物業(yè)管理師考試講義:物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　物業(yè)管理服務(wù)實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護(hù)?；谝陨险J(rèn)識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定了國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位

　　在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者單位統(tǒng)一建設(shè)，以實物方式分配給城市居民居住使用，住房產(chǎn)權(quán)屬于政府或者單位所有，居民僅支付極少的租金。其中，政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù);單位建造的自管公房，由單位內(nèi)部成立的房屋管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。由于租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于維修管理所需費(fèi)用，回收的租金不能維持房屋的維修，大量公房得不到及時維繕而成為危房，危及住戶的居住安全。同時，由于對住宅區(qū)疏于管理，公用設(shè)備、設(shè)施損壞嚴(yán)重，環(huán)境臟、亂、差，影響正常居住。1980年以來，國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。隨著住房制度改革的步步深化，個人擁有住房的比例日益增加，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局基本形成。隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的發(fā)展，住房產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化。于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自設(shè)物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區(qū)內(nèi)居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。當(dāng)社會對物業(yè)管理的需求越來越高時，按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應(yīng)運(yùn)而生。在此基礎(chǔ)上，社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制得以確立，并在全國迅速發(fā)展。

　　在實踐中，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，有的具有獨(dú)立法人資格，如按照公司法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理部門、物業(yè)管理分支機(jī)構(gòu);有的名義上具有法人資格，實質(zhì)上不能獨(dú)立的行使權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任，如一些房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立的子公司。

　　物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。作為市場主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨(dú)立的法人資格，與其進(jìn)行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保障。

　　目前，在物業(yè)建設(shè)和管理的銜接上出現(xiàn)的眾多問題，很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)開發(fā)項目存在問題時，處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開發(fā)公司不可能進(jìn)行正常的承接驗收。很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司解決不了，必然導(dǎo)致對業(yè)主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時解決。有鑒于此，《條例》明確規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，必須是獨(dú)立的法人。按照《民法通則》的規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(1)依法成立。依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

　　(2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。

　　(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所。其中，名稱是企業(yè)對外進(jìn)行活動的標(biāo)記，其確定應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定;組織機(jī)構(gòu)是健全內(nèi)部管理的需要，如公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立董事會、股東大會、監(jiān)事會等;場所是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動的固定地點(diǎn)，不僅表示企業(yè)的存在具有長期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。

　　(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，難謂其具獨(dú)立的主體資格。獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任是建立在獨(dú)立財產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。如果企業(yè)沒有獨(dú)立的財產(chǎn)，是不可能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)人關(guān)。

　　近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機(jī)制有缺陷，管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費(fèi)，業(yè)主對這些問題的投訴上升，反映比較強(qiáng)烈。實行市場準(zhǔn)入制度，通過資質(zhì)管理，對不同管理規(guī)模、服務(wù)水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級，有助于扶植一批機(jī)制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實力強(qiáng)、信譽(yù)好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質(zhì)年檢和資質(zhì)動態(tài)管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經(jīng)營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)人制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是現(xiàn)階段加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān)，直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種服務(wù)活動。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護(hù)責(zé)任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運(yùn)營成本較低，企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元，但是所管物業(yè)的價值卻達(dá)20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%，則有2000萬之多，遠(yuǎn)超過其自身資產(chǎn)量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產(chǎn)管理公司，除提供物業(yè)管理服務(wù)外，也要負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營，我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險能力都較弱。實行資質(zhì)管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平，有助于防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。

　　第三，針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費(fèi)者面前的，更多的是維護(hù)公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立一套科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工一樣，具有一定的專業(yè)性。實行市場準(zhǔn)人和清出制度，有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的趨勢和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，有利于推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容?！稐l例》沒有對資質(zhì)管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定，而是授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定具體辦法。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級

　　(一)取得資質(zhì)等級的條件

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

　　1.一級資質(zhì)

　　(1)注冊資本人民幣500萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　?、俣鄬幼≌?00萬m2;

　　②高層住宅100萬m2;

　　◎獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2;

　?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　2.二級資質(zhì)

　　(1)注冊資本人民幣300萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　?、俣鄬幼≌?00萬m2;

　　②高層住宅50萬m2;

　?、郦?dú)立式住宅(別墅)8萬m2;

　?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　3.三級資質(zhì)

　　(1)注冊資本人民幣50萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)有委托的物業(yè)管理項目;

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

　　(二)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

　　一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

　　(三)資質(zhì)等級與項目承接

　　物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評定資質(zhì)等級后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目：

　　(1)一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項目。

　　(2)二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　(3)三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

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　　四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序

　　1.新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定

　　申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料：

　　(1)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;

　　(2)營業(yè)執(zhí)照;

　　(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;

　　(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同;

　　(5)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;

　　(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。

　　資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。

　　3.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為

　　(1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

　　(2)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;

　　(3)挪用專項維修資金的;

　　(4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;

　　(8)物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;

　　(9)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;

　　(10)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的;

　　(11)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;

　　(12)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;

　　(13)發(fā)生重大責(zé)任事故的。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的變更、注銷與撤銷

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

　　(4)有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

　　①審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　　②超越法定職權(quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　?、圻`反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　?、軐Σ痪邆渖暾堎Y格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;

　?、菀婪梢猿蜂N審批的其他情形。

　　5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。對符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。對不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰

　　1.物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

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