不良物業(yè)資產(chǎn)管理

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　　一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)

　　(一)不良資產(chǎn)

　　不良資產(chǎn)是一個(gè)寬泛的概念。從財(cái)務(wù)分析的角度來(lái)看，不良資產(chǎn)包括以下內(nèi)容：

　　(1)以應(yīng)收賬款(包括應(yīng)收票據(jù)等)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要是指企業(yè)無(wú)法收回的應(yīng)收賬款，具體形式有三種，即逾期的應(yīng)收賬款、呆滯的應(yīng)收賬款和壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款。

　　(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要有以下幾種形式：因市場(chǎng)供大于求而長(zhǎng)期積壓賣不出去的產(chǎn)品;因自然或人為因素造成的毀損、變質(zhì)而喪失了使用價(jià)值的產(chǎn)品;因技術(shù)進(jìn)步造成的功能落后、被淘汰的產(chǎn)品;因市場(chǎng)價(jià)格變化，價(jià)值已嚴(yán)重貶值的產(chǎn)品;以殘次品形式積壓的產(chǎn)品。

　　(3)以短期投資、長(zhǎng)期投資形式存在的不良資產(chǎn)，主要包括證券投資、項(xiàng)目投資、股權(quán)投資與合資經(jīng)營(yíng)公司等形式存在的不良資產(chǎn)。

　　(4)以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。有些進(jìn)口設(shè)備、國(guó)內(nèi)采購(gòu)設(shè)備由于各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫(kù)房，甚至被露天擱置，已經(jīng)完全報(bào)廢、毀損。有些投資項(xiàng)目，由于后續(xù)資金不足或市場(chǎng)發(fā)生變化等原因一直處于停工狀態(tài)。還有些企業(yè)因管理不善，未經(jīng)批準(zhǔn)低價(jià)處理固定資產(chǎn)或固定資產(chǎn)丟失等，造成企業(yè)資產(chǎn)的直接流失，但是未作賬務(wù)處理等。

　　(5)以無(wú)形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。由于有些商標(biāo)、專利和專有技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)其自身價(jià)值已經(jīng)喪失，而本身的費(fèi)用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

　　(6)以開(kāi)辦費(fèi)、待攤費(fèi)用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。

　　(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)

　　作為不良資產(chǎn)的組成部分之一，本節(jié)述及的不良物業(yè)資產(chǎn)也有多種表現(xiàn)形式。具體包括：

　　(1)房地產(chǎn)不良貸款;

　　(2)金融機(jī)構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn);

　　(3)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物;

　　(4)其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

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　　二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過(guò)程

　　不良物業(yè)資產(chǎn)的形成有其特殊的歷史原因及邏輯過(guò)程。全球經(jīng)濟(jì)狀況的起伏及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，也進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致不良物業(yè)資產(chǎn)的形成與發(fā)展。

　　1.經(jīng)濟(jì)周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因。在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。由于企業(yè)或債務(wù)人從銀行融資后盲目投資，投資過(guò)程中不進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研及風(fēng)險(xiǎn)防范工作，導(dǎo)致投資失誤。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)則是首先受到?jīng)_擊的行業(yè)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的嚴(yán)重縮水，形成大量的不良資產(chǎn)。一些企業(yè)為挽回?fù)p失，又想盡辦法融資再投資，以致形成惡性循環(huán)，陷入債務(wù)危機(jī)之中。一旦資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)，不良資產(chǎn)便產(chǎn)生了。

　　2.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動(dòng)器。目前的房地產(chǎn)貸款形式主要是物業(yè)抵押貸款。通常，在房地產(chǎn)發(fā)展處于擴(kuò)張和繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格較高，相應(yīng)的貸款額也較高，從而為形成不良房地產(chǎn)埋下了伏筆。以1993～1994年我國(guó)某城市為例，處于房地產(chǎn)周期峰頂時(shí)，寫字樓評(píng)估價(jià)值高達(dá)8000～15000元/m2，甚至有的高達(dá)18000元/m2;商業(yè)用房，如某發(fā)展中心二層的商業(yè)用房，其評(píng)估價(jià)值竟高達(dá)6萬(wàn)元/m2。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)時(shí)，寫字樓的價(jià)格則大都在4500～7000元/m2之間，上述發(fā)展中心二層的商用物業(yè)，如今價(jià)格甚至低至原來(lái)評(píng)估價(jià)值的1/10。雖然評(píng)估價(jià)值與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀基本相符，但其潛在的危害性不言而喻。當(dāng)房地產(chǎn)虛假繁榮的泡沫開(kāi)始破裂時(shí)，高額抵押貸款帶來(lái)的巨量的房地產(chǎn)，便有可能成為不良物業(yè)資產(chǎn)。

　　3.銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。從現(xiàn)象上看，我國(guó)不良資產(chǎn)的形成原因是多方面的，既有經(jīng)營(yíng)和使用貨幣資金主體的內(nèi)部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。從內(nèi)部因素來(lái)看，主要源于銀行和企業(yè)自身。一是使用貨幣資金的企業(yè)，在深化改革、擴(kuò)大發(fā)展的過(guò)程中，采用過(guò)度負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環(huán)債”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，嚴(yán)重影響了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。貸款被企業(yè)作為流動(dòng)資金長(zhǎng)期占用，償還能力極低，嚴(yán)重影響了信貸資產(chǎn)的安全性、流動(dòng)性、盈利性。不僅如此，一些企業(yè)借口產(chǎn)權(quán)制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權(quán)，又生成大量銀行不良債權(quán)。隨著企業(yè)的聯(lián)合、兼并、收購(gòu)及破產(chǎn)風(fēng)潮的興起，債權(quán)被懸空、撇開(kāi)和逃避，無(wú)數(shù)重債企業(yè)采取“金蟬脫殼”，強(qiáng)弱聯(lián)合，把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，卻置債務(wù)于不理，使老債務(wù)債無(wú)主，新債務(wù)卻又生。二是經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷是造成不良資產(chǎn)生成的直接原因。由于資金所有者-銀行與資金使用者-企業(yè)之間的信息不對(duì)稱性，尤其是財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重失真，財(cái)務(wù)約束軟化，使銀行在發(fā)放貸款前很難對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高質(zhì)量的評(píng)估，加之貸款審批中的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱及主觀隨意性強(qiáng)，有的甚至是違規(guī)發(fā)放貸款，貸款的發(fā)放與回收沒(méi)有責(zé)任到人，而貸款發(fā)放后又缺乏監(jiān)管，致使貸款發(fā)放后，銀行處于被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)接受地位。從外部因素來(lái)看，主要源于國(guó)家政策調(diào)整和政府干預(yù)。不同的歷史時(shí)期，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策也有所不同。而國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策又是通過(guò)運(yùn)用包括資金傾斜、物價(jià)調(diào)整在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政策和行政手段并重來(lái)貫徹實(shí)施的。伴隨每次產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，總會(huì)使一批不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，這是導(dǎo)致不良資產(chǎn)形成的重要原因。

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　　三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則

　　無(wú)論何種原因形成的不良資產(chǎn)都表現(xiàn)為共同的特征，即銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來(lái)，必須借助于債務(wù)人以物抵債或資產(chǎn)重組等實(shí)物資金運(yùn)動(dòng)方式。

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)

　　不良物業(yè)資產(chǎn)處置有多重目標(biāo)。如美國(guó)為解決儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，成立了重組信托公司(RTC)，其目標(biāo)有三：一是在清理破產(chǎn)儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的過(guò)程中，爭(zhēng)取最高的凈現(xiàn)值回報(bào);二是盡量減少資產(chǎn)清算對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)的影響;三是盡量增加對(duì)中低收入者的住房供應(yīng)量。

　　我國(guó)處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。在力求實(shí)現(xiàn)主要目標(biāo)的同時(shí)，還需要兼顧以下目標(biāo)：在較短的時(shí)間內(nèi)盡快收回債權(quán)，培育資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，幫助企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系等。

　　在不良資產(chǎn)處置過(guò)程中，各項(xiàng)目標(biāo)有時(shí)存在著沖突，需要決策時(shí)加以權(quán)衡。如美國(guó)RTC公司最初以追求最高收益為目標(biāo)，資產(chǎn)處理速度很慢。如RTC主席指出，按當(dāng)時(shí)的處置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任務(wù)。因此，近年來(lái)RTC公司以處理速度作為重要的因素，保證了RTC在5年內(nèi)處理完所有的不良資產(chǎn)?？梢?jiàn)，在資產(chǎn)處置過(guò)程中要制定切合實(shí)際的經(jīng)營(yíng)方針，妥善協(xié)調(diào)各個(gè)目標(biāo)之間的矛盾，只有在主要目標(biāo)和次要目標(biāo)之間做出合理的妥協(xié)，才能保證主要目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則

　　不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過(guò)程中應(yīng)遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項(xiàng)目開(kāi)展工作。處置不良資產(chǎn)在我國(guó)是一項(xiàng)全新的業(yè)務(wù)，要在短時(shí)間內(nèi)取得成效，必須在組織管理模式、規(guī)章制度建設(shè)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和研究工作、市場(chǎng)和人才的培養(yǎng)等方面以項(xiàng)目實(shí)踐為依據(jù)，緊緊盯住項(xiàng)目不放，在項(xiàng)目實(shí)踐中逐步實(shí)現(xiàn)處置的各項(xiàng)目標(biāo)。其次，要先易后難、先大后小。在幾個(gè)目標(biāo)發(fā)生沖突時(shí)，必須較好地進(jìn)行平衡，算大賬，算機(jī)會(huì)成本賬，善于把握和利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)。對(duì)資產(chǎn)數(shù)量大、具有典型性、品質(zhì)相對(duì)較好、適宜于批量處理的不良物業(yè)資產(chǎn)，要優(yōu)先處置，保證短時(shí)間內(nèi)取得較大的成效。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。對(duì)不同的不良資產(chǎn)要有針對(duì)性地采用不同的技術(shù)方法，注重方法的創(chuàng)新性和適應(yīng)性。最后，要廣泛利用社會(huì)資源和市場(chǎng)力量，以“批發(fā)”為主。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，要處理巨額不良資產(chǎn)，必須借助國(guó)內(nèi)國(guó)際的專業(yè)公司，依靠國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，吸引眾多的投資者。這樣可以充分利用社會(huì)各方面的力量，提高資產(chǎn)處置效益和效率，促進(jìn)處置市場(chǎng)的發(fā)育。

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　　四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估

　　由專業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格。這里，房地產(chǎn)價(jià)格分為兩個(gè)層面：一是金融體系把不良物業(yè)資產(chǎn)出售給資產(chǎn)管理公司時(shí)的價(jià)格，稱為接收價(jià)格;二是資產(chǎn)管理公司在處置不良物業(yè)資產(chǎn)時(shí)的價(jià)格，稱為處置價(jià)格。

　　我國(guó)資產(chǎn)管理公司在接收不良資產(chǎn)時(shí)，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行移交。這種價(jià)格不是實(shí)際意義上的接收價(jià)格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產(chǎn)。因而，在接收以后，有必要評(píng)估接收價(jià)格。評(píng)估接收價(jià)格可初步估計(jì)所接收的不良資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，并以此作為處置的基礎(chǔ)，也可作為后期衡量公司工作業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)。另外，在評(píng)估過(guò)程中對(duì)信貸資產(chǎn)進(jìn)行審核，防止交接過(guò)程中的道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于不良物業(yè)資產(chǎn)涉及的貸款筆數(shù)很多，資產(chǎn)總額巨大，不可能按常規(guī)方法逐項(xiàng)評(píng)估。這種評(píng)估類似批發(fā)性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)是粗線條的快速評(píng)估，要求在短時(shí)間內(nèi)完成，評(píng)估價(jià)值允許與實(shí)際處置時(shí)的價(jià)值有一定的偏離?？梢园凑找韵滤悸吩u(píng)估接收價(jià)格：收集整理評(píng)估對(duì)象的有關(guān)資料，借助老師對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類整理;在整理的基礎(chǔ)上對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分組打包;在各種類別資產(chǎn)中選擇典型項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估;由老師根據(jù)典型評(píng)估結(jié)果，對(duì)不同類別的項(xiàng)目分別進(jìn)行整體評(píng)估;評(píng)出整體接收價(jià)格。為了迅速評(píng)估接收價(jià)格，評(píng)估時(shí)也可根據(jù)不良資產(chǎn)的平均回收概率，設(shè)定一定的折扣率，乘以賬面價(jià)值，得出接收價(jià)格。物業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性較好，有比較活躍的二級(jí)市場(chǎng)，評(píng)估時(shí)可參照市場(chǎng)價(jià)值。

　　物業(yè)資產(chǎn)處置過(guò)程也是實(shí)現(xiàn)最終價(jià)值的過(guò)程。資產(chǎn)管理公司及其委托機(jī)構(gòu)在拍賣、出售等處置物業(yè)資產(chǎn)之前，要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類整理，利用專業(yè)化手段包裝，然后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行比較詳細(xì)的評(píng)估。處置價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)交易價(jià)格。處置價(jià)格評(píng)估可以采用較成熟市場(chǎng)法、收益法和成本法。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置

　　(1)以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對(duì)抵債物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性租賃和融資性租賃、轉(zhuǎn)讓，包括向境外投資者出售和對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重組(投資和置換)。通過(guò)這一過(guò)程，獲取現(xiàn)金收入，從而最終實(shí)現(xiàn)債權(quán)，收回現(xiàn)金資產(chǎn)，達(dá)到金融資產(chǎn)重新流動(dòng)的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

　　(2)實(shí)施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過(guò)階段性持股后適時(shí)轉(zhuǎn)讓股權(quán)。廣義上的債轉(zhuǎn)股，包括政策性的債轉(zhuǎn)股和商業(yè)性的債轉(zhuǎn)股，對(duì)股份制企業(yè)而言是債權(quán)轉(zhuǎn)投資。由于處置對(duì)象為不良資產(chǎn)，大部分債務(wù)人只有廠房、機(jī)器設(shè)備等難保管、難變現(xiàn)的資產(chǎn)，針對(duì)這部分資產(chǎn)，無(wú)論是采取法律訴訟還是以資抵債，對(duì)資產(chǎn)管理公司而言，都無(wú)太大的現(xiàn)實(shí)意義?？尚械姆绞绞?，在資產(chǎn)管理公司的主導(dǎo)下，將企業(yè)推向資本市場(chǎng)，引入新的投資者，對(duì)企業(yè)進(jìn)行徹底的再造，發(fā)揮企業(yè)整體資源的資本功能，為資產(chǎn)管理公司的債權(quán)資產(chǎn)帶來(lái)保值、增值希望。因此，債轉(zhuǎn)股是不良資產(chǎn)處置中比較有效的手段。

　　(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)。法律訴訟是一種常見(jiàn)的追償方式。減讓清收是指通過(guò)債權(quán)人、債務(wù)人協(xié)商或法院裁決，債權(quán)人減讓部分債權(quán)，獲得重組損失，債務(wù)人獲得重組收益，對(duì)剩余債務(wù)以現(xiàn)金資產(chǎn)一次或分次償還來(lái)終結(jié)債務(wù)的一種追償方式。實(shí)施債權(quán)減讓的前提是債務(wù)人無(wú)力足額償還全部債務(wù)，這種方式有助于資產(chǎn)管理公司快速地收回現(xiàn)金資產(chǎn)。

　　實(shí)施上述三種手段，都要經(jīng)過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過(guò)程。無(wú)一例外，資產(chǎn)管理公司都要承擔(dān)一定的損失。從近年來(lái)我國(guó)資產(chǎn)管理公司運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐來(lái)看，最終處置實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)金額要小于債權(quán)金額。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，債轉(zhuǎn)股一般都是同債務(wù)減免相結(jié)合來(lái)實(shí)施的。因?yàn)橹挥泻侠頌槠髽I(yè)減輕負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ蛊浍@得生機(jī)，資產(chǎn)管理公司才有可能實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

　　(4)重組。重組是處置不良資產(chǎn)的常用方法之一，包括企業(yè)重組(收購(gòu)、兼并、分拆等)、債務(wù)重組(債務(wù)置換、期限利率調(diào)整等)等。從一般意義上講，無(wú)論是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)重組還是復(fù)雜的企業(yè)重組，不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過(guò)程中幾乎都要先進(jìn)行重組，不良物業(yè)資產(chǎn)重組的思路之一是資產(chǎn)重組。資產(chǎn)重組可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)換，增強(qiáng)規(guī)模效益，增加價(jià)值;二是購(gòu)買配套物業(yè)，增強(qiáng)現(xiàn)有房地產(chǎn)整體功能;三是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行更新、修葺，提高使用效益;四是完成在建工程，增加房地產(chǎn)附加值。通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)重組以后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，可以提高市場(chǎng)價(jià)值，增加回收率。重組的另外一個(gè)思路是企業(yè)重組。對(duì)于工商企業(yè)作為債務(wù)擔(dān)保的抵押房地產(chǎn)，一般不能簡(jiǎn)單地處置抵押物，往往需要與企業(yè)重組結(jié)合起來(lái)?？刹捎玫木唧w作法有：一是通過(guò)行使抵押權(quán)，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)股權(quán)，再通過(guò)股權(quán)持有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得房地產(chǎn)收益;二是通過(guò)企業(yè)兼并，由優(yōu)勢(shì)企業(yè)獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)使用效益，使房地產(chǎn)達(dá)到最佳最有效使用，最終提高不良物業(yè)資產(chǎn)的回收價(jià)值。通過(guò)企業(yè)重組，增強(qiáng)房地產(chǎn)資源的配置效率，從而提高房地產(chǎn)的整體價(jià)值和債權(quán)回收率。

　　(5)公開(kāi)出售。公開(kāi)出售是在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類打包的基礎(chǔ)上，通過(guò)公開(kāi)拍賣或招標(biāo)，以公開(kāi)競(jìng)價(jià)等方式出售不良資產(chǎn)。采用公開(kāi)拍賣的方法從程序上保證了一定的公開(kāi)、透明。不良物業(yè)資產(chǎn)大都以實(shí)物資產(chǎn)做保證，使用價(jià)值較高，實(shí)用性強(qiáng)，市場(chǎng)需求廣泛，屬于比較理想的拍賣標(biāo)的。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大信息來(lái)源，營(yíng)造良好的資產(chǎn)處置氛圍，充分挖掘潛在投資者，有利于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)回收價(jià)值最大化。

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　　五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)

　　1.搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車。在不良資產(chǎn)打包、分包處理的基礎(chǔ)上，搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)直通車，為不良物業(yè)資產(chǎn)建立處置平臺(tái)。以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟的上海、深圳、廣州等地為試點(diǎn)，成立類似上海房地產(chǎn)收購(gòu)租賃公司的機(jī)構(gòu)，通過(guò)債轉(zhuǎn)股、置換、收購(gòu)等手段，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行包裝，明確產(chǎn)權(quán)，租、售并舉，投資、經(jīng)營(yíng)兩宜。以不良物業(yè)資產(chǎn)的資源為基礎(chǔ)，除了最大化地實(shí)現(xiàn)回收價(jià)值，還可以拓展投資經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。海南省以行政手段回購(gòu)爛尾樓、閑置土地，也是一種有益的嘗試。通過(guò)政府行為強(qiáng)制規(guī)范市場(chǎng)，綜合平衡，從而達(dá)到有效配置資源，消化沉淀在不良物業(yè)資產(chǎn)中的不良債權(quán)，也是搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)直通車的一種方式。

　　2.發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用。房地產(chǎn)中介可以為資產(chǎn)管理公司提供評(píng)估、置換、變賣、抵押、銷售、辦證一條龍服務(wù)。在經(jīng)過(guò)評(píng)估確定底價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)公開(kāi)掛牌變賣、銷售、置換，并由其提供辦證、抵押一條龍服務(wù)，也不失為一種嘗試。與拍賣方式相比，中介機(jī)構(gòu)公開(kāi)掛牌銷售，延長(zhǎng)了信息公告的時(shí)間，擴(kuò)大了信息傳播的范圍，節(jié)約了處置費(fèi)用，處置時(shí)模擬正常市場(chǎng)，以接近市場(chǎng)價(jià)格的方式轉(zhuǎn)讓，并由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶所需要的手續(xù)，使原本產(chǎn)權(quán)不清、投資者望而卻步的投機(jī)性物業(yè)――完全產(chǎn)權(quán)對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響重大――成為正常的投資或自用物業(yè)，從而最大化地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。而各家銀行正激烈爭(zhēng)奪的二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)，包括住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、別墅等，也為一些一時(shí)難以拿出大筆現(xiàn)金的投資者創(chuàng)造了條件，從而最大化地?cái)U(kuò)大投資者范圍。當(dāng)然，委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時(shí)，也必須在品牌、規(guī)模、業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量、口碑等方面慎重選擇，并簽署相關(guān)約定，規(guī)避可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境。由專門機(jī)構(gòu)大規(guī)模處置不良資產(chǎn)在我國(guó)是全新的業(yè)務(wù)。幾乎每項(xiàng)工作都會(huì)涉及到法律問(wèn)題，各種業(yè)務(wù)手段缺乏明確的法律支持，有的甚至與現(xiàn)行法律相抵觸。建立恰當(dāng)?shù)姆煽蚣?，?chuàng)造良好的司法環(huán)境，對(duì)處置不良物業(yè)資產(chǎn)至關(guān)重要。政府以法律的形式賦予資產(chǎn)管理公司必要的特別權(quán)利，將大大加強(qiáng)處置工作的力度，加快工作進(jìn)程。除了法律支持，還需要政策和市場(chǎng)環(huán)境的支持。財(cái)政部門提供融資或債務(wù)擔(dān)保、稅務(wù)優(yōu)惠，行業(yè)主管部門在行業(yè)的重組上給予支持。地方政府對(duì)整頓改組借款企業(yè)支持，解決因改組導(dǎo)致的失業(yè)等社會(huì)問(wèn)題。另外，要?jiǎng)?chuàng)造條件，保證國(guó)內(nèi)、國(guó)際資本市場(chǎng)融資渠道的暢通。

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