基本制度教材知識點：我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

更新時間：2016-03-15 16:32:52 來源：環(huán)球網校

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摘要　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據2015年物業(yè)管理師教

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據2015年物業(yè)管理師教材進行復習。

　　第一章物業(yè)管理概述

　　第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

　　《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設

　　從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、中國香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經驗;二是過渡性，主要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革;三是針對性，主要是針對當時當地物業(yè)管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政策和方法。

　　我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。

　　(一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法

　　改革開放后，我國的房地產業(yè)得以發(fā)展和提升，尤其是住宅小區(qū)建設方面，在“統一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現了數量多、規(guī)模大、建設方式多樣化的特點。

　　個人購房比例的迅猛增加致使住房產權多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經難以適應情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構的矛盾日益突出。建設部在認真總結一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經驗的基礎上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內容：

　　(1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門;

　　(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內容;

　　(3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;

　　(4)確定了業(yè)主選舉產生物業(yè)管理委員會制度;

　　(5)明確了管理委員會的權利與義務;

　　(6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務;

　　(7)確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度;

　　(8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施;

　　(9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。

　　(二)物業(yè)管理服務考評標準

　　1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

　　為貫徹建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知。

　　2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知下發(fā)后，極大地調動了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時，商業(yè)大廈、寫字樓等經營辦公樓宇的物業(yè)管理活動，在各城市也廣泛開展起來。為加強對城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。

　　3.《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知》

　　根據全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設部發(fā)布了《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知》。該通知指出：隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標準已不能完全適應物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，如繼續(xù)執(zhí)行原標準，難免出現評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多，失去其先進示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎上，本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行修訂。

　　修訂后的標準較原來的標準在條款設置和評分細則上都提出了更高的要求。建設部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則。

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　　(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度

　　針對物業(yè)管理人員素質普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質量，1996年建設部人事教育勞動司與房地產業(yè)司聯合下發(fā)了《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通知主要內容包括：

　　第一，關于物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內容、培訓方式、教材、考試內容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領導等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強調，崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵，建設部要求各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。

　　第二，物業(yè)管理企業(yè)經理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經理崗位規(guī)范包括三個方面的內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。

　　第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。

　　培訓合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經過物業(yè)管理基礎理論和專業(yè)知識的培訓，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質。

　　(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》

　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權益，1996年，國家計委和建設部聯合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導?！冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》實施后，對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。

　　(五)《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經濟核算，財政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，該規(guī)定結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。

　　(六)《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

　　為保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，建設部、財政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應當專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內容。

　　(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》

　　在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應運而生，其中一些企業(yè)在資金、人員、經驗和物質條件方面，難以適應所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經營活動的管理，1999年建設部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質評定，然后才能依法運營。經過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。

　　(八)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公共利益，2002年3月建設部發(fā)布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 (建設部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務協議和裝飾裝修合同的主要內容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務的法規(guī)依據，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。

　　《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設

　　2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段?！稐l例》頒布后，國務院有關部門和地方各級政府及房地產主管部門紛紛開展相應政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設的新高潮。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現出以下特點：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現，以貫徹落實《條例》為基本指針;二是經驗性，主要是總結物業(yè)管理實踐的經驗教訓，有針對性地作出制度安排;三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現實操作層面上得以實施。

　　應當肯定的是，從《條例》頒布至今，物業(yè)管理法制建設的成就有目共睹，一個內容全面、結構合理、科學規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。

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　　由于第三章將詳細論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹：

　　(1)2003年6月，建設部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》;

　　(2)2003年9月，建設部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》;

　　(3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布《物業(yè)服務收費管理辦法》;