可持續(xù)的物業(yè)管理

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　　一、可持續(xù)發(fā)展的基本概念

　　(一)可持續(xù)發(fā)展概念提出的背景

　　隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)化、城市化進(jìn)程的空前加速，人類賴以生存和發(fā)展的環(huán)境正發(fā)生著急劇的變化，承受著前所未有的壓力。如今，人類的活動(dòng)已達(dá)到有可能從根本上改變未來(lái)環(huán)境進(jìn)程的地步，如全球的氣候變暖，土地的荒漠化，水土流失日益嚴(yán)重，自然災(zāi)害增多等。許多環(huán)境問(wèn)題跨越國(guó)家、地區(qū)，已是構(gòu)成威脅人類生存、制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。1987年4月世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)(WCED)提出了“可持續(xù)發(fā)展”的思想。WCED認(rèn)為，在廣大的發(fā)展中國(guó)家，“可持續(xù)發(fā)展”必須優(yōu)先滿足人民的基本需要和提供滿足較好生活愿望的機(jī)會(huì)。1992年6月，在巴西里約熱內(nèi)盧召開的聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展會(huì)議，183個(gè)國(guó)家和聯(lián)合國(guó)及其下屬機(jī)構(gòu)等代表出席了會(huì)議。這次會(huì)議通過(guò)并簽署了5個(gè)體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展新思想以及貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的文件，確立了可持續(xù)發(fā)展理論作為人類發(fā)展新戰(zhàn)略。

　　可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是將人、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)五個(gè)相互關(guān)聯(lián)的方面放在一個(gè)大系統(tǒng)中，進(jìn)行協(xié)調(diào)?？沙掷m(xù)發(fā)展的兩個(gè)基本原則是：一是滿足當(dāng)前需要又不損害子孫后代滿足其需要的能力;二是一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益。

　　可持續(xù)發(fā)展觀念既包含著古代文明的哲理精華，又富蘊(yùn)著現(xiàn)代人類活動(dòng)的實(shí)踐總結(jié)。正如中國(guó)科學(xué)院可持續(xù)發(fā)展研究組在《2000中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》中所言：“只有當(dāng)人類向自然的索取，能夠同人類向自然的回饋相平衡時(shí);只有當(dāng)人類為當(dāng)代的努力，能夠同人類為后代的努力相平衡時(shí);只有當(dāng)人類為本地區(qū)發(fā)展的努力，能夠同為其他地區(qū)共建共享的努力相平衡時(shí)，全球的可持續(xù)發(fā)展才能真正實(shí)現(xiàn)?！?/P>

　　(二)可持續(xù)發(fā)展的概念

　　中國(guó)科學(xué)院可持續(xù)發(fā)展研究組對(duì)可持續(xù)發(fā)展理論進(jìn)行了深入的研究，并從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)和生態(tài)學(xué)等三個(gè)主要的方向總結(jié)了可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵與實(shí)質(zhì)。

　　可持續(xù)發(fā)展理論研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)方向，是以區(qū)域開發(fā)、生產(chǎn)力布局、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、物資供需平衡等作為基本內(nèi)容，是力圖把“科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率抵消或克服投資的邊際效益遞減率”，作為衡量可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和基本手段。

　　可持續(xù)發(fā)展理論研究的社會(huì)學(xué)方向，是以社會(huì)發(fā)展、社會(huì)分配、利益均衡等作為基本內(nèi)容。該方向的一個(gè)集中點(diǎn)，是力圖把“經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公正取得合理的平衡”，作為可持續(xù)發(fā)展的重要判據(jù)和基本手段。

　　可持續(xù)發(fā)展理論研究的生態(tài)學(xué)方向，是以生態(tài)平衡、自然保護(hù)、資源環(huán)境的永續(xù)利用等作為基本內(nèi)容。該方向的一個(gè)集中點(diǎn)，是力圖把“環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間取得合理的平衡”，作為可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和基本原則。

　　該研究組還獨(dú)立地開創(chuàng)了的第四個(gè)方向：系統(tǒng)學(xué)方向。遵從一般系統(tǒng)學(xué)的理論和原則，他們提出了可持續(xù)發(fā)展由其內(nèi)部具有嚴(yán)格邏輯關(guān)系的“五大支持系統(tǒng)”所組成。這五大系統(tǒng)分別是：(1)作為實(shí)施可持續(xù)發(fā)展臨界基礎(chǔ)的生存支持系統(tǒng);(2)作為實(shí)施可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力牽引的發(fā)展支持系統(tǒng);(3)作為實(shí)施可持續(xù)發(fā)展約束限制的環(huán)境支持系統(tǒng);(4)作為實(shí)施可持續(xù)發(fā)展組織水平的社會(huì)支持系統(tǒng);(5)作為實(shí)施可持續(xù)發(fā)展科技支撐的智力支持系統(tǒng)。

　　可持續(xù)發(fā)展是由上述五大支持系統(tǒng)相互關(guān)聯(lián)依存共同作用的結(jié)果，缺一不可。其中，每個(gè)系統(tǒng)在可持續(xù)發(fā)展中所做出的貢獻(xiàn)，所起到的作用是不同的。

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　　二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理

　　(一)可持續(xù)發(fā)展與住區(qū)環(huán)境

　　聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展會(huì)議形成的《21世紀(jì)宣言》提出了對(duì)人類住區(qū)的新要求，即：為所有人提供適當(dāng)?shù)淖》?改善人類住區(qū)的管理。根據(jù)會(huì)議的精神，我國(guó)在1992年編制了《中國(guó)21世紀(jì)議程-中國(guó)21世紀(jì)人口、環(huán)境與發(fā)展白皮書》，提出為所有人提供舒適的住房，完善人類住區(qū)功能，改善人類住區(qū)環(huán)境。

　　在歐洲，大約有80000處住宅區(qū)和5600萬(wàn)座公寓是1950年就建成的。現(xiàn)在超過(guò)1億7000萬(wàn)的人口居住在戰(zhàn)后所建的住宅區(qū)。歐洲的住宅組織需要定期對(duì)這些存量住宅進(jìn)行翻新，來(lái)自歐洲委員會(huì)、成員國(guó)對(duì)建筑可持續(xù)翻新的需求非常大。歐洲某些組織發(fā)展了一些模型和方法，從可持續(xù)發(fā)展的角度，為用戶帶來(lái)環(huán)境的改善和能源的節(jié)省，全面實(shí)施可持續(xù)的物業(yè)管理。

　　歐洲SurEuro組織為可持續(xù)物業(yè)管理編制了一個(gè)指導(dǎo)手冊(cè)。該指導(dǎo)手冊(cè)的內(nèi)容主要包括：向可持續(xù)發(fā)展方向完善日常的物業(yè)設(shè)施管理;和住戶進(jìn)行合作;設(shè)施維護(hù)和修理(包括長(zhǎng)期的維護(hù));居住日常服務(wù);戶外空間維護(hù);能源和水資源利用;廢物管理;空氣流通;更多的關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。

　　(二)可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理

　　目前一些新建住宅小區(qū)充分考慮了生活工作場(chǎng)所和自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。但從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等流程有效地體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，一方面需要發(fā)展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續(xù)發(fā)展意識(shí)的提高和物業(yè)管理水平的提高。

　　可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理是一個(gè)內(nèi)涵深邃、外延廣袤的概念，是人性化、生態(tài)型的系統(tǒng)工程，既包括對(duì)人居與自然的生態(tài)平衡的理解，又涵蓋對(duì)各種自然能源的節(jié)約和充分利用?？沙掷m(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入下面幾個(gè)要素：

　　(1)控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度

　　現(xiàn)代物業(yè)各種配套設(shè)施較為完善，如酒樓、停車場(chǎng)、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)等。由于燃煤、燃油對(duì)大氣的污染，應(yīng)該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設(shè)備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料;提倡使用環(huán)保燃料。同時(shí)，在車道兩旁設(shè)置綠化帶以隔離汽車尾氣，選植對(duì)尾氣有吸收轉(zhuǎn)化功能的植被和樹種。

　　(2)加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用

　　應(yīng)就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設(shè)施將雨水污水進(jìn)行處理，變廢為寶，使雨水污水成為住區(qū)的再生水資源。如，對(duì)排放的污水進(jìn)行處理，同時(shí)要引導(dǎo)居民使用環(huán)保洗滌劑等。部分回收雨水用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等，多余部分存入景觀水池備用。這樣，既可減少污染又可節(jié)約水資源。

　　(3)垃圾分類處理

　　城市垃圾是人們?cè)诠ぷ?、生活過(guò)程中丟棄的廢物。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市垃圾已和工業(yè)固體廢料一樣成為城市主要環(huán)境污染物之一，大致可分為兩類，一類是生活垃圾，另一類是“工業(yè)”垃圾，包括室內(nèi)二次裝修施工垃圾等。

　　要在物業(yè)管理工作中，作到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運(yùn)出的污染。可以通過(guò)分選，將回收的廢紙、塑料、金屬、玻璃等分別送往工廠再生;通過(guò)焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發(fā)電;通過(guò)將垃圾發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用有機(jī)肥;通過(guò)衛(wèi)生填埋來(lái)還原土地，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

　　同時(shí)，科技經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展、生活質(zhì)量提高、工作條件改善，使得辦公自動(dòng)化設(shè)備、家電、家具、服裝的更新?lián)Q代加快。如果簡(jiǎn)單地將過(guò)時(shí)的物品廢棄，無(wú)疑將產(chǎn)生新的垃圾污染源。為了減少新的垃圾污染，可在住區(qū)附近，建立舊貨市場(chǎng)，搞好“廢物”利用，滿足不同社會(huì)群體的消費(fèi)需求。如在澳大利亞首都堪培拉，為了響應(yīng)政府提出的無(wú)垃圾計(jì)劃，許多社區(qū)都建有二手貨商店，專門回收一般家庭淘汰的舊衣服、舊電器、舊家具等，經(jīng)消毒等處理后販賣。既為家庭增加了收入，又為低收入者提供了廉價(jià)物品，同時(shí)減輕了垃圾污染。垃圾處理必須遵循“無(wú)害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)垃圾進(jìn)行綜合利用、資源利用。

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　　(4)控制噪聲

　　噪聲控制是可持續(xù)物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。與物業(yè)管理有關(guān)的噪聲源主要有：配套設(shè)備(如應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)機(jī)組等)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲、汽車啟停剎和各類防盜報(bào)警設(shè)備誤報(bào)產(chǎn)生的噪聲、農(nóng)貿(mào)集市噪聲等。

　　一般的柴油發(fā)電機(jī)，運(yùn)行時(shí)的混合噪聲都在100分貝以上，污染嚴(yán)重。對(duì)于配套設(shè)備機(jī)房，可以采取密閉的隔音處理方法，把噪聲限制在機(jī)房?jī)?nèi)，如做好相應(yīng)的隔聲、隔震和吸聲處理，避免噪聲輻散污染周邊環(huán)境。

　　為降低汽車和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的噪聲污染，可以在車道兩旁種植減噪樹種，盡可能把車庫(kù)建在地下或與生活工作區(qū)拉開距離;同時(shí)也使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與生活工作區(qū)拉開距離，并以減噪樹種作為隔離帶。

　　(5)建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境

　　要根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候等特征，設(shè)置相宜綠地和綠化帶，建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，真正做到“天人合一”境界，四處鳥語(yǔ)花香，使人和自然達(dá)到完美和諧的統(tǒng)一。應(yīng)該說(shuō)，綠地和綠化帶起到的不僅是美化環(huán)境作用，更重要的是保護(hù)了環(huán)境，如對(duì)二氧化碳、塵埃的吸收，水土的保持等。

　　通常，綠地的規(guī)劃應(yīng)納入住區(qū)的整體規(guī)劃中，要有先期規(guī)劃中預(yù)留的集中綠地為保證，若住區(qū)的規(guī)模較大，可將集中綠地面積拆散到各個(gè)住宅組團(tuán)中去。同時(shí)，住宅環(huán)境的綠化不是簡(jiǎn)單的種樹栽草，而應(yīng)做到春有花、夏有蔭、冬有綠、秋有果，落葉喬木、常青灌木、常綠草皮高低參差。

　　(6)注重采用新型建材飾材和自然能源

　　傳統(tǒng)建筑用材用料在生產(chǎn)、使用和廢棄過(guò)程中，不僅要消耗大量的資源和能源，還會(huì)排放大量的廢氣、廢渣，從而使環(huán)境污染日益嚴(yán)重。作為現(xiàn)代建筑工程的新型建材，健康建材、綠色建材、環(huán)境建材、生態(tài)建材等在發(fā)達(dá)國(guó)家被采用的比重高達(dá)80%～90%，日本還推出了“無(wú)化學(xué)”住宅。

　　有效利用自然能源如太陽(yáng)的光和熱等，可以節(jié)約大量的人工能源，從而達(dá)到降低能耗、保護(hù)環(huán)境的目的。比如，采用大面積玻璃窗、明廳、明臥、明衛(wèi)、明廚的設(shè)計(jì)方案，就會(huì)節(jié)約大量的照明電。在夜晚必須采用照明電時(shí)，利用系統(tǒng)化節(jié)能燈，也能直接有效地節(jié)約能源。再比如，利用高科技新型墻體來(lái)提高保暖隔熱效率，減少家庭冷暖空調(diào)的開放時(shí)間等，也有助于充分利用自然能源與人工能源。

　　(7)提高物業(yè)管理的信息化水平

　　科技的進(jìn)步，信息產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，使智能化小區(qū)、大廈成為可能。通訊網(wǎng)絡(luò)入戶和各種信息聯(lián)網(wǎng)，如網(wǎng)上購(gòu)物、遠(yuǎn)程看護(hù)、電子郵件、電子報(bào)刊、遠(yuǎn)程證券交易等，為用戶提供了多種選擇，并提供了足不出戶便知天下事的方便。

　　智能管理系統(tǒng)的應(yīng)用，提高了住區(qū)在安全、呼救、能源設(shè)施管理等方面的管理水平，對(duì)降低能耗和管理成本等都有重要的意義。

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