造價工程師輔導資料：城市房地產管理法

　　城市房地產管理法

　　《房地產管理法》所規(guī)范的房地產，實際上是指具有商品屬性的房產與地產。

　　(一)房地產開發(fā)用地

　　1. 土地使用權出讓

　　土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或雙方協議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。

　　土地使用權出讓必須符合以下要求：

　　(1)禁止集體所有土地的使用權有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，其使用權方可有償出讓。轉自環(huán)球網校edu24ol.com

　　(2)土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。

　　(3)縣以上地方政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，須根據省級以上政府下達的控制指標，擬訂年度出讓土地使用權總面積方案。

　　(4)應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權出讓金。

　　(5)需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂合同。

　　(6)土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。

　　2. 土地使用權劃撥

　　土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　下列建設用地的土地使用權，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地和軍事用地;②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(二)房地產開發(fā)

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)，必須按土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　(三)房地產交易

　　房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　1. 房地產轉讓

　　房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合如下條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。準予轉讓后，由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　商品房預售，應當符合下列條件：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;②持有建設工程規(guī)劃許可證;③按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　2. 房地產抵押

　　房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　3. 房屋租賃

　　房屋租賃時，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

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