2019房地產估價師《制度與政策》第三章考點：招標投標與建設監(jiān)理

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招標投標與建設監(jiān)理

工程建設的招標投標和建設監(jiān)理制度的推行是建筑市場管理體制改革的兩個重要方面。

一、工程建設的招標投標管理(考點、熟悉)

全國人大于1999年8月通過了《招標投標法》。

(一)工程建設招標投標的范圍

在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標 ：

(1)大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目;

(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目;

(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目;

(4)法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

(二)工程建設招標投標的原則

(1)招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則;

(2)任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標;

(3)依法必須進行招標的項目，其招標活動不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。

注：原建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》第三條規(guī)定，房屋建筑和市政基礎設施工程(以下簡稱工程)的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的，必須進行招標。

(三)建設工程招標的管理

1.公開招標和邀請招標

公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標;

邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。國家和地方重點項目，如不適宜公開招標的，經(jīng)批準，可以進行邀請招標。

招標人采用公開招標方式的，應當發(fā)布招標公告。

招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上 具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。

注：公開招標與邀請招標的不同

(1)發(fā)布招標信息的方式不同。公開招標是以發(fā)布公告的方式;邀請招標是以發(fā)布投標邀請書的方式。

(2)潛在投標人的范圍不同。公開招標是針對所有對招標項目有興趣的法人或者其他組織，招標人事先不能知道潛在投標人的數(shù)量;邀請招標是以發(fā)布投標邀請書的方式進行招標的形式，潛在投標人的數(shù)量是預先知道的。

(3)公開的程度不同。公開招標的公開程度高于邀請招標的公開程度，其公開的范圍也是不同的。

2.工程建設項目招標代理機構

國務院建設主管部門負責全國工程招標代理機構資格認定的管理。依法取得國務院建設主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設主管部門認定的工程建設招標代理機構資格的單位，方可在其資格許可的范圍內從事相應的工程建設招標代理業(yè)務。

工程建設招標代理機構資格分為甲級、乙級和暫定級。 甲級工程建設招標代理機構可以承擔各類工程建設的招標代理業(yè)務。乙級工程建設招標代理機構只能承擔工程總投資1億元人民幣以下的工程建設招標代理業(yè)務。暫定級工程建設招標代理機構，只能承擔工程總投資6000萬元人民幣以下的工程招標代理業(yè)務。工程建設招標代理機構可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔工程招標代理業(yè)務。任何單位和個人不得限制或者排斥工程建設招標代理機構依法開展工程建設招標代理業(yè)務。

3.建設工程的招標文件

招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

國家對招標項目的技術、標準有規(guī)定的，招標人應當按照其規(guī)定在招標文件中提出相應的要求。招標項目需要劃分標段、確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。

招標文件不得要求或者標明特定的生產供應者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。

招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人設有標底的，標底必須保密。

(四)建設工程投標的管理

投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。投標人應當具備承擔招標項目的能力。對投標的管理內容主要有：

(1)投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。招標項目屬于建設施工的，投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設備等。

(2)兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標人的身份共同投標。聯(lián)合體各方均應當具備承擔招標項目的相應能力。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質等級較低的 單位確定資質等級。

聯(lián)合體各方應當簽訂共同投標協(xié)議，明確約定各方擬承擔的工作和責任，并將共同投標協(xié)議連同投標文件一并提交招標人。聯(lián)合體中標的，聯(lián)合體各方應當共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任。招標人不得強制投標人組成聯(lián)合體共同投標，不得限制投標人之間的競爭。

(3)投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或者其他投標人的合法權益。

(4)投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公眾利益或者他人的合法權益。

(5)投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

(五)開標、評標和中標的管理

(1)開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時間應當在招標文件預先確定的提交投標文件截止期限后的時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

(2)評標由招標人依法組成的評標委員會負責。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較;設有標底的，應當參考標底。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。

中標人的投標應當符合下列條件之一：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準;能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經(jīng)評審的投標價格最低，但是投標價格低于成本的除外。

(3)中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目。中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。但中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成。接受分包的人應當具備相應的資格條件，并不得再次分包。

注：可以不進行招標的項目

根據(jù)2003年5月開始實施的《工程建設項目施工招標投標辦法》第十二條的規(guī)定，需要審批的工程建設項目，有下列情形之一的，由國務院發(fā)展計劃部門、各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以不進行施工招標：

(1)涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災而不適宜招標的;

(2)屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農民工的;

(3)施工主要技術采用特定的專利或者專用技術的;

(4)施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質等級符合工程要求的;

(5)在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標人仍具備承包能力的;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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二、建設監(jiān)理制度(考點、熟悉)

(一)建設監(jiān)理制度簡介

建設工程項目監(jiān)理簡稱建設監(jiān)理，國外統(tǒng)稱工程咨詢，是建設工程項目實施過程中一種科學的管理方法。

建設監(jiān)理是對建設前期的工程咨詢，建設實施階段的招標投標、勘察設計、施工驗收，直至建設后期的運轉保修在內的各個階段的管理與監(jiān)督。建設監(jiān)理是委托性的，業(yè)主可以委托一個單位監(jiān)理，也可同時委托幾個單位監(jiān)理;監(jiān)理范圍可以是工程建設的全過程監(jiān)理，也可以是階段監(jiān)理，即項目決策階段的監(jiān)理和項目實施階段的監(jiān)理。我國目前建設監(jiān)理主要是項目實施階段的監(jiān)理。實施建設監(jiān)理是有條件的。其必要條件是須有建設工程，有人委托;充分條件是具有監(jiān)理組織機構、監(jiān)理人才、監(jiān)理法規(guī)、監(jiān)理依據(jù)和明確的責、權、利保障。

(二)建設監(jiān)理委托合同的形式與內容

建設監(jiān)理委托合同主要有四種形式。

第一種形式是根據(jù)法律要求制訂，由適宜的管理機構簽訂并執(zhí)行的正式合同。

第二種形式是信件式合同，較簡單，通常是由監(jiān)理單位制訂，由委托方簽署一份備案，退給監(jiān)理單位執(zhí)行。

第三種形式是由委托方發(fā)出的執(zhí)行任務的委托通知單。這種方法是通過委托通知單，把監(jiān)理單位在爭取委托合同時提出的建議中所規(guī)定的工作內容委托給他們，成為監(jiān)理單位所接受的協(xié)議。

第四種形式就是標準委托合同?，F(xiàn)在世界上較為常見的一種標準委托合同格式是國際咨詢工程師聯(lián)合會(FIDIC)頒布的《雇主與咨詢工程師項目管理協(xié)議書國際范本與國際通用規(guī)則》，最新版本是《業(yè)主、咨詢工程師標準服務協(xié)議書》。

由FIDIC專業(yè)委員會所編制的《土木工程施工合同》(簡稱FIDIC合同條件)，總結了世界各國土木工程建設管理數(shù)十年的經(jīng)驗，以其嚴謹性、科學性和公正性著稱。它科學地把土建工程技術、經(jīng)濟、法律有機結合，并用合同形式加以固定，詳細規(guī)定了承包人、業(yè)主的義務和權利以及工程師的職責和權限?，F(xiàn)在FIDIC合同條件已成為國際公認的標準合同范本，在國際上被廣泛采用，所以又稱為國際通用合同條件。

(三)工程建設監(jiān)理的主要工作任務和內容

監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”。

“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設全過程中的工程進度控制、工程質量控制和工程投資控制;

“兩管”是指監(jiān)理活動中的合同管理和信息管理;

“一協(xié)調”是指全面的組織協(xié)調。

(1)工程進度控制的目的是：通過采用控制措施，確保項目交付使用時間目標的實現(xiàn)。

(3)工程投資控制不是指投資越省越好 ，而是指在工程項目投資范圍內得到合理控制。項目投資控制的目標是使該項目的實際投資小于或等于該項目的計劃投資(業(yè)主所確定的投資目標值)。

(6)協(xié)調是建設監(jiān)理能否成功的關鍵。協(xié)調的范圍可分為內部的協(xié)調和外部的協(xié)調。

(四)建設工程的監(jiān)理

1.建設工程監(jiān)理范圍

下列建設工程必須實行監(jiān)理 ：

(1)國家重點建設工程;

(2)大、中型公用事業(yè)工程;

(3)成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程;

(4)利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程;

(5)國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。

2.建設工程監(jiān)理單位的質量責任和義務

(1)工程監(jiān)理單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承擔工程監(jiān)理業(yè)務。禁止工程監(jiān)理單位超越本單位資質等級許可的范圍或者以其他工程監(jiān)理單位的名義承擔工程監(jiān)理業(yè)務。禁止工程監(jiān)理單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承擔工程監(jiān)理業(yè)務。工程監(jiān)理單位不得轉讓工程監(jiān)理業(yè)務 。

(2)工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的施工承包單位以及建設材料、建筑構配件和設備供應單位有隸屬關系或者其他利害關系的，不得承擔該項建設工程的監(jiān)理業(yè)務。

(3)工程監(jiān)理單位應當依照法律、法規(guī)以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對施工質量實施監(jiān)理，并對施工質量承擔監(jiān)理責任。

(4)工程監(jiān)理單位應當選派具備相應資格的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進駐施工現(xiàn)場。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工，未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。

(5)監(jiān)理工程師應當按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗 等形式，對建設工程實施監(jiān)理。

注：巡視是指監(jiān)理人員對正在施工的部位或工序現(xiàn)場進行的定期或不定期的監(jiān)督活動，巡視是一種“面”上的活動，它不限于某一部位或過程，而旁站則是“點”的活動，它是針對某一部位或工序。

“平行檢驗”是指一方是承包單位對自己負責施工的工程項目進行檢查驗收，而另一方是監(jiān)理機構，他是受建設單位的委托，在施工單位自檢的基礎上，按照一定的比例，對工程項目進行獨立檢查和驗收。

(五)建設監(jiān)理程序與管理

1.建設監(jiān)理程序

監(jiān)理單位應根據(jù)所承擔的監(jiān)理任務，組建工程建設監(jiān)理機構。承擔工程施工階段的監(jiān)理，監(jiān)理機構應進駐施工現(xiàn)場。

工程建設監(jiān)理一般按下列程序進行：①編制工程建設監(jiān)理規(guī)劃;②按工程建設進度，分專業(yè)編制工程建設監(jiān)理細則;③按照建設監(jiān)理細則進行工程建設監(jiān)理;④參與工程竣工預驗收，簽署工程建設監(jiān)理意見;⑤工程建設監(jiān)理業(yè)務完成后，向項目法人提交工程建設監(jiān)理檔案資料。

2.監(jiān)理企業(yè)資質審查與管理

監(jiān)理企業(yè)的資質根據(jù)其人員素質、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實際業(yè)績分為甲、乙、丙三級。設立監(jiān)理企業(yè)或申請承擔監(jiān)理業(yè)務的企業(yè)到工商行政管理部門登記注冊并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可到建設行政主管部門辦理資質申請手續(xù)，經(jīng)資質審查后取得《監(jiān)理申請批準書》，才可從事監(jiān)理活動。

3.涉外監(jiān)理的管理規(guī)定

凡外資在中國境內獨資的建設項目，在委托外國監(jiān)理單位承擔監(jiān)理時，應聘請中國監(jiān)理單位參加，進行合作監(jiān)理。中外合資的建設項目，不應委托外國監(jiān)理單位承擔監(jiān)理，但可向外國監(jiān)理單位進行技術、經(jīng)濟咨詢。外國貸款項目原則上由中國監(jiān)理單位負責監(jiān)理，如因貸款方要求外國監(jiān)理單位參加，應與中國監(jiān)理單位進行合作監(jiān)理。外國贈款、捐款建設的工程項目，一般由中國監(jiān)理單位承擔監(jiān)理。

(六)注冊監(jiān)理工程師制度

注冊監(jiān)理工程師是指經(jīng)考試取得中華人民共和國監(jiān)理工程師資格證書，并按照《注冊監(jiān)理工程師管理規(guī)定》注冊，取得中華人民共和國注冊監(jiān)理工程師注冊執(zhí)業(yè)證書和執(zhí)業(yè)印章，從事工程監(jiān)理及相關業(yè)務活動的專業(yè)技術人員。注冊監(jiān)理工程師依據(jù)其所學專業(yè)、工作經(jīng)歷、工程業(yè)績，按照《工程監(jiān)理企業(yè)資質管理規(guī)定》劃分的工程類別，按專業(yè)注冊。

每人最多可以申請兩個 專業(yè)注冊。注冊監(jiān)理工程師可以從事工程監(jiān)理、工程經(jīng)濟與技術咨詢、工程招標與采購咨詢、工程項目管理服務以及國務院有關部門規(guī)定的其他業(yè)務。工程監(jiān)理活動中形成的監(jiān)理文件由注冊監(jiān)理工程師按照規(guī)定簽字蓋章后方可生效。修改經(jīng)注冊監(jiān)理工程師簽字蓋章的工程監(jiān)理文件，應當由該注冊監(jiān)理工程師進行;因特殊情況，該注冊監(jiān)理工程師不能進行修改的，應當由其他注冊監(jiān)理工程師修改，并簽字、加蓋執(zhí)業(yè)印章，對修改部分承擔責任。