2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:房地產(chǎn)投資的技術分析

　　房地產(chǎn)投資的技術分析

　　投資分析的基本概念

　　1.現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入

　　2.凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差

　　3.有效毛收入=潛在毛租金收入?空置和收租損失+其他收入

　　凈運營收益=有效毛收入?運營費用

　　凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)

　　的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面

　　現(xiàn)值與現(xiàn)值計算

　　1、資金時間價值的大小，取決于3方面的因素(投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素)

　　2、單利計息：Fn=P(1+i×n) 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是單利計息，計息周期為“年” n和i要對應，i為月，n即為月;i為年，n即為年。

　　3、復利計息：Fn=P(1+ i ) n。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款按復利計息

　　房地產(chǎn)投資財務評價指標

　　1.房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回報(報酬)和投資回收(資本的回收)。

　　2.房地產(chǎn)投資分析的目的：考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力

　　3.現(xiàn)金回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率

　　現(xiàn)金回報率=(現(xiàn)金報酬/初始權益資本)×100%

　　4.投資回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率

　　投資回報率=(年凈收益/初始權益資本)×100%

　　5.償債備付率：對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.2

　　6.資產(chǎn)負債率= (負債合計/資產(chǎn)合計)*100% 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率一般較高