環(huán)球網(wǎng)校2017年中級經(jīng)濟師《中級房地產》章節(jié)練習題第五次直播

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　　一、單選題

　　1.同一個房地產投資項目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟效益往往不同。這體現(xiàn)了地產投資具有( )的特點。

　　A. 投資品種多樣性

　　B.投資價值附加性

　　C.投資區(qū)域差異性

　　D.投資收益?zhèn)€別性

　　【答案】D

　　【解析】房地產投資的特點。投資者不同，效益不同，這是投資收益?zhèn)€別性特點。

　　2.某房地產開發(fā)項目的總投資為5000萬元，其中60%為年利率7%的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為( )萬元。

　　A.3210

　　B.3420

　　C.3630

　　D.3675

　　【答案】B

　　【解析】因為利息不再計息，故本題考核的是單利的計算。貸款額=5000×60%=3000萬元，每年末還本金相等為1000萬元，第一年末還利息=1000×7%×3=210萬元，第二年末還利息=1000×7%×2=140萬元，第三年末還利息=1000×7%=70萬元，三年后還款總額=還本金+還利息=3000+70+140+210=3420萬元?？筛鶕?jù)生活常識計算。

　　3.某家庭向銀行申請了總額為30萬元、年利率為6%、貸款期限為30年、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。該家庭的月還款額是( )元。

　　A.1798.65

　　B.2333.33

　　C.4786.25

　　D.5018.81

　　【答案】A

　　【解析】已知P求A，利用公式：

　　4.某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收入為60萬元，投資者的目標收益率為10%。該投資項目的財務凈現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.5.00

　　B.10.80

　　C.12.00

　　D.54.55

　　【答案】B

　　【解析】已知年值A=60萬元，N=20年，i=10% 求現(xiàn)值P后減去初始投資500萬元等于10.8萬元。P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]=510.8萬元，510.8-500=10.8萬元。

　　5.某投資者以100萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為15萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的25%。該項投資的償債備付率是( )。

　　A. 1.32

　　B. 1.76

　　C. 1.88

　　D. 2.50

　　【答案】A

　　【解析】償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應還本付息額

　　可用于還本付息的資金=15-15×25%=11.25萬元。

　　當期應還本付息額：等額本息還款公式計算為8.54萬元。

　　償債備付率=可用于還本付息的資金/當期應還本付息額=11.25/8.54=1.32

　　二.多選題

　　1.從投資者的角度看，資金產生時間價值的主要原因有()。

　　A.政策變化

　　B.投資收益

　　C.價格波動

　　D.通貨膨脹

　　E.時間風險

　　【答案】BDE

　　【解析】資金的時間價值的概念及產生原因。資金的時間價值產生的原因： ①投資收益。②通貨膨脹。③時間風險。

　　2.房地產開發(fā)項目的開發(fā)費用主要包括( )。

　　A.基礎設施建設費

　　B.建安工程費

　　C.管理費用

　　D.銷售費用

　　E.財務費用

　　【答案】CDE

　　【解析】出售型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流量。開發(fā)費用，注意不是開發(fā)成本。開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務費用。AB屬于開發(fā)成本。

　　3.對于經(jīng)營性房地產開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出，屬于運營成本的是( )。

　　A.人工費

　　B.綠化養(yǎng)護費

　　C.清潔衛(wèi)生費

　　D.保安費用

　　E.消費稅

　　【答案】ABCD

　　【解析】經(jīng)營性房地產開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出。ABCD都屬于運營成本的內容。

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　　三.案例分析題

　　某投資者購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標收益率為10%。單位：萬元

　　1.該投資項目的財務凈現(xiàn)值是( )萬元。

　　A.72.44

　　B.125.12

　　C.164.37

　　D.280.00

　　【答案】A

　　【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時折現(xiàn)率選用10%

　　即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

　　2.該投資項目的靜態(tài)投資回收期是( )年。

　　A.3.56

　　B.4.00

　　C.4.17

　　D.5.00

　　【答案】A

　　【解析】計算累計凈現(xiàn)金流量。然后直接判斷為A:3.56

　　3.該投資項目的財務內部收益率是( )。

　　A.10.00%

　　B.14.88%

　　C.20.00%

　　D.31.20%

　　【答案】B

　　【解析】折現(xiàn)率為10%時凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時求取凈現(xiàn)值為-2.22

　　內插法求取財務內部收益率。FIRR=14.88%

　　4.假如( )，該投資項目收益率將下降。

　　A.凈租金收益減少

　　B.第5年與第2年的凈租金收益調換

　　C.置業(yè)投資增加

　　D.通貨膨脹率下降

　　【答案】AC

　　【解析】凈租金收益減少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。

　　第5年與第2年的凈租金收益調換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

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