2014年土地估價(jià)師考試估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)解讀:成本逼近法概念

　　成本逼近法概念

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價(jià)格。

　　計(jì)算公式：

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤+土地增值收益

　　其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計(jì);土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。

　　土地逼近法的評估步驟為

　　1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。

　　2.手機(jī)與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等。

　　3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

　　4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額。

　　5.按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格。

　　6.對地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。

編輯推薦：2014年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2013土地估價(jià)師考試成績查詢

         土地估價(jià)師歷年真題匯總