物業(yè)管理師制度與政策:住宅專項維修資金的使用

　　住宅專項維修資金的使用

　　(一)一般性規(guī)定

　　1.住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用;

　　2.開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用。

　　3.代收代管單位在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債;但不得從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保作為;

　　4.住宅專項維修資金存儲的利息收入，利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值，應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。

　　(二)住宅專項維修資金的列支

　　1.商品住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造使用，按以下兩種方式從住宅專項維修資金中列支：(1)用于全體業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;(2)用于部分業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

　　2.售房公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤，其中，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主承擔的，按照商品住戶列支方式分攤。

　　3.以下費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　(1)依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

　　(2)依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;

　　(3)人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

　　(4)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用。

　　(三)住宅專項維修資金的計劃管理

　　1.住宅專項維修資金使用計劃的提出

　　住宅專項維修資金使用計劃按照以下方式提出：

　　(1)實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)提出資金使用計劃;

　　(2)未實施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位提出資金使用計劃;

　　(3)未實施物業(yè)管理，也沒有房屋管理單位的，由建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門提出資金使用計劃。

　　2.住宅專項維修資金使用計劃的實施

　　住宅專項維修資金使用計劃的實施必須具備各以下條件：

　　(1)全體業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后實施;未成立業(yè)主大會的，經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施;

　　(2)部分業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計劃，經(jīng)對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主1/2以上通過后實施;

　　(3)資金使用計劃涉及動用公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金的，還應(yīng)當經(jīng)財政部門審核后，方可實施。

　　3.使用住宅專項維修資金的應(yīng)急程序

　　發(fā)生危及房屋安全或者其他嚴重妨礙業(yè)主正常生活的緊急情況，需要立即對住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定使用住宅專項維修資金：

　　(1)實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定程序?qū)徍舜_定后從住宅專項維修資金中列支。

　　(2)未實施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預(yù)先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椌S修資金中列支。

　　(3)未實施物業(yè)管理也沒有房屋管理單位的，由有關(guān)業(yè)主提出使用申請，經(jīng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椌S修資金中列支。

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