保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)

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　　一、保險(xiǎn)的概念

　　(一)保險(xiǎn)的定義及特征

　　保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。保險(xiǎn)是因?yàn)樽匀粸?zāi)害或意外事故的存在而產(chǎn)生的，物業(yè)是保險(xiǎn)的主要對象之一，在物業(yè)管理過程中應(yīng)充分利用保險(xiǎn)，減少損失，以便在意外事故發(fā)生后能盡快恢復(fù)正常生產(chǎn)和生活。

　　保險(xiǎn)區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)形式的本質(zhì)特征表現(xiàn)在以下八個(gè)方面：承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的冒險(xiǎn)性;以大數(shù)法則和概率論為依據(jù)的科學(xué)性;與法律有極其密切親緣關(guān)系的合同性;以承擔(dān)債務(wù)責(zé)任為經(jīng)營方式的負(fù)債性;以參加者互助共濟(jì)關(guān)系為基礎(chǔ)的相互性;以大量客戶群為基礎(chǔ)的廣泛性;反映組織后備基金彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失功能的保障性;以及體現(xiàn)貨幣資金融通職能的金融性。

　　(二)保險(xiǎn)的一般原則

　　1.誠信原則

　　所謂誠信原則即要求訂立保險(xiǎn)合同的雙方都是要誠實(shí)守信。這是履行保險(xiǎn)合同的首要原則。這里的誠信不僅要求在簽訂合同的當(dāng)時(shí)雙方如實(shí)說明情況和條款，而且要求在簽訂合同后情況有所改變，也需要投保人如實(shí)申明并作雙方同意的相應(yīng)變動，否則承保人會以情況失實(shí)而拒賠。例如在責(zé)任保險(xiǎn)中，一般對被保險(xiǎn)雇員的工作性質(zhì)都有詳細(xì)說明。如果該雇員的工作性質(zhì)變了，則必須向保險(xiǎn)人申請改動，否則在索賠上會引起糾紛。

　　2.可保利益的原則

　　這項(xiàng)原則要求投保人對投保標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。如果投保人對投保標(biāo)的無可保利益則保險(xiǎn)合同為無效合同。

　　3.近因原則

　　這項(xiàng)原則對風(fēng)險(xiǎn)的致因要求以最直接的因果關(guān)系來衡量。近因不是時(shí)間上最接近風(fēng)險(xiǎn)損失的原因，而是指促成風(fēng)險(xiǎn)損失的最直接的原因。在損失的原因有兩個(gè)以上、且各個(gè)原因之間互有因果關(guān)系的情況下，則最先發(fā)生的原因?yàn)榻?。承保人分析引起損失的原因時(shí)是以近因?yàn)闇?zhǔn)的。

　　4.比例分?jǐn)傇瓌t

　　比例分?jǐn)傇瓌t是在投保人對投保標(biāo)的進(jìn)行了重復(fù)保險(xiǎn)，即向多個(gè)保險(xiǎn)人對同一標(biāo)的投保的情況下產(chǎn)生的。在此情況下，一旦投保標(biāo)的受到損失，則由所有承保此標(biāo)的的承保人按承保責(zé)任的大小來共同分?jǐn)偂?/P>

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　　二、保險(xiǎn)合同概述

　　(一)保險(xiǎn)合同的定義及法律特征

　　保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險(xiǎn)人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種民事協(xié)議。按照保險(xiǎn)合同，投保人向保險(xiǎn)人交付合同商定的保險(xiǎn)費(fèi)，而保險(xiǎn)人在雙方約定的保險(xiǎn)事件出現(xiàn)時(shí)，向投保人支付保險(xiǎn)賠償或保險(xiǎn)金。保險(xiǎn)合同除了一般經(jīng)濟(jì)合同所共有特征以外，還有其獨(dú)特的法律特征，具體如下：

　　1.保險(xiǎn)合同是一種要式合同

　　要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同。保險(xiǎn)合同必須采取書面形式，否則將無效。

　　2.保險(xiǎn)合同是一種附合合同

　　附合合同是相對于商議合同而言的。商議合同是雙方協(xié)商一致后達(dá)成的合同。而附合合同是由一方提出合同的主要內(nèi)容，另一方只能作接收與否的決定。從這方面來說，保險(xiǎn)合同實(shí)際上是保險(xiǎn)人一方的文件。正因?yàn)槿绱?，各國在司法?shí)踐中，當(dāng)當(dāng)事人雙方對保險(xiǎn)合同發(fā)生異議時(shí)，法院一般都傾向于作有利于投保人的解釋，以維護(hù)投保人的利益。

　　3.保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同

　　雙務(wù)有償，就是合同雙方互相承擔(dān)對方的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，是一種有經(jīng)濟(jì)代價(jià)的交換。當(dāng)然這并不要求等價(jià)交換。

　　4.保險(xiǎn)合同是射幸合同

　　射幸合同是相對于交換合同而言的。交換合同假定雙方交換的價(jià)值是相等的，它適于民法中的等價(jià)交換原則。射幸合同，又稱為僥幸合同，是指合同的一方支付的代價(jià)所得到的僅是一個(gè)機(jī)會，是一個(gè)或是“一本萬利”或是“一無所獲”的可能性。具體來說，在保險(xiǎn)合同有效期間，一旦發(fā)生合同約定的保險(xiǎn)事故，投保人就可以獲得大大超過所支付的保險(xiǎn)費(fèi)的賠償額;而如果在此期間無保險(xiǎn)事故發(fā)生，則投保人將一無所獲。

　　(二)保險(xiǎn)合同的主體

　　保險(xiǎn)合同的主體可分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　1.保險(xiǎn)當(dāng)事人

　　(1)保險(xiǎn)人(保險(xiǎn)公司)：在保險(xiǎn)合同成立時(shí)，有收取保險(xiǎn)費(fèi)的請求權(quán)利，在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，負(fù)有按合同規(guī)定補(bǔ)償損失和給付保險(xiǎn)金的義務(wù)。

　　(2)投保人：是與保險(xiǎn)人簽訂合同并負(fù)責(zé)交納保險(xiǎn)費(fèi)的另一方當(dāng)事人。投保人必須有行為能力和責(zé)任能力，保險(xiǎn)合同才能生效。

　　(3)被保險(xiǎn)人：是指受保險(xiǎn)合同保障的人，享有賠償請求權(quán)，有權(quán)按保險(xiǎn)合同的規(guī)定向保險(xiǎn)人取得賠款或給付的人。

　　2.保險(xiǎn)合同的關(guān)系人

　　(1)受益人：是指人身保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人死亡后有權(quán)領(lǐng)取保險(xiǎn)金的人。

　　(2)保險(xiǎn)代理人：是為保險(xiǎn)人招攬和代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)而收取傭金的人。

　　(3)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人：保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是被保險(xiǎn)的代理人。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律地位與保險(xiǎn)代理人截然不同，經(jīng)紀(jì)人只能在被保險(xiǎn)人授權(quán)的范圍內(nèi)行使權(quán)利，經(jīng)紀(jì)人的行為不能約束保險(xiǎn)人，可以約束被保險(xiǎn)人。因經(jīng)紀(jì)人的疏忽或過失而使被保險(xiǎn)人遭受損失，經(jīng)紀(jì)人要負(fù)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)管理企業(yè)一般情況下是保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人，受業(yè)主和用戶的委托，代理與保險(xiǎn)人辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)也可與保險(xiǎn)人簽訂合同，成為保險(xiǎn)代理人。

　　(三)保險(xiǎn)合同主要當(dāng)事人的義務(wù)

　　1.投保人的義務(wù)

　　(1)如實(shí)告知義務(wù)。該項(xiàng)義務(wù)要求投保人在投保時(shí)，必須將保險(xiǎn)標(biāo)的有關(guān)重要情況如實(shí)向保險(xiǎn)人申報(bào)。下列行為屬違反告知義務(wù)：一是不申報(bào)，是由于投保人不知該事實(shí)的重要性而漏報(bào);二是錯(cuò)報(bào)，投保人所報(bào)內(nèi)容與事實(shí)不符，但不屬有意為之;三是隱瞞，指投保人故意隱瞞;四是欺騙，指投保人故意作錯(cuò)誤的申報(bào)。但投保人告知的義務(wù)以投保人已知或應(yīng)知的事實(shí)為限。并且對于下列情況可不履行告知義務(wù)，即保險(xiǎn)人已知或通常情況下應(yīng)知的事實(shí)以及保險(xiǎn)人及其代理人已經(jīng)申明不需告知的事實(shí)。

　　(2)“危險(xiǎn)增加”通知義務(wù)。該項(xiàng)義務(wù)指的是投保人在保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度增加的情況下，負(fù)有及時(shí)通知保險(xiǎn)人的義務(wù)。所謂“危險(xiǎn)增加”指的是簽訂合同時(shí)未曾估計(jì)到的危險(xiǎn)增加的可能性。保險(xiǎn)人接到危險(xiǎn)增加通知后，可以作出終止合同、增加保費(fèi)的決定;但如是不作出答復(fù)，則視作默認(rèn)。該項(xiàng)義務(wù)在危險(xiǎn)增加不影響保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)、為了保護(hù)保險(xiǎn)人利益而引起的危險(xiǎn)增加以及投保人履行道德義務(wù)而引起的危險(xiǎn)增加時(shí)可以免除。

　　(3)出險(xiǎn)通知義務(wù)。指的是投保人在事故發(fā)生后及時(shí)向保險(xiǎn)方通知的義務(wù)。何謂及時(shí)，我國法律尚無明確的規(guī)定，這可由保險(xiǎn)當(dāng)事人在合同中確定。

　　(4)防災(zāi)減損的義務(wù)。防災(zāi)減損分為兩階段：防災(zāi)指的是事故未發(fā)生時(shí)，投保人有義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)定做好各項(xiàng)預(yù)防措施，而保險(xiǎn)人有權(quán)對投保標(biāo)的作安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的不安全因素有權(quán)要求投保方及時(shí)整改;減損指的是一旦保險(xiǎn)事故發(fā)生，投保人有責(zé)任采取一切必要措施，避免損失擴(kuò)大。這項(xiàng)義務(wù)意味著要求投保人對保險(xiǎn)標(biāo)的應(yīng)像未保險(xiǎn)一樣謹(jǐn)慎管理，以免發(fā)生一些可以避免的事故。

　　(5)及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)。投保人必須按照保險(xiǎn)合同規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法交付保費(fèi)，這是投保人的一項(xiàng)最重要的義務(wù)。投保人不能及時(shí)履行此項(xiàng)業(yè)務(wù)將導(dǎo)致違約以至使保險(xiǎn)合同失效。

　　2.保險(xiǎn)人的義務(wù)

　　保險(xiǎn)人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險(xiǎn)事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險(xiǎn)事故帶來的實(shí)際損失。實(shí)際損失包括發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故時(shí)被保險(xiǎn)人搶救、保護(hù)、整理保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的施救費(fèi)用、訴訟支出以及為了確定損失的檢驗(yàn)、估價(jià)、出售的合理費(fèi)用。保險(xiǎn)人的賠償責(zé)任是以實(shí)際損失為限，但最高不可超過保險(xiǎn)金額。如果有分項(xiàng)保險(xiǎn)金額。最高以該分項(xiàng)保險(xiǎn)標(biāo)的保險(xiǎn)金額為限。

　　(四)保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容

　　保險(xiǎn)合同一般應(yīng)載明以下主要內(nèi)容：

　　(1)當(dāng)事人的姓名地址。姓名包括自然人姓名或法人的名稱以及經(jīng)濟(jì)組織的名稱;地址包括住址或經(jīng)營地址。

　　(2)保險(xiǎn)標(biāo)的。為了確定保險(xiǎn)的種類以及判斷投保人或投保人對所保標(biāo)的有無保險(xiǎn)利益的存在，保險(xiǎn)人一般要求投保人在合同中詳細(xì)明確記載投保標(biāo)的。一個(gè)保險(xiǎn)合同可以是單一的保險(xiǎn)標(biāo)的，也可以是一個(gè)以上保險(xiǎn)標(biāo)的集合。

　　(3)保險(xiǎn)金額。也稱保險(xiǎn)額、保額或保險(xiǎn)金，它是保險(xiǎn)人計(jì)收保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，也是保險(xiǎn)人在損失發(fā)生時(shí)給付的最高金額。保額不得超過保險(xiǎn)標(biāo)的保險(xiǎn)價(jià)值，超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效。

　　(4)保險(xiǎn)責(zé)任范圍。保險(xiǎn)責(zé)任范圍是指哪些風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際發(fā)生所帶來的損害應(yīng)由保險(xiǎn)人承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。責(zé)任范圍可以是單一的，也可以是多種責(zé)任的綜合險(xiǎn)，也可以是除了除外責(zé)任以外的一切險(xiǎn)。

　　(5)除外責(zé)任。除外責(zé)任是指保險(xiǎn)合同明確指明保險(xiǎn)人不予承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。一般包括戰(zhàn)爭造成的損失、自然損耗、被保險(xiǎn)人的故意行為所造成的損失等。

　　(6)保費(fèi)。亦稱保險(xiǎn)費(fèi)，是被保險(xiǎn)人根據(jù)合同約定向保險(xiǎn)人支付的費(fèi)用。保費(fèi)的多少決定于保險(xiǎn)額的大小以及保險(xiǎn)費(fèi)率的高低這兩個(gè)因素。

　　(7)保險(xiǎn)期間。保險(xiǎn)期間也稱保險(xiǎn)期限，是指保險(xiǎn)合同有效期間。只有在此期間，保險(xiǎn)人才承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。保險(xiǎn)期間的開始，也就是保險(xiǎn)合同的生效時(shí)間，它不同于保險(xiǎn)合同的訂立時(shí)間。訂立時(shí)間可以是生效時(shí)間，也可以不是，這取決于雙方合同的約定。我國規(guī)定，保險(xiǎn)期的起訖時(shí)間為生效日當(dāng)天北京時(shí)間的零點(diǎn)開始，至規(guī)定終止日北京時(shí)間24時(shí)止。

　　(8)違約責(zé)任。由于保險(xiǎn)合同是保障性合同，也是最大誠信合同，所以保險(xiǎn)合同當(dāng)事人在合同中明確規(guī)定違約責(zé)任是至關(guān)重要的，否則會引起今后不必要的法律糾紛。

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　　(五)保險(xiǎn)單

　　保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)單因險(xiǎn)種的不同而各有差異，但一般包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　1.聲明事項(xiàng)

　　(1)被保險(xiǎn)人名稱;

　　(2)保險(xiǎn)標(biāo)的種類和存放處所;

　　(3)保險(xiǎn)金;

　　(4)保險(xiǎn)期限;

　　(5)保險(xiǎn)費(fèi)的確定和支付。

　　2.保險(xiǎn)責(zé)任

　　是保險(xiǎn)人承擔(dān)的意外事故造成的經(jīng)濟(jì)損失的保障責(zé)任，包括損失賠償、責(zé)任賠償及保險(xiǎn)金給付等。

　　3.除外責(zé)任

　　屬保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償?shù)牟糠?，如：道德危害、保險(xiǎn)標(biāo)的的固有瑕疵、自然損失等。保險(xiǎn)人對除外責(zé)任所引起的損失，不予賠償。

　　4.附注條件

　　是簽約雙方所應(yīng)履行的義務(wù)。如：損失發(fā)生后被保險(xiǎn)人的責(zé)任、保險(xiǎn)單變更、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)銷、索賠期限、索賠手段、爭議的處理等。

　　(六)索賠概念及程序

　　1.索賠和索賠時(shí)效概念

　　索賠，即指投保人在保險(xiǎn)事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險(xiǎn)人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。索賠原則上由投保人或其法定代理人提出(汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)，可由受害人直接向保險(xiǎn)人行使索賠權(quán))。

　　索賠時(shí)效，是指投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，向保險(xiǎn)人索賠的最長有效期限。在我國，索賠期限通常規(guī)定為一年，也有超過一年的。索賠期限原則上從保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起。

　　2.索賠程序

　　投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，索賠程序如下：(1)及時(shí)發(fā)出出險(xiǎn)通知并提索賠要求;(2)采取一切合理的措施搶救、保護(hù)，防止損失擴(kuò)大;(3)保護(hù)現(xiàn)場，配合檢驗(yàn);(4)提供必要的索賠單證。主要有保險(xiǎn)單正本、已付保險(xiǎn)費(fèi)、有關(guān)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的原始單據(jù)、本人身份證明、保險(xiǎn)事故及損害結(jié)果證明及索賠清單;(5)領(lǐng)取保險(xiǎn)金(保險(xiǎn)金一般是以現(xiàn)金支付);(6)開具權(quán)益保證書。當(dāng)保險(xiǎn)事故涉及第三者責(zé)任時(shí)，被保險(xiǎn)人在領(lǐng)取保險(xiǎn)金后需出具權(quán)益轉(zhuǎn)讓證書，并協(xié)助保險(xiǎn)方向造成保險(xiǎn)事故依法應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的第三方追償。　三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的

　　1.分散意外損失

　　由于物業(yè)管理所涉及的某些風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失金額巨大，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主即使已在預(yù)算中準(zhǔn)備的備用金也難以應(yīng)付如此巨大的損失。通過投保，物業(yè)管理企業(yè)就可以將意外經(jīng)濟(jì)損失分散、轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)人身上，以減輕物業(yè)管理企業(yè)和其所服務(wù)的業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的程度。

　　2.利于善后工作

　　購買保險(xiǎn)不僅可以分散、轉(zhuǎn)移巨大的經(jīng)濟(jì)損失，還可在意外發(fā)生后，減輕物業(yè)管理企業(yè)處理索賠方面的負(fù)擔(dān)，而可專心處理意外的善后工作。否則，不但在索賠方面會帶來不應(yīng)有的損失(這是由于物業(yè)管理企業(yè)在處理賠償?shù)墓纼r(jià)方面肯定沒有專業(yè)保險(xiǎn)人有經(jīng)驗(yàn))，而且由于缺少精力顧及善后工作，不能及時(shí)恢復(fù)對用戶的服務(wù)，從而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)受損。 　四、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種

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　　保險(xiǎn)的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

　　(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的含義有廣義和狹義兩種：廣義的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)等以財(cái)產(chǎn)或利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的各種保險(xiǎn)。從狹義來說，單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。其包括的主要險(xiǎn)種為火災(zāi)保險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。物業(yè)管理中涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是物業(yè)的火險(xiǎn)。

　　1.火災(zāi)保險(xiǎn)

　　火災(zāi)保險(xiǎn)是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種，它是對因火災(zāi)及保險(xiǎn)單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財(cái)產(chǎn)損失給予經(jīng)濟(jì)保障的保險(xiǎn)。傳統(tǒng)的火災(zāi)保險(xiǎn)僅承保三種危險(xiǎn)，即火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險(xiǎn)如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)。而我國現(xiàn)行的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)實(shí)際上是由火災(zāi)保險(xiǎn)及其附加險(xiǎn)組成的財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)。

　　(1)火災(zāi)保險(xiǎn)的承保范圍

　　火災(zāi)保險(xiǎn)對因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險(xiǎn)標(biāo)的物的損失負(fù)賠償責(zé)任。除非經(jīng)保險(xiǎn)人同意并締結(jié)特別合約，對下列財(cái)產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險(xiǎn)合同不予承保：①寄托或寄售的貨物;②金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等;③票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價(jià)證券以及圖冊、文件、槍枝彈藥、爆炸物品等。

　　(2)火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任

　　火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任包括：①保險(xiǎn)標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失;②由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、暴亂、罷工等戰(zhàn)爭或政治風(fēng)險(xiǎn);③直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染;④投保人的故意行為或重大過失。

　　(3)火災(zāi)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額的賠償計(jì)算

　　固定財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價(jià)值確定。固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)價(jià)值是指出險(xiǎn)時(shí)的重置價(jià)值。保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失，按以下方式計(jì)算賠償金額：

　?、偃繐p失。保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額以不超過保險(xiǎn)價(jià)值為限;保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，按保險(xiǎn)金額賠償。

　?、诓糠謸p失。按賬面原值投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額按實(shí)際損失計(jì)算，保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額按保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)價(jià)值比例計(jì)算;如果是按賬面原值加成數(shù)，或按重建重置價(jià)值投保的財(cái)產(chǎn)，則按實(shí)際損失計(jì)算賠償金額。

　?、廴绻ｋU(xiǎn)單所載財(cái)產(chǎn)不是一項(xiàng)時(shí)，應(yīng)分項(xiàng)計(jì)算，其中每項(xiàng)固定財(cái)產(chǎn)的賠償額分別不得超過其投保時(shí)確定的保險(xiǎn)金額。

　　(4)火災(zāi)保險(xiǎn)的費(fèi)率

　　火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算方法有分類法和表定法兩種：

　?、俜诸愘M(fèi)率：即將性質(zhì)相同的危險(xiǎn)進(jìn)行歸類，給每類以確定的費(fèi)率。沒有特殊明顯的因素存在，通常不作調(diào)整。我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險(xiǎn)、倉儲險(xiǎn)和普通險(xiǎn)三類，其中又分為六級工業(yè)險(xiǎn)，五級倉儲險(xiǎn)及五級普通險(xiǎn)。

　?、诒矶ㄙM(fèi)率：即在以上分類費(fèi)率的基礎(chǔ)上，按各種危險(xiǎn)因素的大小進(jìn)行調(diào)整而形成的費(fèi)率。表定費(fèi)率調(diào)整所考慮的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性;構(gòu)造，主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式;防護(hù)，指消防設(shè)備及消防人員的配備。

　　2.物業(yè)火險(xiǎn)的投保范圍

　　物業(yè)火險(xiǎn)投保范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，另一種是建筑內(nèi)物件火險(xiǎn)。也可以說成是不動產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)和動產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)。對于這兩種情況，物業(yè)管理人應(yīng)作不同的考慮。

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)

　　建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等。考慮購買建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)時(shí)，物業(yè)管理人要作決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，還是只有購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。具體決策標(biāo)準(zhǔn)是：如果管理公約已有明確規(guī)定，則遵守管理公約的規(guī)定;如果管理公約沒有規(guī)定，則物業(yè)管理企業(yè)就可以根據(jù)實(shí)際的財(cái)政狀況進(jìn)行綜合考慮。因?yàn)檎髽堑慕Y(jié)構(gòu)火險(xiǎn)與公共部位的火險(xiǎn)，在投保范圍上有很大程度的不同，因而其保險(xiǎn)費(fèi)也有相當(dāng)大的差別。值得注意的是，如果物業(yè)管理企業(yè)決定只購買公共部位的火險(xiǎn)，則必須同時(shí)通知該座建筑內(nèi)的所有業(yè)主，讓他們知道這個(gè)決定。因?yàn)樗麄冇袡?quán)知道這個(gè)重大情況，而為他們各自的物業(yè)作出投保與否的決策。

　　(2)物業(yè)內(nèi)物品的火險(xiǎn)

　　由于物業(yè)內(nèi)物品在遭受火災(zāi)時(shí)所受到損失的程度和機(jī)率都較高，所以其保費(fèi)較高。除非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的建筑為單一業(yè)主所擁有，并清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價(jià)值，否則很難掌握各單位內(nèi)所存放的物品的數(shù)量并作出準(zhǔn)確的估價(jià)來投保。

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　　3.物業(yè)綜合險(xiǎn)

　　對物業(yè)除了?；痣U(xiǎn)外，通常對其他的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、颶風(fēng)、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運(yùn)行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進(jìn)行保險(xiǎn)。一般來說對這些風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)結(jié)合火險(xiǎn)一起購買一個(gè)物業(yè)(財(cái)產(chǎn))的綜合險(xiǎn)。

　　(二)雇主責(zé)任保險(xiǎn)

　　雇主責(zé)任保險(xiǎn)，又稱勞工保險(xiǎn)。這個(gè)險(xiǎn)種是為了配合改革開放、引進(jìn)外資、保障三資企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)所雇傭人員的經(jīng)濟(jì)利益而舉辦的一種責(zé)任保險(xiǎn)。

　　1.責(zé)任范圍

　　凡投保人所雇傭的員工(包括短期工、臨時(shí)工、季節(jié)工)在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，在受雇傭過程中，從事于保險(xiǎn)單所載明的、與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時(shí)，遭受意外而至受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據(jù)雇傭合同，須負(fù)醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費(fèi)用。

　　2.除外責(zé)任

　　除外責(zé)任的范圍包括：(1)戰(zhàn)爭。類似戰(zhàn)爭行為、叛亂、罷工、暴動、由核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病;(2)被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實(shí)行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡;(3)由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機(jī)動車輛所致的傷殘或死亡; (4)投保人的故意行為或重大過失;(5)投保人對其承包商雇傭的員工的責(zé)任。

　　3.賠償額度

　　(1)死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理。

　　(2)傷殘：①永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付。②永久喪失部分工作能力，根據(jù)受傷的部位和程度，參照《雇主責(zé)任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額度給付。③暫時(shí)喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。

　　說明：①保險(xiǎn)人對上述各項(xiàng)總的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額。②雇員的月工資是按事故發(fā)生之日或經(jīng)醫(yī)生發(fā)現(xiàn)疾病之日該雇員的前12個(gè)月的平均工資。不足12個(gè)月的按實(shí)際月數(shù)平均。

　　4.保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算

　　雇主責(zé)任保險(xiǎn)采用預(yù)收保險(xiǎn)費(fèi)制。在訂立保險(xiǎn)單時(shí)，根據(jù)投保人的估計(jì)，在保單有效期內(nèi)各雇員工資(包括獎(jiǎng)金、津貼等)總額，乘以不同雇員的適用費(fèi)率來計(jì)算，并在保單到期一個(gè)月內(nèi)，憑投保人提供的各雇員實(shí)際工資總額的證明，對保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)多退少補(bǔ)。

　　5.雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展責(zé)任

　　(1)附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn)

　　這是保險(xiǎn)人應(yīng)投保人的要求擴(kuò)展承保投保人的雇員在保險(xiǎn)期限內(nèi)因患病所需的醫(yī)療費(fèi)用，包括醫(yī)療、藥品、手術(shù)、住院費(fèi)用。除另有約定外，一般只限于在中國境內(nèi)的醫(yī)院或診療所治療，并憑其出具的單證賠付。醫(yī)療費(fèi)的最高賠償金額，不論一次或多次賠償，每人累計(jì)以不超過保單所確定的附加醫(yī)療費(fèi)的保險(xiǎn)金額為限。

　　(2)附加第三者責(zé)任險(xiǎn)

　　雇主責(zé)任保險(xiǎn)可擴(kuò)大承保對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí)，由于意外或疏忽，造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，以及所引起的對第三者的撫恤、醫(yī)療和賠償費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。

　　除了以上附加保險(xiǎn)以外，在人材短缺的情況下，物業(yè)管理企業(yè)為了爭取和保留優(yōu)秀的員工，還可為員工購買職工養(yǎng)老保險(xiǎn)，以解決職工的后顧之憂，更好地為企業(yè)服務(wù)。

　　(三)公眾責(zé)任保險(xiǎn)

　　公眾責(zé)任保險(xiǎn)，主要承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。它是一種無形財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒有實(shí)際標(biāo)的。

　　1.保險(xiǎn)責(zé)任

　　公眾責(zé)任保險(xiǎn)承保的是被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)，在保險(xiǎn)地點(diǎn)發(fā)生的，由被保險(xiǎn)人的侵權(quán)行為造成的依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的對第三者的民事賠償責(zé)任。保險(xiǎn)人承擔(dān)的公眾責(zé)任保險(xiǎn)賠償責(zé)任包括被保險(xiǎn)人應(yīng)付給受害方的賠償金和有關(guān)費(fèi)用。這里要注意的幾點(diǎn)是：(1)保險(xiǎn)人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任;(2)被保險(xiǎn)人依法應(yīng)承擔(dān)對第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害;(3)公共責(zé)任保險(xiǎn)直接保險(xiǎn)的對象是被保險(xiǎn)人，受害人無權(quán)直接向保險(xiǎn)人索賠;(4)有關(guān)費(fèi)用指的是被保險(xiǎn)人因侵權(quán)行為而應(yīng)付給受害人的法律訴訟費(fèi)用及經(jīng)保險(xiǎn)人事先同意的被保險(xiǎn)人自己支付的費(fèi)用。

　　2.除外責(zé)任

　　公共責(zé)任保險(xiǎn)的除外責(zé)任，可以分為三個(gè)方面：(1)絕對除外責(zé)任：除了一般所共有的除外責(zé)任，如被保險(xiǎn)人的故意行為、戰(zhàn)爭及政治動亂、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的內(nèi)容。如任何與被保險(xiǎn)人一起居住的親屬引起的損害事故并不構(gòu)成公眾責(zé)任險(xiǎn)的賠償對象;由于振動、移動或減弱支撐引起的任何土地、財(cái)產(chǎn)或房屋的損壞責(zé)任。(2)公眾責(zé)任不能保，但其他保險(xiǎn)可承保的除外責(zé)任：如為被保險(xiǎn)人服務(wù)的雇員受到的傷害，被保險(xiǎn)人所有或以其名義使用的各種機(jī)動車輛、飛機(jī)、船舶等引起的損害事故等。(3)可以附加承保的除外責(zé)任：如公眾場所被保險(xiǎn)人占有或以其名義使用的電梯、起重機(jī)或其他升降機(jī)導(dǎo)致的損害事故，一般公眾責(zé)任險(xiǎn)不予承保，但可在基本保險(xiǎn)單上擴(kuò)展加保。

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　　3.保險(xiǎn)費(fèi)率及保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算

　　(1)保險(xiǎn)費(fèi)率：沒有固定的保險(xiǎn)費(fèi)率，而是視每一被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)情況逐筆議定費(fèi)率。

　　(2)保險(xiǎn)費(fèi)是按賠償限額選擇適用的費(fèi)率計(jì)算。一般分三種：①有累計(jì)賠償限額的：保險(xiǎn)費(fèi)=累計(jì)賠償限額×適用費(fèi)率。②無累計(jì)賠償限額的：保險(xiǎn)費(fèi)=每次事故賠償限額×適用費(fèi)率。③其他，按經(jīng)營場所面積計(jì)算：保險(xiǎn)費(fèi)=場地占有面積×單位面積保險(xiǎn)費(fèi)。

　　4.賠償限額與免賠額

　　(1)賠償限額是公眾責(zé)任保險(xiǎn)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的最高限額。由于公眾責(zé)任險(xiǎn)承保了人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失兩種情況，因此賠償限額的計(jì)算有幾種不同的方法：①規(guī)定每次事故的混合限額，無分項(xiàng)限額、無累計(jì)限額。②規(guī)定每次事故的人身事故和財(cái)產(chǎn)損失的分項(xiàng)限額，再規(guī)定保險(xiǎn)期內(nèi)累計(jì)賠償限額。③規(guī)定每次事故賠償限額，不分項(xiàng)，再規(guī)定整個(gè)保險(xiǎn)期內(nèi)累計(jì)賠償限額。

　　(2)免賠額是保險(xiǎn)人的免責(zé)限度。公眾責(zé)任保險(xiǎn)對他人財(cái)產(chǎn)損失一般規(guī)定了每次事故的免賠額。即無論受害人財(cái)產(chǎn)損失程度如何，保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償免陪額以內(nèi)的賠償，而是由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。

　　(3)法律費(fèi)用的承擔(dān)：如果被保險(xiǎn)人承擔(dān)的對第三者的賠償金超過了賠償限額，則法律費(fèi)用按以下公式分?jǐn)偅罕ｋU(xiǎn)人應(yīng)攤費(fèi)用=全部法律費(fèi)用×賠償限額÷被保險(xiǎn)人應(yīng)付賠償額。

　　五、物業(yè)管理中的投保決策

　　購買保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，并可以獲得保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在降低風(fēng)險(xiǎn)方面的有效服務(wù)。但是為了獲得上述好處，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主必須支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)，從而加大了管理開支或業(yè)主的負(fù)擔(dān)。因此正確地進(jìn)行投保決策就顯得極為重要。

　　(一)投保決策過程

　　物業(yè)管理企業(yè)為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風(fēng)險(xiǎn)和增加成本之間的最佳平衡。其基本步驟如下：

　　1.詳細(xì)調(diào)查

　　為了正確地投保，物業(yè)管理企業(yè)必須了解在其管轄的范圍中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)因素。為此就必須對所有的建筑、道路、設(shè)施、設(shè)備以及各種物業(yè)管理工作，特別是維修領(lǐng)域進(jìn)行徹底的調(diào)查，并進(jìn)行分類登記。

　　2.確定所需的保險(xiǎn)

　　在調(diào)查登記的情況下，對各種風(fēng)險(xiǎn)按照前面講的風(fēng)險(xiǎn)管理的方法來進(jìn)行分類。也就是確定哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以忍受而保留的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以采取種種措施進(jìn)行預(yù)防和抑制的，只有對那些上述三種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)能夠或愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)才確定購買保險(xiǎn)。但需指出的是，還有一種保險(xiǎn)是不管你愿意與否是非買不可的，這帶有強(qiáng)制性質(zhì)。如機(jī)動車輛的第三者責(zé)任險(xiǎn)。

　　3.保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)的確定

　　保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)的確定，是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)帶來損失程度以及物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主的財(cái)務(wù)預(yù)算狀況來確定的。保險(xiǎn)金過多或不足都會對投保人不利。在這方面要注意保險(xiǎn)的幾個(gè)特點(diǎn)：一是保險(xiǎn)價(jià)值一般是以重建、重置成本計(jì)算，不考慮市場價(jià)值，因此在投保時(shí)注意重建、重置成本，并且在續(xù)保時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的重建、重置成本進(jìn)行調(diào)整;二是賠償額一般是根據(jù)保險(xiǎn)金的比例來賠償?shù)?三是多種保險(xiǎn)不會得到多重的賠償，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)的原則是保障損失而不是借意外來牟利。

　　4.選擇保險(xiǎn)公司

　　保險(xiǎn)公司種類繁多，規(guī)模各異。應(yīng)該根據(jù)保險(xiǎn)公司的實(shí)力和信譽(yù)、工作效率與服務(wù)質(zhì)量、保險(xiǎn)費(fèi)的費(fèi)率高低等標(biāo)準(zhǔn)，選擇保險(xiǎn)公司。

　　5.分析保單條款

　　保單的條款與投保雙方今后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系極大。對此，物業(yè)管理企業(yè)或保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人要仔細(xì)分析各項(xiàng)條款，比較各種不同保險(xiǎn)公司的同一類保單的各種條款的優(yōu)劣，選擇最有利于自己的條件。

　　(二)保險(xiǎn)顧問和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　由于對風(fēng)險(xiǎn)的識別及管理、保險(xiǎn)合同的內(nèi)容、投保額的計(jì)算、索賠的程序都是復(fù)雜的，其中涉及大量的專業(yè)知識。為了避免太多的麻煩，同時(shí)能提高投保的成本效益，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可借助保險(xiǎn)顧問或保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助。保險(xiǎn)顧問或保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)點(diǎn)是有較深的專業(yè)知識，能幫助設(shè)計(jì)合適的保險(xiǎn)計(jì)劃和選擇合適的保險(xiǎn)公司。又由于保險(xiǎn)顧問同時(shí)代表著許多投保人，因此在爭取合理保費(fèi)時(shí)要比單獨(dú)的投保人處于更有利的地位。

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