān)的資質(zhì)條件和足夠的經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)可靠;缺點(diǎn)是有一定局限性，可能漏掉一些有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。

　　(二)物業(yè)管理招標(biāo)一般程序

　　1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

　　在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作。小組成員可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理老師組成。

　　2.編制招標(biāo)文件

　　招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成立后的首要任務(wù)是編制一套招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是招標(biāo)方意向，要求全面、詳盡的闡述，是投標(biāo)方編制投標(biāo)書的依據(jù)，也是日后與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)，是物業(yè)管理招投標(biāo)工作能否成功完成的關(guān)鍵。招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書編制要求》等，重點(diǎn)是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。

　　3.向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告

　　通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要是擬招標(biāo)的物業(yè)名稱，投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期、報(bào)送投標(biāo)書截止日期以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)。

　　4.投標(biāo)單位的資質(zhì)審查

　　在報(bào)名截止日期后，對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選擇確定符合資質(zhì)條件的若干家單位參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。

　　5.發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等

　　招標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，向通過(guò)資質(zhì)審查的投標(biāo)單位發(fā)放招標(biāo)文件，并盡可能提供有關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位標(biāo)書的制定。

　　6.組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)并答疑

　　組織各投標(biāo)單位到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，并對(duì)其提出的問(wèn)題由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員給予解答或澄清。

　　7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法

　　聘請(qǐng)有關(guān)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并制定評(píng)標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)原則與辦法。評(píng)標(biāo)委員會(huì)一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理老師及未參與競(jìng)標(biāo)的相同物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。

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　　8.收取投標(biāo)書

　　在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組接受和收存各投標(biāo)單位的投標(biāo)書。一般，公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)請(qǐng)公證員現(xiàn)場(chǎng)公證，并保存投標(biāo)書至正式開(kāi)標(biāo)時(shí)止。

　　9.開(kāi)標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱

　　在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標(biāo)的各單位代表。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)主持，公證員公證，當(dāng)眾啟封投標(biāo)書，并唱讀其報(bào)價(jià)、管理計(jì)劃及各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)標(biāo)后應(yīng)將標(biāo)書分發(fā)給評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員，由各委員獨(dú)立詳細(xì)閱讀、審查投標(biāo)書，就投標(biāo)書給出評(píng)分。

　　10.組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo)

　　在評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員閱讀、審查投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，召開(kāi)答辯會(huì)。按抽簽順序，由各投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人逐一答辯。就評(píng)標(biāo)委員提出的問(wèn)題予以詳細(xì)解答。評(píng)標(biāo)委員就其回答分別評(píng)分，然后匯總，并與投標(biāo)書評(píng)分綜合得出各投標(biāo)單位的總得分。按定標(biāo)原則與辦法確定中標(biāo)單位。

　　11.發(fā)出中標(biāo)通知書

　　確定中標(biāo)單位后，由招標(biāo)單位向其發(fā)出中標(biāo)通知書。

　　12.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　招標(biāo)單位與中標(biāo)單位在招標(biāo)書和投標(biāo)書的基礎(chǔ)上經(jīng)詳細(xì)洽商，最后簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(三)招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定

　　1.編制招標(biāo)書

　　招標(biāo)書主要內(nèi)容有：

　　(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工各企業(yè)名稱;竣工日期;占地面積和總建筑面積;房屋類型、數(shù)量與功能分區(qū)情況;公用設(shè)施與配套情況;工程質(zhì)量情況;業(yè)主組成情況等。同時(shí)，附上必要的圖紙，如物業(yè)總平面圖，有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙等。

　　(2)物業(yè)管理的內(nèi)容與要求。包括委托模式，全權(quán)委托還是部分委托;管理范圍，委托的物業(yè)管理項(xiàng)目及內(nèi)容;管理質(zhì)量要求等。

　　(3)對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明。如委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理企業(yè)提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房的面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修基金標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。

　　(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施。

　　此外，對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)要求及投標(biāo)申請(qǐng)書的具體內(nèi)容與編制要求、投標(biāo)保證金的金額與支付方式等，還應(yīng)作出較詳細(xì)的說(shuō)明，以便于投標(biāo)單位編制標(biāo)書。一般這種說(shuō)明作為招標(biāo)書的附件。

　　2.標(biāo)底的作用及其確定

　　所謂標(biāo)底，就是招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最高限額的統(tǒng)一。標(biāo)底不向投標(biāo)人公開(kāi)，其作用一是業(yè)主預(yù)先明確將要達(dá)到的管理服務(wù)目標(biāo)，即確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業(yè)管理企業(yè)。二是以此作為衡量投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩，標(biāo)底是評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)之一。

　　一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)底的確定應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：

　　(1)要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。物業(yè)檔次不同，其管理服務(wù)的水平與要求也不同，相應(yīng)地，物業(yè)管理服務(wù)也將不同。如同是住宅，別墅、公寓、普通住宅等檔次就不同，它們的委托管理標(biāo)底也應(yīng)不同。所以說(shuō)，確定標(biāo)底時(shí)，不能把別墅的招標(biāo)標(biāo)底制定得同普通住宅的招標(biāo)標(biāo)底相同或接近。

　　(2)要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。標(biāo)底直接影響著物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、水平和管理質(zhì)量、也直接影響著業(yè)主和使用人的工作和生活，因此，確定標(biāo)底時(shí)，一定要注意反映業(yè)主和使用人的消費(fèi)水平與消費(fèi)意向。

　　(3)要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)。管理目標(biāo)的貨幣表現(xiàn)形式就是招標(biāo)標(biāo)底，因此，管理目標(biāo)既是投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，也應(yīng)是招標(biāo)單位制定標(biāo)底的重要依據(jù)。投標(biāo)企業(yè)若想中標(biāo)，它的投標(biāo)報(bào)價(jià)必須盡量接近標(biāo)底，而要做到這點(diǎn)，投標(biāo)企業(yè)對(duì)管理目標(biāo)就必須有透徹的理解。而招標(biāo)單位要想選聘到滿意的物業(yè)管理企業(yè)，其制定的標(biāo)底也應(yīng)貼近管理目標(biāo)，否則，它就不可能選聘到投標(biāo)報(bào)價(jià)接近標(biāo)底的管理者。

　　(4)此外，確定標(biāo)底還要嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)，也要注意與物業(yè)管理市場(chǎng)的行情相協(xié)調(diào)。只有這樣，招標(biāo)單位才能制定出合理、科學(xué)的標(biāo)底來(lái)。三、物業(yè)管理投標(biāo)

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　　(一)物業(yè)管理投標(biāo)一般程序

　　1.獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

　　物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)各種途徑獲得某物業(yè)擬進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的信息或接到邀請(qǐng)投標(biāo)函后，應(yīng)針對(duì)該物業(yè)的具體情況與本企業(yè)的自身實(shí)力，作出是否參與投標(biāo)的決策。一旦決定投標(biāo)，應(yīng)協(xié)調(diào)有關(guān)人員(管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、財(cái)會(huì)人員)組成精干的投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。

　　2.報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查

　　在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，投標(biāo)申請(qǐng)是投標(biāo)單位表示投標(biāo)愿望和介紹投標(biāo)單位管理能力的重要文件，在文件中應(yīng)實(shí)事求是顯示出自身的實(shí)力，進(jìn)而接受招標(biāo)單位的資格審查。投標(biāo)單位一定要證件備齊，一般資格審查主要審查企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績(jī)等。

　　3.獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)

　　通過(guò)資格審查，按規(guī)定程序取得招標(biāo)文件后，首先應(yīng)詳細(xì)閱讀研究招標(biāo)文件，充分了解招標(biāo)方提出的物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求，以及相關(guān)規(guī)定，理解招標(biāo)單位的意圖和目的等。然后到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，進(jìn)一步全面詳盡地了解物業(yè)情況及環(huán)境條件;參加招標(biāo)單位的答疑會(huì)，就需要進(jìn)一步弄清的問(wèn)題請(qǐng)招標(biāo)方明確解答，為投標(biāo)決策和投標(biāo)書的編制做準(zhǔn)備。

　　4.投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書

　　在前述工作的基礎(chǔ)上，作出投標(biāo)決策，主要是是否投標(biāo);采取何種策略競(jìng)標(biāo)以及報(bào)價(jià)原則。作出投標(biāo)決策后，按招標(biāo)文件的要求正確編制投標(biāo)書。投標(biāo)書的編制是投標(biāo)工作中最重要的內(nèi)容，直接影響到投標(biāo)能否成功，必須給予認(rèn)真的對(duì)待。

　　5.報(bào)送投標(biāo)書

　　全部投標(biāo)文件編制好以后，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行封裝。

　　封送標(biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)單位應(yīng)將所有投標(biāo)文件按招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別裝并密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記。兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)信的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明：投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱、在某日某時(shí)(開(kāi)標(biāo)日期)之前不要啟封等。內(nèi)層封套是用于原封退還在截止投標(biāo)之后收到的投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)商的地址和名稱。若是外層信封未按上述規(guī)定密封及作標(biāo)記，則招標(biāo)單位工作人員對(duì)于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過(guò)早啟封概不負(fù)責(zé)。由于上述原因被過(guò)早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)單位將予以拒絕并退還投標(biāo)單位。

　　封裝后的投標(biāo)書應(yīng)在指定時(shí)間前派專人或通過(guò)郵寄送達(dá)招標(biāo)單位。

　　6.參加開(kāi)標(biāo)及答辯會(huì)

　　招標(biāo)單位在接到開(kāi)標(biāo)通知時(shí)，派主要負(fù)責(zé)人按時(shí)參加開(kāi)標(biāo)會(huì)，并參加招標(biāo)單位的答辯。答辯人要做好答辯的思想和資料準(zhǔn)備，在有限的時(shí)間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢(shì)、投標(biāo)的意圖、對(duì)日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算作必要的說(shuō)明或補(bǔ)充，愿意承諾的優(yōu)惠條件等，以爭(zhēng)取獲的最佳印象和較好的答辯分，為中標(biāo)打下基礎(chǔ)。

　　7.中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　投標(biāo)單位收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，辦妥履約保證和各種手續(xù)，并盡快與招標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)洽商，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)做好全面入駐物業(yè)區(qū)域的準(zhǔn)備。

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　　(二)投標(biāo)書的編制

　　投標(biāo)文件除了按格式要求回答招標(biāo)文件中的問(wèn)題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。

　　1.投標(biāo)單位的概況簡(jiǎn)介

　　除了介紹投標(biāo)單位概況外，主要介紹本物業(yè)管理企業(yè)以前管理過(guò)或正在管理的物業(yè)名稱、地址、數(shù)量，要指出類似此次投標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。

　　2.分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)

　　主要指出此投標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的特點(diǎn)、難點(diǎn)，可列舉說(shuō)明，還要分析住用人對(duì)此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。

　　3.概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略

　　簡(jiǎn)述中標(biāo)后的管理經(jīng)營(yíng)宗旨、理念、方針和內(nèi)容，擬采取何種管理方式和具體措施，提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，來(lái)做好物業(yè)管理服務(wù)。

　　4.詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃

　　這一部分是投標(biāo)書最重要的內(nèi)容，包括：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置;各類人員編制;企業(yè)運(yùn)作機(jī)制與工作流程;信息溝通與反饋渠道等。

　　(2)物業(yè)管理各階段(開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段、監(jiān)理階段、接管驗(yàn)收階段、日常運(yùn)作階段等)提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用。

　　(3)管理人員的配備與培訓(xùn)。

　　(4)必備的物資裝備計(jì)劃。

　　(5)各項(xiàng)內(nèi)外部管理規(guī)章制度。

　　(6)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。

　　(7)愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，還可介紹對(duì)改善該物業(yè)環(huán)境，提高管理服務(wù)水平的設(shè)想。

　　5.有關(guān)附件及說(shuō)明

　　在投標(biāo)書正文不能詳細(xì)說(shuō)明或需要另外附加的資料、證書、計(jì)算過(guò)程等可放在附件中。如管理費(fèi)用預(yù)算依據(jù)與過(guò)程，有關(guān)證明的復(fù)印件等。

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算是否合理、科學(xué)與準(zhǔn)確，既反映了投標(biāo)單位物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與水平，也直接關(guān)系到招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)方的印象，某種程度上是決定中標(biāo)與否的關(guān)鍵。物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種。 　四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)

　　參與物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重大決策，應(yīng)當(dāng)全面考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)自身人、財(cái)、物資源情況，謹(jǐn)慎決策。一旦決定參與，就要調(diào)集精兵強(qiáng)將，以志在必得的心態(tài)全力投入。對(duì)于異地管理項(xiàng)目，企業(yè)更要量力而行，如果項(xiàng)目類型既非企業(yè)目標(biāo)客戶，又無(wú)法反映企業(yè)的核心專長(zhǎng)或人力資源無(wú)法支持時(shí)，無(wú)論項(xiàng)目多么誘人都應(yīng)當(dāng)果斷放棄。

　　(一)決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素

　　(1)項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

　　(2)項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶;

　　(3)常規(guī)預(yù)測(cè)盈利;

　　(4)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi);

　　(5)項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力;

　　(6)本企業(yè)具備人力資源支持體系。

　　(二)投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　(1)確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施;

　　(2)確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位，這是投標(biāo)工作最難把握和最重要的因素之一;

　　(3)準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測(cè)算;

　　(4)物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投入、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾;

　　(5)管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員;

　　(6)正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)。

　　(三)不同階段的主要工作安排

　　物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)過(guò)程中，各階段的主要工作安排，如表8-2所示。

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