2016年注冊會計師《會計》章節(jié)練習題：第七章投資性房地產(chǎn)

　　一、單項選擇題

　　1、關于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉換，下列說法中正確的是(　　)。

　　A.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更

　　B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式

　　C.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉為公允價值模式

　　D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更

　　【答案】B

　　【解析】企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　2、下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的是(　)。

　　A.已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn)

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房

　　C.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店

　　D.出租給本企業(yè)職工居住的宿舍

　　【答案】A

　　【解析】選項A，按準則規(guī)定，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn);選項B，房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房屬于該企業(yè)的存貨;選項C，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店由于沒有對外出租屬于企業(yè)的固定資產(chǎn);選項D，出租給本企業(yè)職工居住的宿舍其目的并不是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)。

　　3、甲公司以1 400萬元取得土地使用權并自建三棟同樣設計的廠房，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，三棟廠房工程已經(jīng)完工，全部成本合計6 000萬元，完工當日土地使用權賬面價值為1 200萬元，假定不考慮其他因素，租賃期開始日該投資性房地產(chǎn)的初始成本是(　　)萬元。

　　A.3 600

　　B.7 200

　　C.2 400

　　D.2 000

　　【答案】C

　　【解析】初始成本=1 200÷3+6 000÷3=2 400(萬元)。

　　4、甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。自20×1年1月1日起，甲公司將一項投資性房地產(chǎn)出租給某單位，租期為4年，每年收取租金650萬元。該投資性房地產(chǎn)原價為12 000萬元，預計使用年限為40年，預計凈殘值為零;至20×1年1月1日已使用10年，累計折舊3 000萬元。20×1年12月31日，甲公司在對該投資性房地產(chǎn)進行減值測試時，發(fā)現(xiàn)該投資性房地產(chǎn)的可收回金額為8 800萬元。假定不考慮相關稅費，該投資性房地產(chǎn)對甲公司20×1年利潤總額的影響金額為(　　)萬元。

　　A.250

　　B.350

　　C.450

　　D.650

　　【答案】B

　　【解析】20×1年計提折舊=(12 000-3 000)/(40-10)=300(萬元)，20×1年12月31日計提減值準備前投資性房地產(chǎn)賬面價值=(12 000-3 000)-300=8 700(萬元)，因可收回金額為8 800萬元，所以不需計提減值準備。該投資性房地產(chǎn)對甲公司20×1年利潤總額的影響金額=650-300=350(萬元)。

　　5、甲公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，20×8年度發(fā)生的有關交易或事項如下：(1)因商品房滯銷，董事會決定將兩棟商品房用于出租。(2)收回租賃期屆滿的一宗土地使用權，經(jīng)批準用于建造辦公樓。(3)收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續(xù)用于出租。甲公司對出租的商品房、土地使用權和商鋪均采用成本模式進行后續(xù)計量。下列各項關于甲公司對上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是(　)。

　　A.商鋪重新裝修所發(fā)生的支出直接計入當期損益

　　B.重新裝修完工并達到預定可使用狀態(tài)的商鋪作為固定資產(chǎn)列報

　　C.用于建造辦公樓的土地使用權賬面價值計入所建造辦公樓的成本

　　D.商品房改為出租用房時按照其賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值

　　【答案】D

　　【解析】選項A，商鋪重新裝修所發(fā)生的支出應該資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本;選項B，重新裝修完工并達到預定可使用狀態(tài)的商鋪，仍然應該作為投資性房地產(chǎn)核算;選項C，用于建造辦公樓的土地使用權應該是計入無形資產(chǎn)而不是計入所建造辦公樓的成本。

　　6、關于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，下列說法正確的是(　)。

　　A.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更

　　B.已經(jīng)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉為公允價值模式

　　C.已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值轉為成本模式

　　D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意選擇

　　【答案】C

　　【解析】選項A，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式轉為公允價值模式的應當作為會計政策變更進行處理;選項B，存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價值模式;選項D，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。

　　7、20×6年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬元。當日，出租辦公樓的公允價值為8 000萬元，賬面價值為2 500萬元。20×6年12月31日，該辦公樓的公允價值為9 000萬元。20×7年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款9 500萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不考慮其他因素。上述交易或事項對甲公司20×7年度損益的影響金額是(　　)。

　　A.500萬元

　　B.6 000萬元

　　C.6 100萬元

　　D.7 000萬元

　　【答案】C

　　【解析】處置投資性房地產(chǎn)時，需要將自用辦公樓轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時計入其他綜合收益的金額5 500萬元(8 000-2 500)轉入其他業(yè)務成本的貸方，則上述交易或事項對甲公司20×7年度損益的影響金額=9 500-9 000+5 500+200×6/12=6 100(萬元)。

　　附分錄：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 9 500

　　貸：其他業(yè)務收入　　　　　　　　　　　　　　　 9 500

　　借：其他業(yè)務成本　　　　　　　　　　　　　　　 9 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　　　　　 8 000

　　——公允價值變動　　　　　　　 1 000

　　借：其他綜合收益　　　　　　　　　　　　　　　 5 500

　　貸：其他業(yè)務成本　　　　　　　　　　　　　　　 5 500

　　借：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　 1 000

　　貸：其他業(yè)務成本　　　　　　　　　　　　　　　 1 000

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　貸：其他業(yè)務收入　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　8、20×7年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。

　　20×7年2月10日，董事會批準關于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內不會發(fā)生變化。當日，辦公樓成本為3 200萬元，已計提折舊為2 100萬元，未計提減值準備，公允價值為2 400萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　20×7年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自20×7年3月1日起2年，年租金為360萬元。辦公樓20×7年12月31日的公允價值為2 600萬元，20×8年12月31日的公允價值為2 640萬元。20×9年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款2 800萬元。甲公司20×9年度因出售辦公樓而應確認的損益金額是(　　)萬元。

　　A.160

　　B.400

　　C.1 460

　　D.1 700

　　【答案】C

　　【解析】因出售辦公樓應確認的損益金額 =2 800-2 640+[2 400-(3 200-2 100)]=1 460(萬元)。這里要注意將轉換日公允價值大于賬面價值計入其他綜合收益的金額結轉到當期損益。

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　　二、多項選擇題

　　1、關于投資性房地產(chǎn)轉換日的確定，下列說法中正確的有(　　)。

　　A.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日

　　B.投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)，其轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期

　　C.自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，其轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期

　　D.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為承租人支付的第一筆租金的日期

　　E.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為合同簽訂日

　　【答案】ABC

　　【解析】作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日，而不是承租人支付的第一筆租金的日期或合同簽訂日。

　　2、下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　　)。

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用權

　　D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　E.企業(yè)持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　【答案】ACE

　　【解析】投資性房地產(chǎn)包括：(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。選項B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn);選項D，以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物不屬于企業(yè)持有的資產(chǎn)。

　　3、下列各項關于土地使用權會計處理的表述中，正確的有(　　)。

　　A.為建造固定資產(chǎn)購入的土地使用權確認為無形資產(chǎn)

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)商品房購入的土地使用權確認為存貨

　　C.用于出租的土地使用權及其地上建筑物一并確認為投資性房地產(chǎn)

　　D.用于建造廠房的土地使用權攤銷金額在廠房建造期間計入在建工程成本

　　E.土地使用權在地上建筑物達到預定可使用狀態(tài)時與地上建筑物一并確認為固定資產(chǎn)

　　【答案】ABCD

　　【解析】企業(yè)取得的土地使用權一般確認為無形資產(chǎn)。土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，并計提攤銷;對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物時，土地使用權作為存貨核算，待開發(fā)時計入房屋建筑物的成本;用于出租的土地使用權，應將其轉為投資性房地產(chǎn)核算。

　　4、下列關于采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有(　　)。

　　A.按預計使用年限計提折舊

　　B.公允價值變動的金額計入當期損益

　　C.公允價值變動的金額計入其他綜合收益

　　D.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)時公允價值高于賬面價值的差額計入其他綜合收益

　　【答案】BD

　　【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，選項A錯誤;公允價值變動的金額計入公允價值變動損益，選項C錯誤。

　　5、奧天公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。2011年度發(fā)生的有關交易或事項如下：(1)因商品房滯銷，董事會決定將兩棟商品房用于出租，為出租房發(fā)生日常修理費用100萬元。1月20日，奧天公司與乙公司簽訂租賃合同并將兩棟商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用。(2)收回租賃期屆滿的一宗土地使用權，經(jīng)批準用于建造辦公樓。(3)收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續(xù)用于出租。奧天公司對出租的商品房、土地使用權和商鋪均采用成本模式進行后續(xù)計量。下列各項關于奧天公司對上述交易或事項會計處理的表述中，不正確的有(　)。

　　A.商鋪重新裝修所發(fā)生的支出直接計入當期損益

　　B.重新裝修完工并達到預定可使用狀態(tài)的商鋪作為固定資產(chǎn)列報

　　C.用于建造辦公樓的土地使用權賬面價值計入所建造辦公樓的成本

　　D.商品房改為出租用房時按照其賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值

　　【答案】ABC

　　【解析】選項A，店鋪重新裝修所發(fā)生的支出應該資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本選項B，重新裝修完工并達到預定可使用狀態(tài)的商鋪，仍然是應該作為投資性房地產(chǎn)核算;選項C，用于建造辦公樓的土地使用權應該是計入無形資產(chǎn)而不是計入所建造的辦公樓的成本。

　　6、下列各項有關投資性房地產(chǎn)轉換會計處理的表述中，正確的有(　)。

　　A.自用房地產(chǎn)或者存貨轉換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的賬面價值計價

　　B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益

　　C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，不確認轉換損益

　　D.自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的賬面價值計價

　　【答案】AB

　　【解析】選項C，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益;選項D，自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價。

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