物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》考點精選：前期物業(yè)服務合同

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。

　　前期物業(yè)服務合同

　　一、前期物業(yè)服務合同的概念

　　前期物業(yè)服務合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期管理階段雙方的權(quán)利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授予開展物業(yè)管理服務的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。”第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務合同的當事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。

　　在實踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的，而這個階段的物業(yè)管理服務又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　二、前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容

　　合同的內(nèi)容就是合同的條款，是合同對當事人權(quán)利義務的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務關(guān)系，包含以下幾個主要部分。

　　(一)合同的當事人

　　物業(yè)服務合同的當事人就是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。

　　(二)物業(yè)基本情況

　　物業(yè)的基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。

　　(三)服務內(nèi)容與質(zhì)量

　　服務內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理;車輛停放管理;公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理;物業(yè)裝飾裝修管理服務;物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務內(nèi)容等。

　　(四)服務費用

　　服務費用包括：物業(yè)服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制);物業(yè)服務費用開支項目;物業(yè)服務費用的繳納;酬金制條件下，酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

　　(五)物業(yè)的經(jīng)營與管理

　　物業(yè)的經(jīng)營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法;物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》考點精選：前期物業(yè)服務合同，望各位考友隨時關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇，下載資料、交流學習！

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　　(六)承接查驗和使用維護

　　承接查驗和使用維護的主要內(nèi)容包括，執(zhí)行過程中雙方責任義務的約定。

　　(七)專項維修資金

　　專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、統(tǒng)籌和管理。

　　(八)違約責任

　　這部分內(nèi)容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。

　　(九)其他事項

　　其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

　　三、簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項

　　(一)物業(yè)的承接驗收

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收是前期服務活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收內(nèi)容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。

　　(二)物業(yè)服務的費用

　　前期物業(yè)服務合同涉及的費用種類多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同予以列明。例如，應當由建設(shè)單位支付的費用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主;對于由業(yè)主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，應當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

　　(三)前期物業(yè)服務合同的解除或終止

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