2016年理財規(guī)劃師《綜合評審》模擬試題

　　案例(二)

　　鄒小姐在股市中經(jīng)驗豐富、獲利頗豐，兩個月前她急流勇退將資金轉(zhuǎn)而投資樓市。身為理財規(guī)劃師的鄒小姐心中清楚，房地產(chǎn)市場是最穩(wěn)定的投資渠道。她用15萬元買下天河?xùn)|鬧市區(qū)中的舊房子出租，租金回報率達到9.6%。

　　鄒小姐是銀行從業(yè)人士，今年不到30歲。在近兩年的“牛市”當(dāng)中，得益于信息的靈通，鄒小姐在沒有從家里得到任何經(jīng)濟支持的情況下，儲蓄已從原來的4萬多元增值到近20萬元。身為理財規(guī)劃師的鄒小姐對投資相當(dāng)有研究，盡管手上的資金并不算豐裕，但兩個月前她還是毅然將資金從基金和股市中退出，打算投入到樓市中。

　　經(jīng)過短短一個星期的了解，做事雷厲風(fēng)行的鄒小姐就迅速以15萬元的總價買下了天河?xùn)|路的一套房改房，面積僅20.4平方米。拿到房產(chǎn)證后，鄒小姐用幾千元從二手市場購買了必用的家具電器，簡單布置了房間，立即在中介行放盤出租。

　　當(dāng)?shù)弥u小姐是一名理財規(guī)劃師時，地產(chǎn)行的銷售人員非常納悶，認為她在股市一片飄紅的形勢下急流勇退，反而投入到自己并不熟悉的房地產(chǎn)領(lǐng)域，似乎太過冒險，于是紛紛向她詢問個中緣由。而鄒小姐惜字如金，不肯多說。

　　放盤不到3天，鄒小姐的房子以1200元/月的租金租出。按這樣的租金計算，這套20.4平方米的房子年租金回報率高達9.6%，讓中介銷售人員們都大跌眼鏡。

　　點評

　　中原研究人員表示，鄒小姐的房產(chǎn)投資策略確有很多值得借鑒的地方。近兩年，股市一片大好，鄒小姐善于判斷入市時機，從中獲得近4倍的投資收益，完成了小額資本的積累過程。而當(dāng)目前股市處于高位，房價進入新一輪上漲通道時，她又能及時抽身，并選中投資回報率相當(dāng)高的物業(yè)，對時機的把握有獨到之處。

　　在一般人的印象中，房地產(chǎn)投資是有錢人的游戲，似乎只有大量的資本才能夠買到具有投資價值的物業(yè)，其實不然。雖然目前廣州一手房動輒超過一百萬元，但如果善于利用中介的話，其實可以找到不少總價低、回報率高的二手房。

　　鄒小姐所購物業(yè)處于天河?xùn)|路，毗鄰南方證券、平安大廈、金利來大廈等寫字樓，與中信廣場、大都會廣場等廣州頂級辦公場所也只有5分鐘左右的步行距離，有非常旺盛的租賃需求。該物業(yè)所處建筑已有超過10年的樓齡，無論是外墻還是內(nèi)部裝修都已顯陳舊，所以其售價并不高，投資成本較低，而回報率則不錯。

　　中原地產(chǎn)研究人士分析，對于用于出租的物業(yè)來說，可以借鑒如下的投資策略：對于黃金地段的物業(yè)，小戶型投資回報率高，升值潛力也大;對于遠離市中心的房子來說，則需選擇知名度高、景觀品質(zhì)好的大盤，這樣的物業(yè)無論升值潛力還是投資回報率都會比較理想。當(dāng)然投資價值高的物業(yè)不會主動找上門，成熟的投資者會與地產(chǎn)中介保持聯(lián)系，保持消息靈通，當(dāng)目標出現(xiàn)時，做到心中有數(shù)，出手果斷。

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　　案例(三)

　　任女士，27歲，月收入平均3000元;老公王先生，28歲，月收入平均4000元，年終獎金近1萬元。兩人剛結(jié)婚不久，沒有孩子。但由于花錢無節(jié) 制，每月經(jīng)常入不敷出，有時還需要向老人伸手要錢。每月的基本開銷：交通、通訊費每月1200元;水電煤氣費200元;餐費2000元(其中很大一部分是花在外出就餐上);寬帶與固定電話費150元;服裝和娛樂方面的開銷大約2000元;每月朋友聚會隨禮等花費1000元。夫妻倆想要個孩子，可是有了孩子就需要大筆開支，因此先打算攢些錢。

　　【號脈問診】

　　任女士家庭最大的問題就是結(jié)余過低，導(dǎo)致儲蓄額度過少，甚至沒有。

　　任女士家庭首要的理財方式就是節(jié)流?？v觀任女士家庭的每月花銷，可以發(fā)現(xiàn)很多花銷明顯偏高，有些花銷可以避免。

　　【對癥下藥】

　　節(jié)流規(guī)劃：每月1200元的交通費、通訊費明顯偏高，可以選擇乘坐公共交通工具;每月餐費2000元偏高，對任女士家庭來說，在家就餐是很平常的，每周一兩次的外出就餐足矣;服裝和娛樂方面的開銷可以大大降低。建議任女士家庭的月支出應(yīng)該控制在3715元以內(nèi)，這樣月結(jié)余比率可以提高至53%左右，基本生活品質(zhì)仍然可以維持。

　　現(xiàn)金規(guī)劃：為了更好地維持現(xiàn)有生活品質(zhì)，任女士家庭應(yīng)該進行適當(dāng)?shù)?ldquo;現(xiàn)金”儲備，用來應(yīng)對家庭日常生活的開銷，以及意外保障支出。建議任女士家庭儲備14860元的“現(xiàn)金”額度，從每月結(jié)余中進行提取。

　　14860元的“現(xiàn)金”中，第一部分，2860元以活期存款的形式存在，用于日常生活的應(yīng)急金;第二部分，7000元以定期存款的形式存在，期限選擇1 年期和3年期，其中一年期可以采用12張存單法，每個月存入500元，一共存12個月;第三部分，5000元用來購買貨幣市場基金。

　　投資規(guī)劃：做好“現(xiàn)金”儲備后，可以把每月的結(jié)余資金用來進行投資，每月投入固定的金額，選擇適當(dāng)?shù)幕甬a(chǎn)品，也就是時下比較流行的基金定投。建議選擇指數(shù)型的基金進行定投，同時，輔助選擇偏債型基金，進行適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險分散。

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　　案例(四)

　　高先生30歲，是一名醫(yī)生，愛人李女士28歲是同單位的護士。夫妻兩人收入穩(wěn)定，分別是5500元和3500元。每月家庭支出也比較穩(wěn)定，大約在 4000元左右。由于剛結(jié)婚不久，所以只有3萬元的活期儲蓄。夫妻兩人現(xiàn)在居住在高先生父母早期準備的住房中，市價80萬元。夫妻倆想換一套附近的商品房，考慮在150萬元左右。高先生夫婦沒有投資理財經(jīng)驗，也沒有購買過保險。夫妻倆打算兩年后要個小孩，從現(xiàn)在起準備一筆嬰幼兒的撫養(yǎng)費用。

　　【號脈問診】

　　高先生家庭的年結(jié)余比例較高，說明高先生家庭儲蓄意識與能力較好，家庭凈資產(chǎn)提升能力也較高。另外，高先生家庭沒有負債，也沒有金融資產(chǎn)投資，一方面反映出家庭財務(wù)較為安全，沒有財務(wù)風(fēng)險，還具有利用財務(wù)杠桿的空間，另一方面反映了家庭缺乏投資意識，整體資產(chǎn)的增值力不強。

　　【對癥下藥】

　　現(xiàn)金規(guī)劃：因為高先生與愛人收入都比較穩(wěn)定，因此建議其流動資產(chǎn)可以保持1.5萬元，作為家庭生活的備用金。這部分備用金可以把活期存款作為預(yù)留，也可以將其中一部分配置為貨幣市場基金來持有。

　　消費支出規(guī)劃：高先生家庭主要有換房的目標，但高先生資金尚不充裕，必須用舊房換新房。如果換150萬元的房子，則需要貸款70萬元，月供額為3757 元左右，占月收入的42%。顯然這個比例已經(jīng)超過了房屋貸款占月收入的合理比例上限，會給家庭帶來較重的負擔(dān)。因此，建議降低規(guī)劃目標，可以考慮總價為 120萬元的房子，這樣貸款負擔(dān)會大為減輕。

　　風(fēng)險管理規(guī)劃：建議夫妻倆每年拿出6000元左右來購買商業(yè)保險，在險種配置方面，高先生和李女士應(yīng)當(dāng)選擇的品種是一些健康險、醫(yī)療險、意外險以及養(yǎng)老保險等。應(yīng)當(dāng)更多注重保險資產(chǎn)的保障功能，分紅應(yīng)當(dāng)不是保險主要考慮的因素。

　　養(yǎng)子規(guī)劃：準備在兩年后要孩子的計劃，可以從現(xiàn)在開始準備，每月可以拿出2000元進行積累資金，可以投資于債券型基金，這樣損失本金的風(fēng)險很小，還可以收到5%左右的年收益，經(jīng)計算可得出兩年后可以積累5萬元資金，用來準備孩子出生需要的費用。同時還應(yīng)該盡早準備孩子教育經(jīng)費，可以堅持定投到孩子上大學(xué)時。

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