2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:不良物業(yè)資產(chǎn)管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第十二章知識點匯總

　　第四節(jié) 不良物業(yè)資產(chǎn)管理

　　一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)

　　(一)不良資產(chǎn)

　　不良資產(chǎn)是一個寬泛的概念。從財務(wù)分析的角度來看，不良資產(chǎn)包括以下內(nèi)容：

　　(1)以應(yīng)收賬款(包括應(yīng)收票據(jù)等)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要是指企業(yè)無法收回的應(yīng)收賬款，具體形式有三種，即逾期的應(yīng)收賬款、呆滯的應(yīng)收賬款和壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款。

　　(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要有以下幾種形式：因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產(chǎn)品;因自然或人為因素造成的毀損、變質(zhì)而喪失了使用價值的產(chǎn)品;因技術(shù)進步造成的功能落后、被淘汰的產(chǎn)品;因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產(chǎn)品;以殘次品形式積壓的產(chǎn)品。

　　(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產(chǎn)，主要包括證券投資、項目投資、股權(quán)投資與合資經(jīng)營公司等形式存在的不良資產(chǎn)。

　　(4)以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。

　　(5)以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。由于有些商標、專利和專有技術(shù)等無形資產(chǎn)其自身價值已經(jīng)喪失，而本身的費用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

　　(6)以開辦費、待攤費用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。

　　(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)

　　作為不良資產(chǎn)的組成部分之一，本節(jié)述及的不良物業(yè)資產(chǎn)也有多種表現(xiàn)形式。具體包括：

　　(1)房地產(chǎn)不良貸款;

　　(2)金融機構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn);

　　(3)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物;

　　(4)其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

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　　二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過程

　　三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標和原則

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標

　　我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則

　　不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中應(yīng)遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。其次，要先易后難、先大后小。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發(fā)”為主。

　　四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)評估

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置

　　(1)以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵債物進行經(jīng)營性租賃和融資性租賃、轉(zhuǎn)讓，包括向境外投資者出售和對資產(chǎn)進行重組(投資和置換)。

　　(2)實施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

　　(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)。

　　實施上述三種手段，都要經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過程。

　　(4)重組。重組是處置不良資產(chǎn)的常用方法之一，包括企業(yè)重組(收購、兼并、分拆等)、債務(wù)重組(債務(wù)置換、期限利率調(diào)整等)等。

　　(5)公開出售。公開出售是在對資產(chǎn)進行分類打包的基礎(chǔ)上，通過公開拍賣或招標，以公開競價等方式出售不良資產(chǎn)。

　　五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)

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