私房出租若干稅收征管問題的公告
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為進(jìn)一步加強(qiáng)我市私房出租稅收管理，現(xiàn)將私房出租有關(guān)稅收征管問題明確如下：
一、私房出租是指?jìng)€(gè)人將自有房產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行為。租金收入的形式包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他經(jīng)濟(jì)利益收入。
有下列情形之一的，視同私房出租：
?。ㄒ唬┮苑慨a(chǎn)投資入股，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從被投資方取得固定收入的；
?。ǘ┮猿邪⒆赓U經(jīng)營或以其他名義有償提供房屋使用權(quán)的；
（三）利用私有房屋從事個(gè)體經(jīng)營，實(shí)際經(jīng)營者非房屋產(chǎn)權(quán)人或直系親屬的；（實(shí)際經(jīng)營者系房屋產(chǎn)權(quán)人或直系親屬的按房產(chǎn)原值有關(guān)規(guī)定征稅）
?。ㄋ模┏毕涤H屬外，以各種名義將房屋借于他人居住的。
二、稅收征收方式
私房出租的稅收采取以下兩種征收方式：
?。ㄒ唬┌磳?shí)征收。個(gè)人出租房屋取得租金收入，能據(jù)實(shí)主動(dòng)申報(bào)的，可按申報(bào)的租金收入額依法定稅種、稅率按實(shí)征收。具體繳納的稅種、稅率、計(jì)算方法如下：
房產(chǎn)稅=租金收入×4%；
營業(yè)稅=租金收入×3%×50%；
城市維護(hù)建設(shè)稅=應(yīng)納營業(yè)稅×7%、5%、1%；
教育費(fèi)附加=應(yīng)納營業(yè)稅×3%；
地方教育附加=應(yīng)納營業(yè)稅×1%；
個(gè)人所得稅=應(yīng)納稅所得額×10% .
應(yīng)納稅所得額是指納稅義務(wù)人的租金收入扣除稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后的余額，減除稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和順序如下：
1.稅金及其附加稅費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人出租房屋，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅準(zhǔn)予扣除。
2.修繕費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人出租房屋，對(duì)能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實(shí)際開支修繕費(fèi)用經(jīng)核準(zhǔn)給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。
3.稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)：每次（月）收入額扣除上述兩項(xiàng)后的余額不超過4000元的，費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為800元；超過4000元的，費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為余額的20%.
?。ǘ┖硕ㄓ?jì)稅租金征收。當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式，納入定稅管理，各區(qū)相鄰地區(qū)計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)事先報(bào)市地稅局征管處協(xié)調(diào)確定，具體計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)由各基層局制訂并報(bào)市局征管處備案。
三、納稅地點(diǎn)
私房出租或轉(zhuǎn)租適用于屬地管理的原則，由納稅人向出租房屋所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。同時(shí)，為了方便納稅人，對(duì)同一納稅人擁有不同轄區(qū)的出租房屋或同一代理人代理多處房屋的，可選擇某一主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)合并申報(bào)。
四、房屋轉(zhuǎn)租有關(guān)政策問題
房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將承租的房屋再出租的行為。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入，應(yīng)按全額計(jì)算繳納營業(yè)稅和附加稅費(fèi)，并按應(yīng)納稅所得額的10%繳納個(gè)人所得稅。
應(yīng)納稅所得額是指納稅義務(wù)人的租金收入扣除稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后的余額，減除稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和順序如下：
1.財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；
2.向出租方支付的租金（具有承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除）；
3.由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；
4.稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
如出租方已繳納房產(chǎn)稅，對(duì)轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅。
五、有關(guān)法律責(zé)任
（一）出租人應(yīng)在取得租金收入或取得索取租金收入憑證次月15日內(nèi)申報(bào)繳納有關(guān)稅款；如有多處出租房屋所得應(yīng)合并所有租金收入向稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)。對(duì)出租方未按規(guī)定申報(bào)繳納有關(guān)稅款或進(jìn)行虛假納稅申報(bào)的，將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定給予處理，情節(jié)嚴(yán)重，觸犯刑律的，將依法追究刑事責(zé)任。
?。ǘ?duì)從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人，承租房屋未按規(guī)定取得發(fā)票的，將根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
?。ㄈ┏凶夥接辛x務(wù)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房屋租賃及出租人的情況。
六、私房出租檔案的建立
各基層地方稅務(wù)局應(yīng)建立健全私房出租的基本檔案，在建立新戶（包括企業(yè)和個(gè)體戶）檔案時(shí)可要求納稅人出示辦公場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)證或租賃合同及房屋租賃專用發(fā)票，并據(jù)此建立房屋出租稅收戶管檔案，將它納入日常稅收管理。
七、從本公告發(fā)布之日起，原《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于私房出租若干稅收征管問題的通知》（廈地稅發(fā)[2003]39號(hào)）予廢止。
二O一一年四月八日
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