物業(yè)管理師綜合能力:物業(yè)管理中的保險(xiǎn)事務(wù)

　　物業(yè)管理中的保險(xiǎn)事務(wù)

　　物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，在實(shí)踐過(guò)程中還有尚需解決和完善的問(wèn)題，特別是涉及權(quán)益關(guān)系方面的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。諸如：因自然災(zāi)害造成物業(yè)的損毀，甚至人員的傷亡;小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到傷害等。這些風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)，特別是業(yè)主帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投保，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和損失的共同分擔(dān)就十分必要。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，人們逐漸開始運(yùn)用保險(xiǎn)的方式抵御可能的災(zāi)害事故所帶來(lái)的負(fù)面影響，同時(shí)物業(yè)保險(xiǎn)也正日益走進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)之中。

　　一、物業(yè)保險(xiǎn)的概念

　　保險(xiǎn)是利用匯集起來(lái)的保險(xiǎn)費(fèi)建立保險(xiǎn)基金，用于因自然災(zāi)害或意外風(fēng)險(xiǎn)事故等因素造成的經(jīng)濟(jì)損失或人身事故(包括因死亡、疾病、傷殘、年老、失業(yè)等)發(fā)生時(shí)給付保險(xiǎn)金的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度。同時(shí)，保險(xiǎn)也是集聚資金的一種手段。

　　物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)，物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險(xiǎn)種有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任保險(xiǎn)和雇主責(zé)任保險(xiǎn)等。物業(yè)保險(xiǎn)是一種合同行為，簽訂雙方應(yīng)承擔(dān)一定的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。參與保險(xiǎn)的雙方，一方為保險(xiǎn)人，另一方為投保人或被保險(xiǎn)人。雙方簽訂保險(xiǎn)合同后，投保人按照合同規(guī)定，向保險(xiǎn)人交付保險(xiǎn)費(fèi)。將來(lái)由保險(xiǎn)人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對(duì)被保險(xiǎn)人承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任。

　　二、物業(yè)保險(xiǎn)的原則

　　物業(yè)管理過(guò)程中，訂立保險(xiǎn)合同時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：

　　(一)最大誠(chéng)信原則

　　誠(chéng)信原則要求合同雙方，尤其是被保險(xiǎn)人必須以最大的誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度對(duì)待雙方。如透露一切重要事實(shí)、不能作虛偽陳述等。否則，不僅難以準(zhǔn)確計(jì)算保險(xiǎn)標(biāo)的損失，而且保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同或不負(fù)賠償責(zé)任。

　　(二)可保權(quán)益原則

　　要求投保財(cái)產(chǎn)的被保險(xiǎn)人，必須對(duì)所投保的標(biāo)的擁有可保權(quán)益。即被保險(xiǎn)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)具有某種法律承認(rèn)的權(quán)利或利益關(guān)系。例如，所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。否則，物業(yè)保險(xiǎn)合同無(wú)效。

　　(三)賠償原則

　　物業(yè)保險(xiǎn)合同屬于賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險(xiǎn)人的物業(yè)遭受保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故而受損時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)按合同的規(guī)定進(jìn)行賠償或給付。

　　(四)公平互利原則

　　物業(yè)保險(xiǎn)合同簽訂，且被保險(xiǎn)人按照預(yù)定的保險(xiǎn)費(fèi)率支付保費(fèi)之后，合同雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險(xiǎn)人應(yīng)合理索賠，保險(xiǎn)人應(yīng)合理償付，以體現(xiàn)整個(gè)物業(yè)保險(xiǎn)行為的公平互利。

　　(五)近因原則

　　只有當(dāng)保險(xiǎn)標(biāo)的遭受的損失，屬于物業(yè)保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的真正、根本的原因所造成時(shí)，保險(xiǎn)人才能對(duì)其損失進(jìn)行賠償。如果是其他原因所造成時(shí)，保險(xiǎn)人將不負(fù)賠償責(zé)任。例如，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期房屋遭受炸彈的襲擊，起火受損，其近因是戰(zhàn)爭(zhēng)而不是火災(zāi)，保險(xiǎn)人無(wú)需賠付此房屋的火災(zāi)險(xiǎn)。

　　(六)重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)傇瓌t

　　重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)傇瓌t是指投保人對(duì)同一保險(xiǎn)標(biāo)的，同一可保利益，有重復(fù)的時(shí)期段，就相同責(zé)任險(xiǎn)種分別與兩個(gè)或兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，所獲賠償總額不超過(guò)實(shí)際損失，并由所有保險(xiǎn)人之間按相應(yīng)的責(zé)任比例分擔(dān)的原則。這個(gè)原則也是損害補(bǔ)償原則的派生和補(bǔ)充，也是為了避免額外利益的產(chǎn)生，其適用的范圍與損害補(bǔ)償原則的范圍相同。重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)偟姆椒ㄍǔＳ幸韵聨追N：

　　1.比例分?jǐn)傌?zé)任制。比例分?jǐn)傌?zé)任制就是依照各家保險(xiǎn)公司承保的保險(xiǎn)金額占各家保險(xiǎn)公司承保金額總和的比例來(lái)分?jǐn)偙ｋU(xiǎn)責(zé)任。

　　2.限額責(zé)任制。限額責(zé)任制就是按照如無(wú)他保險(xiǎn)而單獨(dú)所占責(zé)任的限額比例分?jǐn)偙ｋU(xiǎn)責(zé)任。其計(jì)算公式為：

　　各家保險(xiǎn)公司承擔(dān)的賠償額=

　　3.超額責(zé)任制。超額責(zé)任制是指甲乙保險(xiǎn)公司分別以基本責(zé)任與超額責(zé)任承保，其中，甲公司以基本責(zé)任承保，乙公司以超額責(zé)任承保。若以上例為例，則甲公司的賠償額為50萬(wàn)元，而乙公司的賠償額是剩下的10萬(wàn)元。

　　三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的及重要意義

　　1.購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn)的目的

　　(1)分散意外損失。由于物業(yè)管理所涉及的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失金額巨大，物業(yè)管理者或業(yè)主即使已在預(yù)算中預(yù)備了備用金也難以應(yīng)付如此巨大的數(shù)額。如果投了保，一旦事故發(fā)生，物業(yè)管理者就可以將此意外經(jīng)濟(jì)損失分散、轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)人身上，以減輕物業(yè)管理者和其所服務(wù)的業(yè)主受經(jīng)濟(jì)損失沖擊的程度。例如，某物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的一部電梯因火災(zāi)損壞需要更換，其中涉及的費(fèi)用可能要上百萬(wàn)。如果物業(yè)管理者事前已為該電梯買了足額的保險(xiǎn)，那么更換電梯的費(fèi)用將由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)，而業(yè)主只有很少的經(jīng)濟(jì)損失。否則的話，業(yè)主將承擔(dān)全部費(fèi)用。

　　(2)利于善后工作。購(gòu)買保險(xiǎn)不僅可以分散、轉(zhuǎn)移巨大的經(jīng)濟(jì)損失，還可以在意外發(fā)生之后，減輕物業(yè)管理者處理索賠方面的負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)而可專心處理意外事故的善后工作。例如，由于公共水管的爆裂浸壞了用戶的存貨其他財(cái)產(chǎn)，受害的用戶將會(huì)向物業(yè)管理者提出索賠。這樣會(huì)有一系列的接待、調(diào)查、評(píng)估損失以致訴訟等工作。如果這些工作全由物業(yè)管理者獨(dú)自應(yīng)付，將會(huì)影響其處理水管更換和恢復(fù)供水工作。而如果物業(yè)管理者購(gòu)買了相應(yīng)的保險(xiǎn)的話，他就可將有關(guān)的索賠處理工作交由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)，從而專心處理水管更換以及維修工程，及時(shí)保證對(duì)用戶的服務(wù)。這樣，不但在經(jīng)濟(jì)上將此次事故所帶來(lái)的損失大部分或全部轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，而且將處理用戶賠償談判的責(zé)任也轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。否則，不但在索賠方面會(huì)帶來(lái)不應(yīng)有的損失，而且由于缺少精力顧及善后工作，不能及時(shí)恢復(fù)對(duì)用戶的服務(wù)，從而導(dǎo)致物業(yè)管理者的信譽(yù)受損。

　　2.物業(yè)保險(xiǎn)的作用

　　物業(yè)保險(xiǎn)是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)中不可缺少的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)保險(xiǎn)通過(guò)對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域由于自然災(zāi)害和意外事故等造成的保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金付給，對(duì)推動(dòng)物業(yè)管理起到了積極作用。物業(yè)保險(xiǎn)大體有以下作用：

　　(1)可以抵御意外不幸。物業(yè)保險(xiǎn)使人們?cè)诜课菁跋嚓P(guān)利益遭受自然災(zāi)害和意外事故而發(fā)生損失以后，可以獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，幫助受災(zāi)害家庭迅速重建家園，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和人們的日常生活提供安全保障。

　　(2)增強(qiáng)投保人的信用程度。投保人在辦理房屋抵押按揭貸款時(shí)，通過(guò)辦理物業(yè)保險(xiǎn)，可以保證抵押物的安全，增強(qiáng)自身信用程度。進(jìn)而提高其融通資金的能力。

　　(3)可以促進(jìn)住房制度改革。隨著住房制度改革的不斷深化，自有房產(chǎn)已成為不少家庭的財(cái)產(chǎn)重要組成部分。住房的安全與否對(duì)一個(gè)家庭很重要。開展住房保險(xiǎn)，可以消除人們的后顧之憂，推進(jìn)住房制度改革。

　　(4)可以增強(qiáng)社會(huì)防災(zāi)救災(zāi)力量。物業(yè)保險(xiǎn)的承保人可以對(duì)被保險(xiǎn)的房屋財(cái)產(chǎn)等的安全情況進(jìn)行檢查，運(yùn)用日常業(yè)務(wù)活動(dòng)中積累的防災(zāi)防損經(jīng)驗(yàn)，向被保險(xiǎn)人員提出消除不安全因素的合理建議，從而起到促進(jìn)保護(hù)社會(huì)財(cái)富安全的作用。

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　　四、物業(yè)公司對(duì)于保險(xiǎn)險(xiǎn)種及保險(xiǎn)公司的選擇

　　保險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)賠償制度，它通過(guò)對(duì)有可能發(fā)生的不確定性事件收取保險(xiǎn)費(fèi)的方法，建立專門用于補(bǔ)償被保險(xiǎn)人所遭受風(fēng)險(xiǎn)損失的保險(xiǎn)基金，將風(fēng)險(xiǎn)從被保險(xiǎn)人轉(zhuǎn)移至保險(xiǎn)人，由大多數(shù)人來(lái)分擔(dān)少數(shù)人的損失。物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險(xiǎn)種有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任保險(xiǎn)和雇主責(zé)任保險(xiǎn)等。

　　(一)物業(yè)管理中涉及的險(xiǎn)種

　　1.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的含義有廣義和狹義兩種。廣義的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，正如我國(guó)《財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同條例》第三條規(guī)定，“條例所指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)等以財(cái)產(chǎn)或利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的各種保險(xiǎn)”。狹義的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，是指條例中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，它包括的主要險(xiǎn)種為火災(zāi)保險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。物業(yè)管理中主要涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是物業(yè)的火險(xiǎn)。

　　(1)火災(zāi)保險(xiǎn)

　　火災(zāi)保險(xiǎn)是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種，它是對(duì)因火災(zāi)及保險(xiǎn)單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財(cái)產(chǎn)損失給予經(jīng)濟(jì)保障的保險(xiǎn)。傳統(tǒng)的火災(zāi)保險(xiǎn)僅承保三種危險(xiǎn)：火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險(xiǎn)如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)。而我國(guó)現(xiàn)行的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)實(shí)際上是由火災(zāi)保險(xiǎn)及其附加險(xiǎn)組成的財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)。

　　1)火災(zāi)保險(xiǎn)的承保范圍。火災(zāi)保險(xiǎn)對(duì)因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險(xiǎn)標(biāo)的物的損失負(fù)賠償責(zé)任。除非經(jīng)保險(xiǎn)人同意并締結(jié)特別合約，對(duì)下列財(cái)產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險(xiǎn)合同不予承保：寄托或寄售的貨物;金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等;票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價(jià)證券以及圖冊(cè)、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。

　　2)火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任。火災(zāi)保險(xiǎn)的除外責(zé)任包括：保險(xiǎn)標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失;由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、罷工等政治風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失;直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染所帶來(lái)的損失;投保人的故意行為或重大過(guò)失所造成的損失。

　　3)火災(zāi)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額和賠償計(jì)算。固定財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價(jià)值確定。固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)價(jià)值是指出險(xiǎn)時(shí)的重置價(jià)值。保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失，按以下方式計(jì)算賠償金額：

　　全部損失。保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額以不超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值為限;保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，按保險(xiǎn)金額賠償。

　　部分損失。按賬面原值投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額按實(shí)際損失計(jì)算，保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額按保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)價(jià)值比例計(jì)算;如果是按賬面價(jià)值加成數(shù)，或按重建重置價(jià)值投保的財(cái)產(chǎn)，則按實(shí)際損失計(jì)算賠償金額。

　　多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。如果保險(xiǎn)單所載財(cái)產(chǎn)不是一項(xiàng)時(shí)，應(yīng)分項(xiàng)計(jì)算，其中每項(xiàng)固定財(cái)產(chǎn)的賠償額分別不得超過(guò)其投保時(shí)確定的保險(xiǎn)金額。

　　4)火災(zāi)保險(xiǎn)的費(fèi)率?；馂?zāi)保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算方法有分類法和表定法兩種：

　　分類費(fèi)率：即將性質(zhì)相同的危險(xiǎn)進(jìn)行歸類，給每類以確定的費(fèi)率。沒(méi)有特殊明顯的因素存在，通常不作調(diào)整。我國(guó)按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險(xiǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)險(xiǎn)和普通險(xiǎn)三類，其中又分為六級(jí)工業(yè)險(xiǎn)、五級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)險(xiǎn)及五級(jí)普通險(xiǎn)。

　　表定費(fèi)率：即在以上分類費(fèi)率的基礎(chǔ)上。按各種危險(xiǎn)因素的大小進(jìn)行調(diào)整而形成的費(fèi)率。表定費(fèi)率調(diào)整所考慮的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性;構(gòu)造，主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式;防護(hù)，指消防設(shè)備及消防人員的配備。

　　(2)物業(yè)火險(xiǎn)的投保范圍

　　物業(yè)火險(xiǎn)投保的范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，另一種是建筑物內(nèi)部物件火險(xiǎn)。也可以說(shuō)成是不動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)和動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)。對(duì)于這兩種情況，物業(yè)管理者應(yīng)作不同的考慮。

　　1)建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等?？紤]購(gòu)買建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)時(shí)，物業(yè)管理者要作這樣的決策：是選擇購(gòu)買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，還是只購(gòu)買公共部位的結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。具體決策原則是：如果管理合同已有明確規(guī)定，則遵守管理合同的規(guī)定;如果管理合同沒(méi)有約定，則物業(yè)管理者就可以根據(jù)實(shí)際的財(cái)政狀況進(jìn)行綜合考慮。因?yàn)檎髽堑慕Y(jié)構(gòu)火險(xiǎn)與公共部位的火險(xiǎn)，在投保范圍上有很大的不同，因而其保險(xiǎn)費(fèi)也有相當(dāng)大的差別。值得注意的是，如果物業(yè)管理者決定只購(gòu)買公共部位的火險(xiǎn)，則必須同時(shí)通知該座建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，讓他們知道這個(gè)決定。因?yàn)樗麄冇袡?quán)知道這個(gè)重大的決定，從而為他們各自的專有部分做出投保與否的決策。

　　2)建筑物內(nèi)部物品的火險(xiǎn)。由于物業(yè)內(nèi)物品在遭受火災(zāi)時(shí)所受到的損失程度和幾率都較高，所以其保金也較高。除非物業(yè)管理者負(fù)責(zé)管理的建筑物為單一業(yè)主所擁有，并清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價(jià)值，否則是很難掌握各單位所存放物品的數(shù)量并做出準(zhǔn)確的估價(jià)來(lái)投保的。因此物業(yè)管理者通常不會(huì)為物業(yè)內(nèi)的物品購(gòu)買保險(xiǎn)。

　　3)物業(yè)的綜合險(xiǎn)。除了?；痣U(xiǎn)外，通常對(duì)物業(yè)的其他風(fēng)險(xiǎn)，如地震、颶風(fēng)、洪水、自動(dòng)滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動(dòng)、空中運(yùn)行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進(jìn)行保險(xiǎn)。一般說(shuō)來(lái)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)結(jié)合火險(xiǎn)一起購(gòu)買一個(gè)物業(yè)(財(cái)產(chǎn))的綜合險(xiǎn)為好。

　　2.雇主責(zé)任保險(xiǎn)

　　雇主責(zé)任保險(xiǎn)，又稱勞工保險(xiǎn)，在中國(guó)香港稱作“雇員賠償保險(xiǎn)”。這個(gè)險(xiǎn)種是為了配合改革開放，引進(jìn)外資，保障三資企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)所雇用人員的經(jīng)濟(jì)利益而舉辦的一種責(zé)任保險(xiǎn)。隨著我國(guó)勞動(dòng)就業(yè)和福利制度改革的深入，這一險(xiǎn)種將有很大的發(fā)展前途。

　　(1)責(zé)任范圍

　　凡投保人所雇用的員工(包括短期工、臨時(shí)工、季節(jié)工和徒工)在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，在受雇用過(guò)程中，從事保險(xiǎn)合同所載明的、與投保人的業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時(shí)，遭受意外而致受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據(jù)雇傭合同，須負(fù)醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費(fèi)用。

　　(2)除外責(zé)任

　　除外責(zé)任的范圍包括：戰(zhàn)爭(zhēng)、類似戰(zhàn)爭(zhēng)的行為、叛亂、罷工、暴動(dòng)或由于核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病;被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實(shí)行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡;由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無(wú)證駕駛各種機(jī)動(dòng)車輛所致的傷殘或死亡;投保人的故意行為或重大過(guò)失;投保人對(duì)其承包商雇傭的員工的責(zé)任。

　　(3)賠償額度

　　1)死亡。最高賠償額度按保險(xiǎn)合同規(guī)定辦理。

　　2)傷殘。①永久喪失全部工作能力，按保險(xiǎn)合同規(guī)定的最高賠償額度給付;②永久喪失部分工作能力，根據(jù)受傷的部位和程度，參照《雇主責(zé)任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額給付;暫時(shí)喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。

　　3)說(shuō)明。保險(xiǎn)人對(duì)上述各項(xiàng)總的賠償金額，最高不超過(guò)保險(xiǎn)合同規(guī)定的賠償限額;雇員的月工資是按事故發(fā)生之日或經(jīng)醫(yī)生發(fā)現(xiàn)疾病之日該雇員的前12個(gè)月的平均工資，不足12個(gè)月的按實(shí)際月數(shù)平均。

　　(4)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算

　　雇主責(zé)任保險(xiǎn)采用預(yù)收保險(xiǎn)費(fèi)制。在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)，根據(jù)投保人的估計(jì)，在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)各雇員工資(包括獎(jiǎng)金、津貼等)總額，乘以不同雇員的使用費(fèi)率來(lái)計(jì)算，并在保險(xiǎn)合同到期1月內(nèi)，憑投保人提供的各雇員實(shí)際工資總額的證明，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)多退少補(bǔ)。

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　　(5)雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展責(zé)任

　　1)附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn)。這是保險(xiǎn)人應(yīng)投保人的要求擴(kuò)展承保投保人的雇員在保險(xiǎn)期限內(nèi)因患病所需的醫(yī)療費(fèi)用，包括醫(yī)療、藥品、手術(shù)和住院費(fèi)用。除另有約定以外，一般只限于在中國(guó)境內(nèi)的醫(yī)院或診療所治療，并憑其出具的單證賠付。醫(yī)療費(fèi)的最高賠償金額，不論一次或多次賠償，每人累計(jì)以不超過(guò)保險(xiǎn)合同所確定的保險(xiǎn)金額為限。

　　2)附加第三者責(zé)任險(xiǎn)。雇主責(zé)任保險(xiǎn)可擴(kuò)大承保對(duì)雇員在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)，從事保險(xiǎn)合同所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí)，由于意外或疏忽，造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，以及所引起的對(duì)第三者的撫恤、醫(yī)療費(fèi)和賠償費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。

　　3.公眾責(zé)任保險(xiǎn)

　　公眾責(zé)任保險(xiǎn)，又稱普通責(zé)任險(xiǎn)。主要承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失、依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。它是一種無(wú)形財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，是沒(méi)有實(shí)際標(biāo)的的。

　　(1)保險(xiǎn)責(zé)任

　　公眾責(zé)任保險(xiǎn)承保的是被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)，在保險(xiǎn)地點(diǎn)發(fā)生的，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的，由于被保險(xiǎn)人的侵權(quán)行為造成的對(duì)第三者的民事賠償責(zé)任。保險(xiǎn)人承擔(dān)的公眾責(zé)任保險(xiǎn)賠償責(zé)任包括被保險(xiǎn)人應(yīng)付給受害方的賠償金和有關(guān)費(fèi)用。這里要注意的是：

　　①保險(xiǎn)人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任;

　?、诒槐ｋU(xiǎn)人依法應(yīng)承擔(dān)對(duì)第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害;

　?、酃娯?zé)任保險(xiǎn)直接保障的對(duì)象是被保險(xiǎn)人，受害人無(wú)權(quán)直接向保險(xiǎn)人索賠;

　　④有關(guān)費(fèi)用是指被保險(xiǎn)人因侵權(quán)行為而應(yīng)付受害人的法律訴訟費(fèi)用及經(jīng)保險(xiǎn)人事先同意的被保險(xiǎn)人自己支付的費(fèi)用。

　　(2)除外責(zé)任

　　公眾責(zé)任保險(xiǎn)的除外責(zé)任可以分成以下三方面：

　　1)絕對(duì)除外責(zé)任。除了一般所共有的除外責(zé)任，如被保險(xiǎn)人的故意行為、戰(zhàn)爭(zhēng)及政治動(dòng)亂、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的內(nèi)容。如任何與被保險(xiǎn)人一起居住的親屬引起的損害事故;由于振動(dòng)、移動(dòng)或減弱支撐引起的任何土地、財(cái)產(chǎn)或房屋的損害責(zé)任。

　　2)公眾責(zé)任不能保，但其他保險(xiǎn)可承保的除外責(zé)任。如為被保險(xiǎn)人服務(wù)的雇員受到的傷害，被保險(xiǎn)人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財(cái)產(chǎn)，被保險(xiǎn)人所有或以其名義使用的各種機(jī)動(dòng)車輛、飛機(jī)、船舶等引起的損害事故等;

　　3)可以附加承保的除外責(zé)任。如公眾場(chǎng)所的歸被保險(xiǎn)人占有或以其名義使用的電梯、起重機(jī)或其他升降機(jī)導(dǎo)致的損害事故，一般公眾責(zé)任險(xiǎn)不予承保，但可在基本保險(xiǎn)單上擴(kuò)展加保。

　　(3)保險(xiǎn)費(fèi)率及保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算

　　1)保險(xiǎn)費(fèi)率。沒(méi)有固定的保險(xiǎn)費(fèi)率，而是視每一被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)情況逐筆議定費(fèi)率。

　　2)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算是按賠償限額選擇適用的費(fèi)率計(jì)算的。一般分3種：

　　有累計(jì)賠償限額的：保險(xiǎn)費(fèi)=累計(jì)賠償限額×適用的費(fèi)率;

　　無(wú)累計(jì)賠償限額的：保險(xiǎn)費(fèi)=每次事故賠償限額×適用的費(fèi)率;

　　其他，按經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積計(jì)算：保險(xiǎn)費(fèi)=場(chǎng)地占有面積×單位面積保險(xiǎn)費(fèi)。

　　(4)賠償限額與免賠額

　?、儋r償限額是公眾責(zé)任保險(xiǎn)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的最高限額。由于公眾責(zé)任險(xiǎn)承保了人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失兩種情況，因此賠償限額的計(jì)算有幾種不同的方法;

　　規(guī)定每次事故的混合限額，無(wú)分項(xiàng)限額、無(wú)累計(jì)限額;

　　規(guī)定每次事故的人身事故和財(cái)產(chǎn)損失的分項(xiàng)限額，再規(guī)定保險(xiǎn)期內(nèi)累計(jì)賠償限額;

　　規(guī)定每次事故賠償限額，不分項(xiàng)，再規(guī)定整個(gè)保險(xiǎn)期內(nèi)累計(jì)賠償限額。

　　②免賠額是保險(xiǎn)人的免責(zé)限度。公眾責(zé)任保險(xiǎn)對(duì)他人財(cái)產(chǎn)損失一般規(guī)定了每次事故的免賠額。即無(wú)論受害人財(cái)產(chǎn)損失程度如何，保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)免賠額以內(nèi)的賠償，而是由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。

　?、鄯少M(fèi)用的承擔(dān)。如果被保險(xiǎn)人承擔(dān)的對(duì)第三者的賠償金超過(guò)了賠償限額，則法律費(fèi)用按以下公式分?jǐn)偅罕ｋU(xiǎn)人應(yīng)攤費(fèi)用=全部法律費(fèi)用×賠償限額÷被保險(xiǎn)人應(yīng)付賠償額。

　　(二)投保決策及保險(xiǎn)公司的選擇

　　購(gòu)買保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，并且可以獲得保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在降低風(fēng)險(xiǎn)方面的有效服務(wù)。但是為了獲得上述好處，物業(yè)管理者及業(yè)主必須支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)，從而加大了管理開支或業(yè)主的負(fù)擔(dān)。因此，正確地進(jìn)行投保決策就顯得極為重要。

　　1.投保決策過(guò)程

　　物業(yè)管理者為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風(fēng)險(xiǎn)和增加成本之間的最佳平衡。其基本步驟如下：

　　(1)詳細(xì)調(diào)查。物業(yè)管理者必須了解在其管轄的范圍內(nèi)存在那些風(fēng)險(xiǎn)因素。為此就必須對(duì)所有的建筑、道路、設(shè)施、設(shè)備以及各種物業(yè)管理工作，特別是維修領(lǐng)域進(jìn)行徹底的調(diào)查，并進(jìn)行分類登記。

　　(2)確定所需的保險(xiǎn)。在調(diào)查登記的情況下，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)按照前面講的風(fēng)險(xiǎn)管理的方法來(lái)進(jìn)行分類。也就是確定哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以忍受而保留的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是可以采取種種措施進(jìn)行預(yù)防和抑制的，只有對(duì)那些上述三種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理者能夠或愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)才確定購(gòu)買保險(xiǎn)。但需指出的是，還有一種保險(xiǎn)是不管投保人愿意與否都非買不可的，這帶有強(qiáng)制性質(zhì)，如機(jī)動(dòng)車輛的第三者責(zé)任險(xiǎn)。

　　(3)保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)金的確定。保險(xiǎn)金和保險(xiǎn)費(fèi)的確定是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失程度以及物業(yè)管理者或業(yè)主的財(cái)務(wù)預(yù)算狀況來(lái)確定的。因此保險(xiǎn)金過(guò)多或不足都會(huì)對(duì)投保人不利。保險(xiǎn)金過(guò)多，則投保人平時(shí)的開支增加;保險(xiǎn)金不足，則一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，投保人得不到足夠的補(bǔ)償。在這方面要注意保險(xiǎn)的幾個(gè)特點(diǎn)：一是保險(xiǎn)價(jià)值一般是以重建、重置成本計(jì)算，一般不考慮市場(chǎng)價(jià)值，因此在投保時(shí)應(yīng)注意重建、重置價(jià)值，并且在續(xù)保時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的重建重置成本進(jìn)行調(diào)整;二是賠償額一般是根據(jù)保險(xiǎn)金的比例來(lái)賠償?shù)?三是多重保險(xiǎn)不會(huì)得到多重賠償，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)的原則是保障損失，而不是借意外事件來(lái)牟利。

　　(4)選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司。

　　(5)分析保險(xiǎn)條款。保單的條款與投保雙方今后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系極大，對(duì)此，物業(yè)管理者或通過(guò)代理人要仔細(xì)分析各項(xiàng)條款，比較各種不同保險(xiǎn)公司的同一類保單的各種條款的優(yōu)劣，盡可能地為自己爭(zhēng)得更多的利益，選擇最有利于自己的條款。

　　2.保險(xiǎn)公司的選擇

　　目前我國(guó)保險(xiǎn)公司已有很多家，而且隨著改革開放的深入，保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)會(huì)越來(lái)越多，因此如何選擇保險(xiǎn)公司是一個(gè)重大的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，選擇的標(biāo)準(zhǔn)有以下幾條：

　　(1)保險(xiǎn)公司的實(shí)力。保險(xiǎn)公司的實(shí)力是第一位要考慮的。因?yàn)閷?duì)投保人來(lái)說(shuō)，重要的是一旦發(fā)生損失，保險(xiǎn)人能否得到足額的補(bǔ)償。

　　(2)工作效率與服務(wù)態(tài)度。工作效率與服務(wù)態(tài)度可以統(tǒng)稱為服務(wù)質(zhì)量，這是選擇保險(xiǎn)公司第二位要考慮的。通常保險(xiǎn)人能夠提供的服務(wù)有：1)幫助投保人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，提供咨詢;2)協(xié)助投保人采取損失預(yù)防和減輕的技術(shù)措施;3)及時(shí)合理地處理投保人提出的索賠要求;4)對(duì)保險(xiǎn)合同的各項(xiàng)條款給以咨詢。對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司的工作效率和態(tài)度，會(huì)直接影響到物業(yè)管理者的工作進(jìn)度和聲譽(yù)。例如電梯受火災(zāi)而損壞，如果保險(xiǎn)公司遲遲不派人來(lái)鑒定損失情況，則電梯的修復(fù)工作就不能及時(shí)進(jìn)行，又如消防水龍頭爆裂給住戶帶來(lái)?yè)p失，如保險(xiǎn)公司的人員在處理過(guò)程中態(tài)度惡劣，也會(huì)引起住戶對(duì)物業(yè)管理者的不滿，從而影響物業(yè)管理者的聲譽(yù)。

　　(3)保險(xiǎn)成本。保險(xiǎn)成本一般是投保人支付的保險(xiǎn)費(fèi)。如果在前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)類似的情況下，則保險(xiǎn)成本就成了選擇保險(xiǎn)公司的關(guān)鍵。很顯然，保險(xiǎn)費(fèi)是越低越好。在計(jì)算比較保險(xiǎn)成本時(shí)，由于保險(xiǎn)合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值因素。

　　3.保險(xiǎn)顧問(wèn)和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　由于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及管理、保險(xiǎn)合同的內(nèi)容、投保額的計(jì)算、索賠的程序都是復(fù)雜的，其中涉及了大量的專業(yè)知識(shí)。為了避免太多的麻煩，同時(shí)能提高投保的成本效益，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，物業(yè)管理者可借助保險(xiǎn)顧問(wèn)或保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助。保險(xiǎn)顧問(wèn)和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)點(diǎn)是有較深的專業(yè)知識(shí)，能幫助設(shè)計(jì)合適的保險(xiǎn)計(jì)劃和選擇合適的保險(xiǎn)公司。又由于保險(xiǎn)顧問(wèn)同時(shí)代表著許多投保人，因此在爭(zhēng)取合理保費(fèi)時(shí)比單獨(dú)的投保人處于更有利的地位。

　　五、物業(yè)保險(xiǎn)的目的及注意點(diǎn)

　　物業(yè)保險(xiǎn)后的注意點(diǎn)。

　　要特別提請(qǐng)注意的是物業(yè)管理企業(yè)在購(gòu)買保險(xiǎn)后并不意味著可以高枕無(wú)憂、輕率從事。其理由是：

　　(1)一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，不僅會(huì)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)給用戶帶來(lái)諸多不便，這會(huì)給提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)造成不便。

　　(2)有些意外除了涉及經(jīng)濟(jì)責(zé)任以外，還會(huì)涉及法律責(zé)任，而在這方面，保險(xiǎn)公司就無(wú)能為力了。

　　(3)如果保險(xiǎn)公司察覺(jué)物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會(huì)將保費(fèi)提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負(fù)擔(dān)。若投保人存在過(guò)錯(cuò)，保險(xiǎn)公司有權(quán)拒絕理賠。

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