房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護管理項目的外包控制

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　　一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇

　　由于技術(shù)的不斷發(fā)展。共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來越高，對物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達到最佳和最經(jīng)濟的管理狀態(tài)，實現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進行綜合的評估確認，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

　　(一)項目外包分析

　　如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模;

　　(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況;

　　(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度;

　　(4)政府部門對此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標準要求;

　　(5)自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險大小;

　　(6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務(wù)及時性、技術(shù)壟斷程度等;

　　(7)市場上此類設(shè)施設(shè)備管理維護技術(shù)人員的供求情況、社會平均工資水平;

　　(8)本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機構(gòu)數(shù)量隋況、技術(shù)水平、服務(wù)價格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力等。

　　(二)承包方評估

　　如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格方面均滿足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：

　　(1)企業(yè)品牌狀況;

　　(2)企業(yè)規(guī)模;

　　(3)資信信譽;

　　(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等);

　　(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系);

　　(6)管理維護計劃、標準;

　　(7)預(yù)算價格、付款方式。

　　在評估時應(yīng)注意：選取多家單位進行綜合價格比較;同等條件下原承包方優(yōu)先;不以價格為惟一選擇標準;評估參與人與承包方有特殊關(guān)系時應(yīng)予回避;秉承公開、公正、公平的原則;根據(jù)分包項目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。

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　　二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制

　　(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項

　　由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應(yīng)特別注意以下幾個方面：

　　(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。

　　(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。

　　(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。

　　(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。

　　(二)外包管理合同實施應(yīng)注意的問題

　　(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責(zé)實施。

　　(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。

　　(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

　　(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。

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