當(dāng)前位置: 首頁(yè) > 物業(yè)管理師 > 物業(yè)管理師備考資料 > 2014物業(yè)管理師:房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂

2014物業(yè)管理師:房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂

更新時(shí)間:2014-03-10 09:06:25 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理,相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習(xí)備考。

特別推薦:2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第七章知識(shí)點(diǎn)匯總

  房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂

  (一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法

  1.維修養(yǎng)護(hù)的方式與類(lèi)別

  (1)維修方式

  對(duì)各類(lèi)不同的對(duì)象應(yīng)采用不同的維修方式,房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律,在保證運(yùn)行的前提下,合理利用維修資源,達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。

  1)預(yù)防性維修

  為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化,按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng),稱(chēng)為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略,能夠降低故障率,將事故隱患消除在初級(jí)階段,從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性,保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用,是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備,更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。

  預(yù)防性維修有以下幾種方式:

  計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱(chēng)定期維修,具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律,事先規(guī)定修理間隔期、修理類(lèi)別、修理內(nèi)容和修理工作量。

  狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ),按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式,是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上,掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況,在高度預(yù)知的情況下,適時(shí)安排的預(yù)防性修理,又稱(chēng)預(yù)知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備,利用率高的精、大、稀設(shè)備等。

  改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā),對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造,結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施,稱(chēng)為改善性維修。

  2)事后維修

  事后維修是對(duì)一些沒(méi)有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目,在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿(mǎn)足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命,單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言,由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅,因此一般情況下,應(yīng)該盡量避免事后維修,僅在下述場(chǎng)合可以采用:故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用造成影響;修理技術(shù)不復(fù)雜,修理迅速而又能及時(shí)提供備件;某些利用率低或有備用的設(shè)備。

  3)緊急搶修

  緊急搶修是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理,這類(lèi)意外事件是偶然發(fā)生的,往往不具有預(yù)見(jiàn)性,難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或安全造成重大影響,因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明,這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。

  (2)修理類(lèi)別(對(duì)于修理的類(lèi)別,一般在物業(yè)服務(wù)合同中加以約定,一般情況下,大、中修不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍)

  1)大修

  設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重,主要性能大部分喪失,安全性和可靠性嚴(yán)重下降,必須經(jīng)過(guò)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí),一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體,消除缺陷,恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無(wú)形磨損,還可結(jié)合大修,采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝,提高設(shè)備效能。

  2)中修

  中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定,特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下,可取消中修類(lèi)別。

  3)小修

  設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計(jì)劃修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))維修的設(shè)備,小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,拆卸有關(guān)的零部件,檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件,以恢復(fù)設(shè)備的正常功能;對(duì)于實(shí)行定期維修的設(shè)備,小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律,更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件,并進(jìn)行調(diào)整,以保證設(shè)備的正常工作能力。

  (3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)

  1)修理周期

  對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō),修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間;對(duì)新設(shè)備來(lái)說(shuō),修理周期是指從開(kāi)始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位:月或年)。

編輯推薦:

2014物業(yè)管理師《綜合能力》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
2014物業(yè)管理師考試VIP套餐   兩年學(xué)習(xí)保障
2014物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
10-13年物業(yè)管理師考試歷年考試真題各科全
2014年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠(yuǎn)程招生簡(jiǎn)章

  2)修理間隔期

  修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間(單位:月)。確定修理間隔期時(shí)應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計(jì)劃外停機(jī)時(shí)間達(dá)到最低限度。

  3)修理周期結(jié)構(gòu)

  修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序,如小修――小修――中修――小修――小修――大修。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行計(jì)劃修理時(shí),應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,確定各種修理形式的排列順序,既要符合設(shè)備的實(shí)際需要,又要研究其修理的經(jīng)濟(jì)性。

  2.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類(lèi)

  (1)按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃

  1)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、實(shí)行定期維修的小修和定期維護(hù),以及更新設(shè)備的安裝等項(xiàng)目。

  2)季度維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度計(jì)劃分解的大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、小修、定期維護(hù)及安裝和使用部門(mén)提出的季度追加項(xiàng)目。

  3)月維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括按年度和季度計(jì)劃分解的本月各項(xiàng)目;根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問(wèn)題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,必須且有可能安排在本月的項(xiàng)目。

  (2)按修理類(lèi)別編制的計(jì)劃。包括房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。

  3.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)

  (1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期;

  (2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo);

  (3)安全與環(huán)境保護(hù)的要求;

  (4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。

  4.編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問(wèn)題

  (1)物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理,這樣可減少對(duì)日常使用的影響;

  (2)應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡,使全年工作能均衡地進(jìn)行。對(duì)待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計(jì)劃;

  (3)應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間;

  (4)應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng),如果能力或資源不足,就應(yīng)該考慮項(xiàng)目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持,不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求;

  (5)計(jì)劃最后確定前,資金一定要落實(shí),確保計(jì)劃內(nèi)每項(xiàng)工作的資金都有足額的保障,否則,應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整,重新制訂計(jì)劃;

  (6)所制訂的計(jì)劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序,使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性;

  (7)對(duì)物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備,應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修,以縮短停歇時(shí)間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。

編輯推薦:

2014物業(yè)管理師《綜合能力》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
2014物業(yè)管理師考試VIP套餐   兩年學(xué)習(xí)保障
2014物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
10-13年物業(yè)管理師考試歷年考試真題各科全
2014年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠(yuǎn)程招生簡(jiǎn)章

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí)

物業(yè)管理師資格查詢(xún)

物業(yè)管理師歷年真題下載 更多

物業(yè)管理師每日一練 打卡日歷

0
累計(jì)打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預(yù)計(jì)用時(shí)3分鐘

物業(yè)管理師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂APP 直播、聽(tīng)課。職達(dá)未來(lái)!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部