財(cái)務(wù)管理概述

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　　一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象

　　財(cái)務(wù)是指企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施的管理，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象包括企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和各種財(cái)務(wù)關(guān)系兩個(gè)方面。

　　(一)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)

　　企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個(gè)相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。

　　(1)資金籌集是指物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)活動(dòng)而必須籌集所需資金的過(guò)程。它是資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

　　(2)資金運(yùn)用是指物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金，按照一定的原則與目標(biāo)，投入到物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)中去的過(guò)程。它包括資金的投放和各項(xiàng)資產(chǎn)的使用兩方面。

　　(3)資金耗費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開(kāi)展物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各種成本費(fèi)用。

　　(4)資金收回是指物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入，如物業(yè)管理報(bào)酬、開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及多層次服務(wù)所取得的收入等。它們是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件。

　　(5)資金分配是指物業(yè)管理企業(yè)將所取得的各種收入，首先用于補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理耗費(fèi)和繳納各種稅金，然后再將其余額按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。

　　企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來(lái)源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益;動(dòng)態(tài)形式則可以分為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流動(dòng)、投資性現(xiàn)金流動(dòng)和籌資性現(xiàn)金流動(dòng)三種類(lèi)型。

　　物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)是靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的對(duì)立統(tǒng)一。因此，對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)應(yīng)從總體上進(jìn)行科學(xué)考察，既要著眼于過(guò)程，看到它的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，進(jìn)行資金流量管理，也要著眼于結(jié)果，看到它的靜態(tài)表現(xiàn)，進(jìn)行資金存量管理，二者相輔相成，不可偏廢。

　　(二)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系

　　企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括以下幾個(gè)方面：

　　(1)企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系是指物業(yè)管理企業(yè)與其所有者之間發(fā)生的資本金取得與利潤(rùn)分配的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的所有者按照投資合同、協(xié)議、章程的約定履行出資義務(wù)，形成物業(yè)管理企業(yè)的資本金。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者受該所有者的委托，運(yùn)用所有者賦予的經(jīng)營(yíng)權(quán)并利用這些資本金進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)后，按出資比例或合同、章程的規(guī)定，向其所有者分配利潤(rùn)。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保證。

　　(2)企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)管理企業(yè)與貸款機(jī)構(gòu)、商業(yè)信用提供等債權(quán)人之間因資金、商品的取得與應(yīng)付款項(xiàng)而發(fā)生的債務(wù)性關(guān)系。如物業(yè)管理企業(yè)向貸款機(jī)構(gòu)取得貸款，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)工具、器材等尚未支付貨款，應(yīng)付而未付給所有者的利潤(rùn)等時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)與這些債權(quán)單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽(yù)，有利于企業(yè)降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要包括三個(gè)方面：一是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者，如業(yè)主、租戶(hù)之間發(fā)生的，要求消費(fèi)者按期交納管理服務(wù)費(fèi)的債權(quán)性關(guān)系;二是物業(yè)管理企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤(rùn)的債權(quán)性關(guān)系;三是物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)過(guò)程中作為供貨方向購(gòu)貨方提供商品，而與購(gòu)貨方之間發(fā)生的債權(quán)性關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　(4)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系是在企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算制的條件下，企業(yè)內(nèi)部各單位之間相互提供的商品和勞務(wù)要進(jìn)行計(jì)價(jià)結(jié)算形成的，主要包括物業(yè)管理企業(yè)同其所屬的各專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，如保潔企業(yè)、設(shè)備維修企業(yè)、保安企業(yè)、房屋維修企業(yè)等之間的結(jié)算關(guān)系以及這些專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的結(jié)算關(guān)系。企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結(jié)算關(guān)系，本質(zhì)上是企業(yè)內(nèi)部相對(duì)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的體現(xiàn)，因此協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，有利于實(shí)現(xiàn)內(nèi)部各單位之間經(jīng)濟(jì)利益的均衡，從而最大限度的發(fā)揮物業(yè)管理作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理整體的綜合效益。

　　(5)企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。職工是企業(yè)的勞動(dòng)者，他們憑借自己的勞動(dòng)參與企業(yè)的分配。物業(yè)管理企業(yè)按照按勞分配原則，用企業(yè)的收入向職工支付工資和津貼，用其利潤(rùn)向職工支付獎(jiǎng)金、提供公益金等，這種利益分配關(guān)系就是企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，它體現(xiàn)了職工個(gè)人和集體在勞動(dòng)成果上的分配關(guān)系。正確的處理好這種關(guān)系，可以有效的調(diào)動(dòng)廣大職工開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的積極性與創(chuàng)造性，為企業(yè)的發(fā)展增加新的促進(jìn)力。

　　(6)企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)管理企業(yè)要按照稅法的規(guī)定，向國(guó)家財(cái)政繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅款而與國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。依法經(jīng)營(yíng)、照章納稅是每個(gè)企業(yè)的義務(wù)，國(guó)家作為社會(huì)管理的組織者，有權(quán)向物業(yè)管理企業(yè)征稅。因此，這種關(guān)系是國(guó)家行政權(quán)力的體現(xiàn)，反映了國(guó)家依法征稅和企業(yè)依法納稅的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。正確處理好這種關(guān)系，是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，表面上看是錢(qián)與物、錢(qián)與錢(qián)的增減變動(dòng)，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了人與人、單位與單位之間的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)要搞好財(cái)務(wù)管理工作，必須根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，合理組織企業(yè)各方面的財(cái)務(wù)活動(dòng)，正確處理企業(yè)與各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系。

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　　二、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

　　財(cái)務(wù)管理目標(biāo)又稱(chēng)理財(cái)目標(biāo)，是指企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)所要達(dá)到的目的，是評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是否合理、有效的標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)管理目標(biāo)為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作確定了基本的方向，是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成功的前提。一般來(lái)講，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)有總體目標(biāo)和具體目標(biāo)兩個(gè)方面。

　　(一)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)

　　財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)是企業(yè)全部財(cái)務(wù)活動(dòng)需要實(shí)現(xiàn)的最終目標(biāo)，它是企業(yè)開(kāi)展一切財(cái)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)和歸宿。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐，最具有代表性的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)主要有以下幾種提法：

　　1.利潤(rùn)最大化

　　利潤(rùn)額是在一定期間內(nèi)企業(yè)全部收入和全部費(fèi)用的差額。利潤(rùn)最大化是指物業(yè)管理企業(yè)占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會(huì)和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，獲得最大的利潤(rùn)。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利潤(rùn)不僅體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，而且表明企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的大小，一定程度上決定了企業(yè)的生存狀態(tài)。同時(shí)，利潤(rùn)是企業(yè)補(bǔ)充資本公積，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的源泉。正因?yàn)槔麧?rùn)對(duì)企業(yè)如此重要，所以人們常常把利潤(rùn)最大化作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)。

　　但是，以利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)存在一系列的問(wèn)題，例如：利潤(rùn)最大化沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，造成諸如3年末獲得30萬(wàn)元的利潤(rùn)與3年內(nèi)每年末獲得 10萬(wàn)元的利潤(rùn)是相同的目標(biāo)的錯(cuò)誤。而且，利潤(rùn)最大化忽略了風(fēng)險(xiǎn)因素，而利潤(rùn)的增長(zhǎng)是與風(fēng)險(xiǎn)的增大為代價(jià)的，企業(yè)不顧風(fēng)險(xiǎn)的大小去追求所謂的最大利潤(rùn)，一旦不利的事實(shí)出現(xiàn)，企業(yè)將會(huì)陷入困境，甚至破產(chǎn)。此外，利潤(rùn)最大化往往會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)決策短期化，即只顧片面追求利潤(rùn)的增加，而不考慮企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，這不僅會(huì)影響企業(yè)長(zhǎng)期形成的良好形象，而且最終導(dǎo)致企業(yè)缺乏持久的增長(zhǎng)能力。

　　2.資本利潤(rùn)率最大化或每股利潤(rùn)最大化

　　資本利潤(rùn)率又稱(chēng)凈資產(chǎn)收益率，是企業(yè)凈利潤(rùn)與資本(即凈資產(chǎn)或所有者權(quán)益)的比率，用以反映企業(yè)運(yùn)用資本獲得利潤(rùn)的能力。每股利潤(rùn)也稱(chēng)每股盈余(或權(quán)益資本凈利率)，是稅后凈利潤(rùn)與普通股股數(shù)的對(duì)比數(shù)。所有者或股東是企業(yè)的出資者或投資者，他們投資的目標(biāo)是為了取得資本收益，表現(xiàn)為稅后凈利潤(rùn)(用來(lái)分配的利潤(rùn)) 與出資或股份數(shù)(普通股)的對(duì)比關(guān)系。

　　這個(gè)目標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是把企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對(duì)比，能夠說(shuō)明企業(yè)的盈利率，可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)之間進(jìn)行比較，揭示并評(píng)價(jià)其盈利水平的差異和不同的發(fā)展前景。因此，可以避免利潤(rùn)最大化目標(biāo)的缺點(diǎn)。當(dāng)然，該指標(biāo)仍然不能避免諸如忽略資金的時(shí)間價(jià)值和經(jīng)營(yíng)中各種風(fēng)險(xiǎn)因素的缺陷。

　　3.企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化

　　企業(yè)價(jià)值又稱(chēng)企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，是指企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間所能獲得的凈利潤(rùn)的現(xiàn)值。企業(yè)價(jià)值最大化，是指企業(yè)通過(guò)合理的經(jīng)營(yíng)，采用最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理政策和手段，對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)凈利潤(rùn)，在考慮風(fēng)險(xiǎn)和資金時(shí)間價(jià)值后加以計(jì)量，不斷增加企業(yè)財(cái)富，使企業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。

　　投資者建立企業(yè)的目的，是要擴(kuò)大財(cái)富。這種財(cái)富不僅要表現(xiàn)為企業(yè)的利潤(rùn)，更要表現(xiàn)為企業(yè)的價(jià)值。當(dāng)然，企業(yè)價(jià)值不是賬面資產(chǎn)的總價(jià)值，而是企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即企業(yè)有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，反映了企業(yè)潛在或預(yù)期獲利能力。

　　在股份制企業(yè)，企業(yè)價(jià)值可以用股票市場(chǎng)價(jià)值來(lái)計(jì)量，企業(yè)價(jià)值最大化也可以表述為股東財(cái)富最大化，它是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，也是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)也有一個(gè)不斷發(fā)展壯大的過(guò)程，因此，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化自然也是其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。

　　企業(yè)價(jià)值最大化(股東財(cái)富最大化)目標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是，它考慮了風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值因素，也充分體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)資產(chǎn)保值增值的要求，因而有利于制約企業(yè)追求短期利益行為的傾向。但是，這一目標(biāo)也存在一些缺陷，體現(xiàn)在：對(duì)于上市企業(yè)，雖可通過(guò)股票價(jià)格揭示企業(yè)價(jià)值，但是股價(jià)是受多種因素影響的結(jié)果，短期內(nèi)很難準(zhǔn)確衡量企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。對(duì)于非上市企業(yè)，只能通過(guò)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估才能確定其價(jià)值，但受評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方式的影響，這種估價(jià)不易客觀和準(zhǔn)確。盡管如此，比較而言，企業(yè)價(jià)值最大化(股東財(cái)富最大化)更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。以下就以這一目標(biāo)作為財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)為基礎(chǔ)進(jìn)行論述。

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　　(二)財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo)

　　財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)是指企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中在貫徹財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)要求下的目標(biāo)，它取決于財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容。財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)可以概括為以下三個(gè)主要方面：

　　1.籌資管理目標(biāo)

　　企業(yè)籌資管理目標(biāo)，是在滿(mǎn)足物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取同樣多的資金(或較多的資金)。

　　企業(yè)的資金可以從多種渠道，用多種方式來(lái)籌集。不同來(lái)源的資金，其籌資成本以及籌資風(fēng)險(xiǎn)都不盡相同。所謂企業(yè)的籌資成本，是指企業(yè)取得和使用資金所發(fā)生的資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)，前者如融資費(fèi)用、股票與債券的印刷費(fèi)用等，后者如借款利息等。所謂籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指由于籌資的原因，給企業(yè)帶來(lái)盈利水平下降和債務(wù)不能及時(shí)償還的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)在籌資活動(dòng)中，必須權(quán)衡籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)，以較低的籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所需要的資金，只有這樣，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　2.投資管理目標(biāo)

　　企業(yè)投資管理目標(biāo)，是以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)與投資投放和使用，獲取同樣多(或較多)的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。

　　投資就是企業(yè)資金的投放和使用，包括對(duì)企業(yè)自身和對(duì)外兩個(gè)方面。企業(yè)自身投資主要是對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的投資，企業(yè)對(duì)外投資主要是對(duì)其他單位的股權(quán)和債權(quán)的投資。企業(yè)無(wú)論對(duì)自身和對(duì)外投資都是為了獲取投資效益，增加企業(yè)利潤(rùn)。這里的投資效益是指投資收益率或投資利潤(rùn)率，項(xiàng)目投資收益率或投資利潤(rùn)率越高，企業(yè)凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)就越多，企業(yè)的價(jià)值也就越大。但企業(yè)投資必然會(huì)遇到投資項(xiàng)目可能成功或失敗，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行投資之前，必須對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和投資經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)，權(quán)衡投資經(jīng)濟(jì)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)選投資風(fēng)險(xiǎn)較小而投資效益最好的項(xiàng)目或方案。例如，物業(yè)管理企業(yè)在不同檔次物業(yè)和不同類(lèi)型物業(yè)之間的選擇，就是物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行投資選擇的一個(gè)方面。

　　3.利潤(rùn)分配管理目標(biāo)

　　利潤(rùn)分配管理目標(biāo)，是在企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，正確處理企業(yè)相互利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益，合理確定利潤(rùn)的留存比例以及分配形式，以提高企業(yè)的潛在收益能力，從而提高企業(yè)的總價(jià)值。

　　利潤(rùn)分配是將物業(yè)管理企業(yè)取得的收入和利潤(rùn)在企業(yè)與相關(guān)利益主體之間進(jìn)行分割。這種分割不僅涉及各利益主體的經(jīng)濟(jì)利益，而且涉及企業(yè)的現(xiàn)金流出量，影響流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)和企業(yè)償債能力，從而破壞企業(yè)財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性和安全性，還涉及到企業(yè)的凈資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值。一般而言，如果企業(yè)當(dāng)期分配給投資者的利潤(rùn)較高，就會(huì)提高企業(yè)即期的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，但會(huì)減少企業(yè)的現(xiàn)金存量，或者使企業(yè)缺乏足夠的發(fā)展和積累資金，從而影響企業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值。因此，在利潤(rùn)分配過(guò)程中，必須貫徹財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的要求，根據(jù)企業(yè)實(shí)際現(xiàn)金存量及今后現(xiàn)金凈流量，合理確定利潤(rùn)的留存比例以及分配形式，實(shí)現(xiàn)既能提高企業(yè)的即期市場(chǎng)評(píng)價(jià)，又不影響流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)和償債能力，從而提高企業(yè)未來(lái)盈利能力的目的。　三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

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　　財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是指財(cái)務(wù)管理具體從事哪些方面的工作。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象和目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際情況，財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容可概括為如下方面：

　　(一)籌資決策

　　籌資決策是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所要籌集資金的數(shù)量、來(lái)源、方式和構(gòu)成等方面進(jìn)行的決策。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，物業(yè)管理企業(yè)要從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，首先必須根據(jù)企業(yè)日常運(yùn)作及今后發(fā)展的需要，在開(kāi)業(yè)前或開(kāi)業(yè)后預(yù)測(cè)和計(jì)劃所需資金的數(shù)額，規(guī)劃可能取得資金數(shù)額的來(lái)源渠道，并預(yù)測(cè)資金使用效果。如果物業(yè)管理企業(yè)不能籌集到足夠的資金，則它的正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)就會(huì)受到影響，或者不得不放棄一些可能的盈利項(xiàng)目。

　　物業(yè)管理企業(yè)成立時(shí)，必須有注冊(cè)資本 30萬(wàn)元，按“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”方針開(kāi)展全方位、多層次經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，也需要有相應(yīng)的資金。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)預(yù)測(cè)或發(fā)現(xiàn)自己的資金不足時(shí)，就需要考慮籌集資金。物業(yè)管理企業(yè)籌集資金可以有多種渠道和方式，比如通過(guò)向業(yè)主、租戶(hù)收取管理費(fèi)、房租等來(lái)籌集，也可以向銀行貸款，或者向社會(huì)公眾發(fā)行債券等。但不同來(lái)源、不同方式所籌集的資金通常都有不同的籌資成本和風(fēng)險(xiǎn)并各自具有不同的限制條件。為此，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行科學(xué)的籌資決策，合理選擇籌資方式、籌資規(guī)模和籌資結(jié)構(gòu)，并對(duì)籌資效益、籌資成本和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化選擇。

　　具體來(lái)講，企業(yè)籌資決策主要包括如下內(nèi)容：預(yù)測(cè)企業(yè)資金需要的數(shù)量;確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī);確定籌集資金的來(lái)源與比例;研究或評(píng)價(jià)最佳的籌資方式;確定資本成本，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu);研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。

　　(二)投資決策

　　投資決策，是指企業(yè)籌得資金之后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。而所謂的投資，一般是指把資金投入到將來(lái)可能盈利的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中去的行為。企業(yè)籌集資金的目的之一就是為了投資，并希望通過(guò)投資獲取利潤(rùn)。但是，企業(yè)的投資必須以財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，遵循國(guó)家相關(guān)的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，有效地配置資金，合理地使用資金，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)監(jiān)督，使資金的使用既合理又合法。比如，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要對(duì)房屋主體及其設(shè)備的維修保養(yǎng)、環(huán)境的維護(hù)、消防、保安、保潔、綠化、美化以及供暖管理等所需耗費(fèi)，制定物資采購(gòu)、借支、審批、報(bào)銷(xiāo)等管理規(guī)定，并對(duì)已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，及時(shí)準(zhǔn)確地加以記錄、匯總和分析，通過(guò)認(rèn)真核算，不斷降低消耗，提高投資效益或資金使用效率。

　　物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類(lèi)型。直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中去，以便獲取利潤(rùn)。例如，購(gòu)置企業(yè)辦公設(shè)備、作業(yè)工具以及開(kāi)辦商店、餐飲店等進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)。間接投資又稱(chēng)證券投資，是指把資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收入的投資。例如購(gòu)買(mǎi)政府公債、購(gòu)買(mǎi)企業(yè)債券以及企業(yè)股票等。當(dāng)然，由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)還處于成長(zhǎng)發(fā)展階段，多數(shù)企業(yè)沒(méi)有足夠的資金實(shí)力進(jìn)行證券投資，但這卻可能是未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)投資方向。

　　具體來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)投資決策的內(nèi)容主要包括以下方面：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資;預(yù)測(cè)投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī);確定投資結(jié)構(gòu);評(píng)價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益;選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。

　　(三)利潤(rùn)分配決策

　　利潤(rùn)分配決策是指企業(yè)用利潤(rùn)給股東發(fā)放股息和作為留存利潤(rùn)等方面進(jìn)行分配的政策選擇，也就是考慮企業(yè)的利潤(rùn)怎樣進(jìn)行分配，既能提高企業(yè)的即期市場(chǎng)價(jià)值和財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性與安全性，又能使企業(yè)的未來(lái)收入和利潤(rùn)不斷增加，從而使企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值不斷上升。顯然，最好的利潤(rùn)分配政策是使企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的政策。對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果應(yīng)選擇最佳的財(cái)務(wù)分配方案，既兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三者的利益，最大限度地調(diào)動(dòng)各方面的積極性，又保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不受侵犯，確保企業(yè)的發(fā)展后勁和拓展能力。

　　具體來(lái)講，利潤(rùn)分配決策應(yīng)考慮的因素主要包括：利潤(rùn)分配與留存利潤(rùn)的關(guān)系;利潤(rùn)分配政策及其影響因素，如未來(lái)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)、各種資金來(lái)源及其成本、股東對(duì)當(dāng)期收入和未來(lái)收入的相對(duì)偏好等;利潤(rùn)分配的時(shí)間和方式;股票股息及股票回購(gòu)問(wèn)題。

　　現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的上述三項(xiàng)基本內(nèi)容并不是相互獨(dú)立的，而是有機(jī)地聯(lián)系在一起來(lái)共同實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的。其中，籌資決策是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的最基本內(nèi)容，如果企業(yè)通過(guò)籌資決策能夠?qū)崿F(xiàn)籌資管理的目標(biāo)，那么企業(yè)就可能有較多的機(jī)會(huì)獲得更多的盈利，也就有較多的盈利分配給股東或所有者，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。否則，財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)就有可能難以實(shí)現(xiàn)。

　　不但籌資決策影響財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且投資決策也會(huì)影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，投資決策一直影響著企業(yè)的資金籌集和利潤(rùn)分配。比如，企業(yè)作出要求籌集較多資金的投資決策，就必然會(huì)影響企業(yè)的資金籌集，也可能會(huì)讓企業(yè)擴(kuò)大留存利潤(rùn)的比例，以實(shí)現(xiàn)投資方案的規(guī)模。而且，如果這個(gè)投資決策是正確的，企業(yè)就會(huì)因?yàn)檩^大規(guī)模的投資而獲得更多的利潤(rùn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)。

　　此外，利潤(rùn)分配決策也和籌資決策與投資決策緊密相連。比如，企業(yè)利潤(rùn)分配時(shí)留存利潤(rùn)較多，在投資規(guī)模一定的情況下，企業(yè)就可以不籌資或少籌資，否則，企業(yè)就需要籌集較多的資金。當(dāng)企業(yè)留存利潤(rùn)數(shù)額過(guò)低，而又難以找到籌資的合適渠道和籌集足夠的資金時(shí)，投資規(guī)模就必然會(huì)受到限制，從而又影響到了企業(yè)的投資決策。

　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，必須把籌資決策、投資決策和利潤(rùn)分配決策三大基本內(nèi)容有機(jī)聯(lián)系起來(lái)加以綜合考慮，統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，只有這樣，才能取得預(yù)期的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)與效果。

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　　四、財(cái)務(wù)管理的手段

　　從目前的財(cái)務(wù)管理實(shí)際狀況來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作尚處于較低水平，主要就是財(cái)務(wù)管理的手段還很落后。在我國(guó)加入WTO后的今天，國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)相繼進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)要想取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高資金效率，就必須全面提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次，努力改良傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理手段，加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，加快財(cái)務(wù)管理手段轉(zhuǎn)型，積極采用計(jì)算機(jī)管理手段，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)理財(cái)手段與方法以網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)為主，并將網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)融入到企業(yè)資源規(guī)劃(ERP)系統(tǒng)中。

　　網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng) INTRENET、內(nèi)部網(wǎng)INTRANET以及電子商務(wù)為背景的在線理財(cái)活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)相對(duì)于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理手段與方法而言，優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)在網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)環(huán)境下，從空間看，企業(yè)的事務(wù)可以進(jìn)行遠(yuǎn)程處理，便于整合整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)資源，全面提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力;從時(shí)間看，企業(yè)的一切活動(dòng)均可以實(shí)時(shí)報(bào)告，便于企業(yè)進(jìn)行在線管理，從而顯著提高企業(yè)的工作效率。(2)在網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)環(huán)境下，對(duì)于擁有許多下屬機(jī)構(gòu)的集團(tuán)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的一體化，即財(cái)務(wù)系統(tǒng)能和其他各業(yè)務(wù)部門(mén)(企業(yè)內(nèi)部部門(mén)、供應(yīng)鏈相關(guān)部門(mén))管理系統(tǒng)做到“無(wú)縫連接”從而使企業(yè)資源配置最優(yōu)化、最大限度地節(jié)約和使用資源。(3)在網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)環(huán)境下，電子單據(jù)和電子貨幣將得到普遍使用。電子單據(jù)可以節(jié)省許多中間環(huán)節(jié)，從而促進(jìn)財(cái)務(wù)流程速度和效率的提高。而貨幣的電子化以及在此基礎(chǔ)上的網(wǎng)上支付、網(wǎng)上結(jié)算，則不僅可極大地提高結(jié)算效率，更重要的是加快了資金周轉(zhuǎn)速度，降低了企業(yè)資金成本。

　　當(dāng)然，網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)只是企業(yè)管理信息系統(tǒng)的一個(gè)組成部分，它既不能等同也不能代替企業(yè)管理信息系統(tǒng)。目前，企業(yè)管理信息系統(tǒng)已演化為企業(yè)資源規(guī)劃(ERP)。ERP系統(tǒng)的基本思路是將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程看作是一個(gè)緊密連接的供應(yīng)鏈，包括供應(yīng)商、制造工廠、分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和客戶(hù)等;將企業(yè)內(nèi)部劃分成幾個(gè)相互協(xié)同作業(yè)的支持子系統(tǒng)，如財(cái)務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、生產(chǎn)制造、人力資源、質(zhì)量控制、服務(wù)維護(hù)、工程技術(shù)等，把客戶(hù)需求和企業(yè)內(nèi)部的制造活動(dòng)以及供應(yīng)商和制造資源整合在一起，體現(xiàn)了完全按用戶(hù)需求生產(chǎn)的思想。由此可見(jiàn)，網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)是融入到企業(yè)資源規(guī)劃(ERP)系統(tǒng)中。

　　網(wǎng)絡(luò)技術(shù)運(yùn)用于企業(yè)財(cái)務(wù)管理，已不僅僅是對(duì)企業(yè)的單一部門(mén)的改革，其實(shí)它已經(jīng)是整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的變革。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際以及行業(yè)的狀況綜合考慮，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用最終可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理乃至整個(gè)企業(yè)管理都達(dá)到一個(gè)新的水準(zhǔn)。

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