物業(yè)管理師講義:房地產(chǎn)投資的風(fēng)險-個別風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險-個別風(fēng)險
(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資,還是置業(yè)投資,都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說,未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化,都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對置業(yè)投資者來說,未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等,也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。
(二)未來經(jīng)營費用風(fēng)險
未來經(jīng)營費用風(fēng)險,是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租,且物業(yè)的維修費用和保險費均由租戶承擔(dān),也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用,使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用,而這些在初始的評估中是不可能考慮到的。
所以,置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識到,即使是對新建成的甲級物業(yè)投資,也會面對著建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價人員在評估房地產(chǎn)的市場價值時,也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價值的影響。
其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。
(三)資本價值風(fēng)險
資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。然而,即使收益和費用都不發(fā)生變化,資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化,雖然這種變化并不像證券市場那樣頻繁,但是在幾個月或更長一段時間內(nèi)的變化往往也很明顯,而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜,人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威的理論解釋。但是,預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險,在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。
(四)比較風(fēng)險
比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險,是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后,失去了其他投資機會,同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。
(五)時間風(fēng)險
時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資,這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降至最低限度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場,還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。
(六)持有期風(fēng)險
持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般說來,投資項目的壽命周期越長,可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解,如果某項置業(yè)投資的持有期為1年,則對于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價格很容易預(yù)測;但如果這個持有期是4年,那對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多,預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多。因此,置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。
上述所有風(fēng)險因素都應(yīng)引起投資者的重視,而且投資者對這些風(fēng)險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準(zhǔn)確,他所做出的投資決策就越合理。
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