2014年土地估價師考試估價實務(wù)考點解讀考點:例題

　　2014年土地估價師考試估價實務(wù)考點解讀考點:匯總

    題目：

　　某市現(xiàn)有一宗面積為2000 平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造住宅樓，預(yù)計開發(fā)建設(shè)期2 年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌鲂星?，平均售價可達(dá)3800 元/平方米;開發(fā)建設(shè)過程中，建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費可控制在1500 元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60% ，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利率為5.85%, 銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%。

　　若開發(fā)公司要以不高于700 萬元的代價取得該宗地70 年期的土地使用權(quán)，實現(xiàn)相當(dāng)于不動產(chǎn)總價18% 的利潤率，請計算建筑容積率最低應(yīng)為何值。(一)審題

　　1、明確題目的要求：地價、費用、利潤率已知，求與總建筑面積有關(guān)的容積率，而總

　　建筑面積又直接影響不動產(chǎn)總價。2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵。(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題屬房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析問題，表面看是計算最低容積率，實際上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。

　　2、基本思路：從剩余法基本公式出發(fā)，應(yīng)該考慮采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即先設(shè)最低容積率為x，得到總建筑面積2000x 平方米，然后分布計算不動產(chǎn)總價、建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費、利息、稅費、利潤等;然后將計算結(jié)果和地價代入基本公式，得到一個含未知數(shù)x 的方程，求解后即可。(三)公式與計算步驟

　　1、適用公式地價=不動產(chǎn)總價?建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費?利息-銷售稅費-利潤2、計算步驟

　　1 (1)選擇計算方法，適用剩余法

　　2 (2)計算不動產(chǎn)總價設(shè)最低容積率為x，則總建筑面積為2000x 平方米 3800 元/平方米×2000x 平方米=760x (萬元)

　　3 (3)計算建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費 1500 元/平方米×2000x 平方米=300x (萬元)

　　4 (4)計算利息，注意計算項目、計算基礎(chǔ)與復(fù)利時間地價利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30 (萬元)建筑費、專業(yè)費等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+ 300x×60%×[(1+5.85%)

　　0.5-1]=15.87 x (萬元)

　　1 (5)計算銷售稅費，注意計算基數(shù) 760x×6%=45.60 x (萬元)

　　2 (6)計算開發(fā)總利潤，注意利潤率的計算基礎(chǔ) 760x×18%=136.80 x (萬元)

　　3 (7)代入公式進(jìn)行計算地價=不動產(chǎn)總價?建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費?利息-銷售稅費-利潤 700=760 x-300 x-(84.30+15.87 x)-45.60 x-136.80 x解出x=3.0 ，即最低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0 。

　　(四)難點與常見錯誤1、解題過程中應(yīng)先設(shè)最低容積率x;2、用設(shè)定的未知數(shù)計算出不動產(chǎn)總價，如果給出房屋租金，可用收益還原法計算不動產(chǎn)總價;3、利息的復(fù)利時期以及利息、銷售稅費和利潤的計算基礎(chǔ)

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