2014物業(yè)管理師:房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施
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房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施
(一)修前預(yù)檢
修前預(yù)檢是對(duì)待修房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查,目的是掌握修理對(duì)象的技術(shù)狀態(tài)。.
修前預(yù)檢可按下面的步驟進(jìn)行:
(1)技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙,熟悉對(duì)象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案,了解對(duì)象的故障及其修理的歷史情況;
(2)使用和維護(hù)人員介紹對(duì)象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷;
(3)進(jìn)行外觀檢查,如磨損、油漆及缺損情況等;
(4)進(jìn)行運(yùn)行檢查,開動(dòng)設(shè)備,觀察運(yùn)行情況;
(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題,拆前要做好記錄,以便解體時(shí)檢查及裝配復(fù)原之用;
(6)預(yù)檢完畢后,將記錄進(jìn)行整理,編制維修工藝準(zhǔn)備資料,如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。
(二)修前資料準(zhǔn)備
修前預(yù)檢結(jié)束后,工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。
(三)修前工藝準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備工作完成后,根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。
(四)其他準(zhǔn)備
其他準(zhǔn)備包括對(duì)材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備,以及具體落實(shí)停修日期和時(shí)間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。
(五)組織實(shí)施(如果考具體步驟,有可能是這一步)
要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施,在確保安全的前提下,注意控制以下幾個(gè)因素:
1.質(zhì)量的控制
對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制,并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查,確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
2.進(jìn)度的控制
物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高,停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響,也有利于降低成本。
3.成本的控制
通過對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制,提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。
(六)驗(yàn)收和存檔
企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)際情況和工程量,采取適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題:維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成?維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能滿足計(jì)劃要求,原因是什么?采取何種補(bǔ)救措施?
維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料等。
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