物業(yè)管理師考試制度與政策講義:物業(yè)承接查驗(yàn)制度

　　物業(yè)承接查驗(yàn)制度

　　物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。

　　一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義

　　《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?，F(xiàn)階段，我國實(shí)行物業(yè)承接驗(yàn)收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實(shí)意義：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。

　　(2)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。

　　(3)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。

　　二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容

　　物業(yè)承接查驗(yàn)活動由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會組織實(shí)施。建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并將承接查驗(yàn)記錄作為物業(yè)管理檔案。業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，組織新老物業(yè)管理企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分：

　　(一)物業(yè)管理資料移交

　　物業(yè)資料是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)施管理的重要基礎(chǔ)。一方面，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，只有接收了相關(guān)物業(yè)資料才能掌握有關(guān)物業(yè)的基本情況并進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)。另一方面，隨著科技的發(fā)展，物業(yè)中的科技含量越來越高，物業(yè)的管理和維護(hù)越來越需要專業(yè)人員的專業(yè)化操作才能進(jìn)行，這些都建立在對物業(yè)相關(guān)圖紙、資料充分掌握的基礎(chǔ)之上。只有掌握了這些資料，物業(yè)管理企業(yè)才能在業(yè)主報(bào)修或者有突發(fā)事件需要處理的時(shí)候，在最短的時(shí)間內(nèi)找到問題的癥結(jié)，制定實(shí)施方案予以解決。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，時(shí)常發(fā)生由于建設(shè)單位未能提供物業(yè)資料或者提供的物業(yè)基礎(chǔ)資料不齊全而影響物業(yè)的承接驗(yàn)收和以后正常的物業(yè)管理的情況?！稐l例》對此現(xiàn)象進(jìn)行了規(guī)范，要求物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：

　　(1)竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

　　(2)技術(shù)資料。包括設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。

　　(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

　　(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料;有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料;工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。

　　當(dāng)業(yè)主成立業(yè)主大會以后，若業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)管理合同終止，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會將物業(yè)資料移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收

　　物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收兩個(gè)方面。

　　1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收

　　主要涉及以下內(nèi)容：

　　(1)對給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢;

　　(2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn);

　　(3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書;

　　(4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證;

　　(5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。

　　2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收

　　(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通;

　　(2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場地是否平整;

　　(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站;

　　(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施;

　　(5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

　　三、物業(yè)的保修責(zé)任

　　《條例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。

　　物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位對物業(yè)的維修的不同責(zé)任，《條例》進(jìn)一步明確建設(shè)單位對物業(yè)的保修責(zé)任，保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)，保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

　　為了保障住房消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，1998年建設(shè)部下發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》，要求建設(shè)單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的保修承諾，不得低于《住宅質(zhì)量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限(詳見第四章第四節(jié)商品房銷售管理中有關(guān)內(nèi)容)。

　　需要指出的是，《住宅質(zhì)量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限，主要針對物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定。由于這部分的保修范圍和保修期限，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位的責(zé)任界定和經(jīng)濟(jì)利益，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

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