2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第五章考點：房地產(chǎn)估價規(guī)范

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第一節(jié) 房地產(chǎn)估價規(guī)范

(2015-12-01實施)

本次修訂的主要內(nèi)容是：

1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價報告的規(guī)范格式;2.增加了路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價、為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價等目的的估價;3.細(xì)化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、估價職業(yè)道德等內(nèi)容。

2 估價原則

2.0.1 房地產(chǎn)的市場價值評估，應(yīng)遵循下列原則：

1.獨立、客觀、公正原則;

2.合法原則;

3.價值時點原則;

4.替代原則;

5.最高最佳利用原則。

2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

2.0.3 房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

2.0.4 遵循不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。

2.遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

3.遵循價值時點原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

4.遵循替代原則，評估價值與估計對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

5.遵循最高最佳利用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。

6.遵循謹(jǐn)慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。

2.0.5 估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定 ，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)估價對象的權(quán)利人或意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定是從估價對象權(quán)利人的角度或意向取得者角度 進(jìn)行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。

2.當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并在估價報告中說明：

1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價;

2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價;

3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價;

4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價;

5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價;

6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價。

2.0.6 當(dāng)估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

1.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價;

2.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

2)實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。

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3 估價程序

3.0.1 房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.受理估價委托;

2.確定估價基本事項;

3.制定估價作業(yè)方案;

4.搜集估價所需資料;

5.實地查勘估價對象;

6.選用估價方法進(jìn)行測算;

7.確定估價結(jié)果;

8.撰寫估價報告;

9.審核估價報告;

10.交付估價報告;

11.保存估價資料。

3.0.2 估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.在接受估價委托時，應(yīng)要求估價委托人出具估價委托書;

2.決定受理估價委托的，應(yīng)與估價委托人訂立書面估價委托合同;

3.受理估價委托后，應(yīng)根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價，且應(yīng)明確其中一人為項目負(fù)責(zé)人;

4.除應(yīng)采用批量估價的項目外，每個估價項目應(yīng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。

3.0.3 估價基本事項包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型 ，應(yīng)在與估價委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.估價目的應(yīng)根據(jù)估價委托人真實、具體的估價需要及估價報告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡潔。

2.價值時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和預(yù)測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

3.估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應(yīng)在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

4.價值類型應(yīng)根據(jù)估價目的確定，并應(yīng)包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。

3.0.4 估價作業(yè)方案應(yīng)在對估價項目進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.估價工作內(nèi)容及質(zhì)量要求，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等;

2.估價工作的具體步驟及時間進(jìn)度;

3.估價工作的人員安排等。

3.0.5 估價所需資料應(yīng)針對估價項目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料 ：

1.反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料;

2.估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;

3.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料;

4.對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。

3.0.6 對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。

3.0.7 估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況;

2.應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料;

3.應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

3.0.8 當(dāng)無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，應(yīng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其具體原因。對未進(jìn)行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。

3.0.9 在估價中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，應(yīng)尋求相關(guān)估價老師或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價報告中說明。

3.0.10 對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地査勘、査閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的老師咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或老師先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或老師出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價，并應(yīng)在估價報告中說明。

3.0.11 估價報告在交付估價委托人前，應(yīng)對其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審査核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。

3.0.12 估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章而正式生效，并按有關(guān)規(guī)定或估價委托合同的約定交付估價委托人。

3.0.13 估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料：

1.估價報告;

2.估價委托書和估價委托合同;

3.估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料;

4.估價項目來源和溝通情況記錄;

5.估價對象實地查勘記錄;

6.估價報告內(nèi)部審核記錄;

7.估價中的不同意見記錄;

8.外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。

3.0.14 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時整理和保存估價資料，并應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于10年 。保存期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算。

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4 估價方法

4.1 估價方法選用

4.1.1 選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象和估價對象所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析。

4.1.2 估價方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。

2.估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法;

3.估價對象可假定為獨立的開發(fā)項目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法;當(dāng)估價對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時，應(yīng)選用成本法。

4.估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

4.1.3 當(dāng)估價對象僅適用一種方法進(jìn)行估價時，可只選一種估價方法進(jìn)行估價。 當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍;當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

4.2 比較法

4.2.1 運用比較法估價，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.搜集交易實例;

2.選取可比實例;

3.建立比較基礎(chǔ);

4.進(jìn)行交易情況修正;

5.進(jìn)行市場狀況調(diào)整;

6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

7.計算比較價值。

4.2.2 搜集的交易實例信息應(yīng)滿足比較法運用的需要，宜包括下列內(nèi)容：

1.交易對象基本狀況;

2.交易雙方基本情況;

3.交易方式;

4.成交日期;

5.成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負(fù)擔(dān)情況;

6.交易目的等。

4.2.3 可比實例選取應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.可比實例應(yīng)從交易實例中選取且不得少于三個;

2.可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的;

3.可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象的房地產(chǎn)相似;

4.可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點;與價值時點相差不宜超過一年，且不得超過二年;

5.可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格;

6.在同等條件下，應(yīng)將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。

4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實例，不宜選為可比實例：

1.利害關(guān)系人之間的交易;

2.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;

3.被迫出售或被迫購買的交易;

4.人為哄抬價格的交易;

5.對交易對象有特殊偏好的交易;

6.相鄰房地產(chǎn)合并的交易;

7.受迷信影響的交易。

4.2.5 可比實例及其有關(guān)信息應(yīng)真實、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對可比實例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

4.2.6 選取可比實例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對可比實例的成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計價單位，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，應(yīng)對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行對比，并消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異。

2.統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實例不是成交日期或一次性付清的價格，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價格。

3.統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。

4.統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)，應(yīng)將可比實例在交易稅費非正常負(fù)擔(dān)情況下的價格，調(diào)整為在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的價格。

5.統(tǒng)一計價單位，包括統(tǒng)一為總價或單價、樓面地價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位等。不同幣種之間的換算宜按國務(wù)院金融主管部門公布的成交日期的市場匯率中間價計算。

4.2.7 當(dāng)滿足本規(guī)范第 4.2.3 條要求的交易實例少于三個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，但應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。修正時，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。

4.2.8 進(jìn)行市場狀況調(diào)整時，應(yīng)消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點的價格，并應(yīng)在調(diào)查及分析可比實例所在地同類房地產(chǎn)價格變動情況的基礎(chǔ)上，采用可比實例所在地同類房地產(chǎn)的價格變動率或價格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價格變動率或價格指數(shù)的來源應(yīng)真實、可靠。

4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

4.2.10 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、外部配套、周圍環(huán)境等。單套住宅的調(diào)整因素還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。

4.2.11 進(jìn)行實物狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。土地實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等。

建筑物實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。

4.2.12 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為估價對象權(quán)益狀況下的價格。且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物設(shè)立情況、擔(dān)保物設(shè)立情況、租賃和占有情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制的權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。

4.2.13 進(jìn)行區(qū)位、實物和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況因素逐項進(jìn)行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價格差異，對可比實例的價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況確定。

4.2.14 交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)具體情況，基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對可比實例成交價格進(jìn)行處理。

4.2.15 進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%;

2.經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2;

3.當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時，宜更換可比實例;

4.當(dāng)因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

4.2.16 對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出比較價值。

4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的求取。

4.3 收益法

4.3.1 運用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.選用具體估價方法;

2.測算收益期或持有期;

3.測算未來收益;

4.確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);

5.計算收益價值。

4.3.2 收益法估價時，應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益時，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

4.3.3 選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價時，收益價值應(yīng)按下式計算：

………(4.3.3)

式中

V ─收益價值(元或元/m2);

Ai─未來第i年的凈收益(元或元/m2);

Yi─未來第i年的報酬率(%);

t ─收益期或持有期(年)。

4.3.4 選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價時，收益價值應(yīng)按下式計算：

……………(4.3.4)

式中：

V ——收益價值(元或元/m2);

Ai——期間收益(元或元/m2);

Vt——期末轉(zhuǎn)售收益(元或元/m2);

Yi——未來第i年的報酬率(%);

Yt——期末報酬率(%);

t ——持有期(年)。

4.3.5 選用直接資本化法進(jìn)行估價，收益價值應(yīng)按下式計算：

…………… (4.3.5)

式中：

V─收益價值(元或元/m2);

NOI─未來第一年的凈收益(元或元/m2);

R─資本化率(%)。

4.3.6 收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時結(jié)束的，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命;

2.土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并應(yīng)對超出收益期的土地使用權(quán)或建筑物按第4.3.16條的規(guī)定處理。

3.評估承租人權(quán)益價值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。

4.3.7 持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預(yù)測期間收益的一般期限來確定，并宜為五年至十年。

4.3.8 凈收益可通過租賃收入測算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場資料測算凈收益，且凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運營費用;

2.有效毛收入應(yīng)為潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或為租金收入加其他收入;

3.運營費用應(yīng)包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，并應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計入;

4.評估承租人權(quán)益價值的，凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金。

4.3.9 凈收益不可通過租賃收入測算的，應(yīng)根據(jù)估價對象用途等情況，選擇下列方式之一進(jìn)行測算：

1.商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，且凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。

2.生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用等資料測算凈收益，且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤后的余額。

3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)方式求取凈收益，或通過直接比較調(diào)整得出凈收益。

4.3.10 收益法估價中收入、費用或凈收益的取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值中的租金收入外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù);

2.有租約限制且評估出租人權(quán)益價值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租金收入;

3.評估出租人權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值時，合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實性，分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

4.3.11 測算凈收益時，價值時點為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價對象至少最近三年 的實際收入、費用或凈收益等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正。

4.3.12 期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格減去轉(zhuǎn)售成本。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法、比較法等方法來測算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費用、銷售稅費等費用和稅金。

4.3.13 測算凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對應(yīng)的收益法公式，并應(yīng)在估價報告中說明判斷確定的結(jié)果及理由。

4.3.14 報酬率宜選用下列方法求?。?/p>

1.市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測算報酬率。

2.累加法：以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用國務(wù)院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率 ;風(fēng)險調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定。

3.投資收益率排序插入法：找出有關(guān)不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定報酬率。

4.3.15 資本化率宜采用市場提取法確定，其中的綜合資本化率還可以根據(jù)具體情況，選用下列方法確定：

1.根據(jù)購買房地產(chǎn)的資金構(gòu)成，將抵押貸款資本化率與權(quán)益資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計算：

RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.15-1)

式中： RO─綜合資本化率(%);

M─貸款價值比率;

RM─抵押貸款資本化率;

RE─權(quán)益資金資本化率(%)。

根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價值構(gòu)成，將土地資本化率和建筑物資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式確定：

RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.15-2)

式中：

RO─ 綜合資本化率(%);

RL─ 土地資本化率(%)，

RB─ 建筑物資本化率(%);

L ─ 土地價值占房地價值的比率(%);

B ─ 建筑物價值占房地價值的比率(%)。

4.3.16 收益價值的計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值，加自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值。

2.對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過建設(shè)用土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值;

3.對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過建設(shè)用土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同未約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。

4.利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益計算土地價值，可采用下式：

………………(4.3.16-1)

利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的收益計算建筑物價值，可采用下式：

………………(4.3.16-2)

式中：

AO ─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益(元或元/m2);

VL ─ 土地價值(元或元/m2);

VB ─ 建筑物價值(元或元/m2)。

4.3.17 自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計算：

1.先分別測算自價值時點起計算的剩余期限土地使用權(quán)和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價值時點的價值，再將兩者相減;

2.先預(yù)測自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時的價值，再將其折現(xiàn)到價值時點。

4.4 成本法

4.4.1 運用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.選擇具體估價路徑;

2.測算重置成本或重建成本;

3.測算折舊;

4.計算成本價值。

4.4.2 成本法估價時，對包含土地和建筑物的估價對象，應(yīng)選擇具體估價路徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑;

2.當(dāng)選擇房地合估路徑時，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本;

3.當(dāng)選擇房地分估路徑時，應(yīng)把土地和建筑物當(dāng)作各自獨立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

4.4.3 測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.重置成本或重建成本應(yīng)為在價值時點重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

2.房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。

4.4.4 測算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤;

2.重新購置土地的必要支出應(yīng)包括土地購置價款和相關(guān)稅費，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括待開發(fā)土地成本、土地開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤;

3.除估價對象狀況相對于價值時點應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價值時點的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價值時點起計算的土地使用權(quán)剩余期限。

4.4.5 測算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法，或利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對一般的建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有因難的建筑物，宜測算重置成本;

2.對具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值或代表性的建筑物，宜測算重建成本;

3.建筑物重置成本和重建成本應(yīng)為在價值時點重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤;

4.建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括建筑物建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤;

5.利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測算建筑物重置成本或重建成本的，應(yīng)了解該房屋重置價格的內(nèi)涵。

4.4.6 各項必要支出及應(yīng)得利潤的測算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.各項必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)為正?？陀^的支出和利潤;

2.銷售稅費和開發(fā)利潤不應(yīng)作為投資利息的計算基數(shù);

3.作為投資利息計算基數(shù)的各項必要支出的計息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止;

4.開發(fā)利潤應(yīng)在明確其計算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤率的基礎(chǔ)上，為其計算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤率。

4.4.7 建筑物折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價值減損，并應(yīng)等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本減去建筑物在價值時點的市場價值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

4.4.8 測算建筑物折舊，可選用年齡-壽命法、市場提取法、分解法。

4.4.9 采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后價值時，可選用下列公式：

1.直線法：

…………(4.4.9-1)

2.成新折扣法：

V =C·q …………(4.4.9-2)

式中：

V ─建筑物折舊后的價值(元或元/m2);

C ─建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);

S ─建筑物預(yù)計凈殘值(元或元/m2);

t ─建筑物有效年齡(年);

N ─建筑物經(jīng)濟(jì)壽命(年);

q ─建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。

4.4.11 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時起計算 ，可在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)、更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的，測算建筑物折舊時，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時間。

4.4.12 采用市場提取法求取建筑物折舊，應(yīng)從交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物作為可比實例，通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊后價值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后價值得到建筑物折舊。

4.4.13 采用分解法求取建筑物折舊，應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，并應(yīng)分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩類。再分別測算出各個組成部分，然后相加得到建筑物折舊。

修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，應(yīng)作為可修復(fù)折舊;否則，應(yīng)作為不可修復(fù)折舊。對可修復(fù)折舊，應(yīng)測算修復(fù)成本并將其作為折舊額。

4.4.14 測算建筑物折舊時，應(yīng)到估價對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護(hù)、更新改造等情況確定折舊額或成新率。

4.4.15 成本價值的計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對估價對象為包含土地和建筑物的房地產(chǎn)的，房地合估路徑的成本價值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價值應(yīng)為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

2.對估價對象為土地的，成本價值應(yīng)為重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。

3.對估價對象為建筑物的，成本價值應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

4.4.16 在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價時可不扣除折舊，但對存在減價因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價調(diào)整。

4.4.17 成本法測算出的價值，宜為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。當(dāng)估價對象的權(quán)益狀況與此不相同時，應(yīng)對成本法測算出的價值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

4.5 假設(shè)開發(fā)法

4.5.1 運用假設(shè)開發(fā)法估價，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.選用具體估價方法;

2.選擇估價前提;

3.選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式;

4.測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;

5.測算后續(xù)開發(fā)的必要支出;

6.測算開發(fā)完成后的價值;

7.確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤;

8.計算開發(fā)價值。

4.5.2 假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇具體估價方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動態(tài)分析法或靜態(tài)分析法，并應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析法;

2.動態(tài)分析法應(yīng)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，且不另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤;

3.靜態(tài)分析法應(yīng)另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤。

4.5.3 假設(shè)開發(fā)法的估價前提應(yīng)根據(jù)估價目的、估價對象、所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況，并經(jīng)過分析，選擇下列前提之一：

1.業(yè)主自行開發(fā)前提;

2.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提;

3.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

4.5.4 選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式時，應(yīng)先調(diào)查估價對象狀況、估價對象所在地的房地產(chǎn)市場狀況等情況，再據(jù)此確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營方式。

4.5.5 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的一般期限、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行測算。

4.5.6 后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、估價前提、估價對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等來確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價對象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項成本、費用和稅金，動態(tài)分析法的構(gòu)成項目包括：后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等。靜態(tài)分析方法的構(gòu)成項目還包括后續(xù)開發(fā)的投資利息。

當(dāng)估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓和被迫轉(zhuǎn)讓的，構(gòu)成項目還應(yīng)包括估價對象取得稅費。

2.動態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為預(yù)計其在未來發(fā)生時的金額，靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的必要支出可為假設(shè)其在價值時點發(fā)生時的金額。

4.5.7 開發(fā)完成后的價值測算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.不應(yīng)采用成本法測算;

2.采用比較法測算時，應(yīng)先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價，再將該單價乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值;當(dāng)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途或檔次等較大差別時，應(yīng)分別測算不同部分的單價，再將它們乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值。

4.5.8 動態(tài)分析方法中的折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其開發(fā)完成時的價值;但當(dāng)能預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預(yù)售或延遲銷售時，應(yīng)為預(yù)售或延遲銷售時的價值;

2.應(yīng)根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場價格變動趨勢進(jìn)行預(yù)測。

4.5.9 靜態(tài)分析方法中的開發(fā)完成后的價值，可為假設(shè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點的價值。

4.5.10 動態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率，應(yīng)為類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的收益率。

4.5.11 靜態(tài)分析方法中后續(xù)開發(fā)的投資利息的計算基數(shù)，應(yīng)包括估價對象價值或價格和后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。當(dāng)估價前提為自愿轉(zhuǎn)讓和被迫轉(zhuǎn)讓時，計算基數(shù)還應(yīng)包括估價對象取得稅費。 各項基數(shù)的計息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止。

4.5.12 靜態(tài)分析方法中后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，應(yīng)在明確其計算基數(shù)的基礎(chǔ)和相應(yīng)開發(fā)利潤率的基礎(chǔ)上，為其計算基數(shù)乘以類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)開發(fā)利潤率。

4.5.13 動態(tài)分析方法的開發(fā)價值，應(yīng)為開發(fā)完成后的價值與后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減;靜態(tài)分析方法的開發(fā)價值，應(yīng)為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

4.6 其他估價方法

4.6.1 房地產(chǎn)估價除可選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法外，還可根據(jù)估價目的和估價對象等情況，選用表 4.6.1中的其他估價方法。

表 4.6.1 其他估價方法

序號估價方法適用范圍

1基準(zhǔn)地價修正法政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價地區(qū)的土地估價

2路線價法城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地批量估價

3標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法大量相似的房地產(chǎn)批量估價

4多元回歸分析法大量相似的房地產(chǎn)批量估價

5修復(fù)成本法可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估

6損失資本化法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估

7價差法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估，房地產(chǎn)價值增加評估

4.6.2 運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行宗地估價時，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料;

2.查找估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價;

3.對基準(zhǔn)地價進(jìn)行市場狀況調(diào)整;

4.對基準(zhǔn)地價進(jìn)行土地狀況調(diào)整;

5.計算估價對象宗地價值或價格。

4.6.3 基準(zhǔn)地價修正法估價時，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.將基準(zhǔn)地價調(diào)整為宗地價值或價格前，應(yīng)了解基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。

2.對基準(zhǔn)地價進(jìn)行市場狀況調(diào)整時，應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期的值調(diào)整為在價值時點的值，調(diào)整的方法與比較法中市場狀況調(diào)整的方法相同。

3.對基準(zhǔn)地價進(jìn)行進(jìn)行土地狀況調(diào)整，應(yīng)將估價對象宗地狀況與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地狀況進(jìn)行比較，根據(jù)他們之間的差異對基準(zhǔn)地價進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

4.運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值，宜按估價對象所在地對基準(zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.6.4 運用路線價法進(jìn)行土地估價時，應(yīng)先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，再在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，然后利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地的價值或價格。

4.6.5 運用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，應(yīng)先確定估價范圍，對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每個組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)測算其價值或價格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價值或價格。

4.6.6 運用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，應(yīng)先確定估價范圍，對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗，確定多元回歸模型，然后利用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。

4.6.7 運用修復(fù)成本法進(jìn)行房地產(chǎn)價值減損評估時，應(yīng)測算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額。

4.6.8 運用損失資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)價值減損評估時，應(yīng)先預(yù)測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額，再計算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額。

4.6.9 運用價差法進(jìn)行房地產(chǎn)價值減損或價值增加評估時，應(yīng)先分別評估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價值和改變之后狀況下的價值，再將兩者之差作為房地產(chǎn)的價值減損額或價值增加額。

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5 不同估價目的下的估價

5.1 房地產(chǎn)抵押估價

5.1.1 房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)區(qū)分抵押貸款前估價和抵押貸款后重估。

5.1.2 房地產(chǎn)抵押貸款前估價，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值;

2.調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;

3.計算抵押房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值;

4.分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險提示。

5.1.3 抵押價值和抵押凈值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金。

5.1.4 評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

5.1.5 抵押房地產(chǎn)己出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.合同租金低于市場租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價值;

2.合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價值。

5.1.6 抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：

1.直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值;

2.先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，且該出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價值時點起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用。

5.1.7 由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用，應(yīng)按估價對象所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算;估價對象所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)己繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

5.1.8 抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值;為共同共有的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為共有房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值。

5.1.9 抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購買的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價值或抵押凈值。

5.1.10 房地產(chǎn)抵押估價用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

5.1.11 在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，應(yīng)調(diào)查及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價。對同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價，抵押價值、抵押凈值可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

5.1.12 房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值等進(jìn)行重新評估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提示。

5.1.13 重新評估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值?？刹捎门抗纼r的方法。

5.2 房地產(chǎn)稅收估價

5.2.1 房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)進(jìn)行估價。

5.2.2 房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)兼顧公平、精準(zhǔn)、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互間具有可比性的房地產(chǎn)，宜優(yōu)先選用批量估價的方法進(jìn)行估價。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、相互間可比性差、難以采用批量估價的方法進(jìn)行估價的房地產(chǎn)，應(yīng)采用個案估價的方法進(jìn)行估價。

5.2.3 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價，各宗房地產(chǎn)的價值時點應(yīng)相同。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價，各宗房地產(chǎn)的價值時點應(yīng)為各自的成交日期。

5.3 房地產(chǎn)征收、征用估價

5.3.1 房地產(chǎn)征收估價，應(yīng)區(qū)分國有土地上房屋征收評估和集體土地征收評估。

5.3.2 國有土地上房屋征收評估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的臨時安置費用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。

5.3.3 被征收房屋價值評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.被征收房屋價值應(yīng)包括被征收房屋及其占用范用內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動產(chǎn)的價值;

2.當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)另行評估確定時，所評估的被征收房屋價值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，并應(yīng)在被征收房屋價值評估報告中作出特別說明;

3.被征收房屋價值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況;

4.當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收己停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價;

5.當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提迸行估價。

5.3.4 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動產(chǎn)的價值;

2.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.3.5 房地產(chǎn)征用估價，應(yīng)評估被征用房地產(chǎn)的市場租金，為給予使用上的補償提供參考依據(jù)。并可評估因征用造成的搬遷費用、臨時安置費用、停產(chǎn)停業(yè)損失;房地產(chǎn)被征用或征用后毀損的，還可評估被征用房地產(chǎn)的價值減損額;當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后滅失的，還可評估被征用房地產(chǎn)的市場價值，為相關(guān)補償提供參考依據(jù)。

5.4 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價

5.4.1 房地產(chǎn)拍賣估價，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。

5.4.2 房地產(chǎn)司法拍賣估價，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格;

2.評估價值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);

3.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)，并應(yīng)在估價報告中作出特別說明;

4.當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

5.4.3 房地產(chǎn)普通拍賣估價，可根據(jù)估價委托人的需要，評估市場價值或市場價格、快速變現(xiàn)價值，為確定拍賣標(biāo)的的保留價提供參考依據(jù)。快速變現(xiàn)價值可根據(jù)變現(xiàn)時限短于正常銷售期的時間長短，在市場價值或市場價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)減價確定。

5.4.4 房地產(chǎn)變賣估價，宜評估市場價值。

5.5 房地產(chǎn)分割、合并估價

5.5.1 房地產(chǎn)分割、合并估價，應(yīng)分別以房地產(chǎn)的實物分割、合并為前提，并應(yīng)分析實物分割、合并對房地產(chǎn)價值或價格的影響。

5.5.2 房地產(chǎn)分割估價，不應(yīng)簡單地將分割前的整體房地產(chǎn)價值或價格按建筑面積或土地面積、體積等進(jìn)行分?jǐn)偟贸龇指詈蟮母鞑糠址康禺a(chǎn)價值或價格，應(yīng)對分割后的各部分房地產(chǎn)分別進(jìn)行估價，并應(yīng)分析因分割造成的房地產(chǎn)價值或價格增減。

5.5.3 房地產(chǎn)合并估價，不應(yīng)簡單地將合并前的各部分房地產(chǎn)價值或價格相加作為合并后的整體房地產(chǎn)價值或價格，應(yīng)對合并后的整體房地產(chǎn)進(jìn)行估價，并應(yīng)分析因合并造成的房地產(chǎn)價值或價格增減。

5.6 房地產(chǎn)損害賠償估價

5.6.1 房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)區(qū)分被損害房地產(chǎn)價值減損評估、因房地產(chǎn)損害造成的其他財產(chǎn)損失評估、因房地產(chǎn)損害造成的搬遷費用評估、因房地產(chǎn)損害造成的臨時安置費用評估、因房地產(chǎn)損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。

5.6.2 被損害房地產(chǎn)價值減損評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)調(diào)查并在估價報告中說明被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況;

2.應(yīng)區(qū)分并分析、測算、判斷可修復(fù)和不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損及房地產(chǎn)損害中可修復(fù)和不可修復(fù)的部分;

3.對可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測算其修復(fù)成本作為價值減損額;

4.對不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價值減損，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況，分析損失資本化法、價差法等方法的適用性，從中選用適用的方法進(jìn)行評估。

5.7 房地產(chǎn)保險估價

5.7.1 房地產(chǎn)保險估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估。

5.7.2 房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，宜評估假定在價值時點因保險事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，可選用成本法、比較法。

5.7.3 保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估，應(yīng)調(diào)查保險標(biāo)的在投保時和保險事故發(fā)生后的狀況，評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，可選用修復(fù)成本法、價差法、損失資本化法等方法。對其中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測算其修復(fù)成本作為財產(chǎn)損失額。

5.8 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

5.8.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

5.8.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)調(diào)查轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓對象狀況、轉(zhuǎn)讓價款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費負(fù)擔(dān)等轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)定或約定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件有書面設(shè)定或約定時，宜評估在其書面設(shè)定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價值或價格;

2.當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件無書面設(shè)定、約定或書面設(shè)定、約定不明確時，應(yīng)評估轉(zhuǎn)讓對象在價值時點的狀況、轉(zhuǎn)讓價款在價值時點一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費正常負(fù)擔(dān)下的價值或價格。

5.8.3 已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及其使用條件。

5.8.4 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，估價對象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益。

5.8.5 保障性住房銷售價格評估，應(yīng)根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨享產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)享有方式，評估市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產(chǎn)權(quán)的，宜評估市場價值;對采取獨享產(chǎn)權(quán)的，宜根據(jù)類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。

但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.9 房地產(chǎn)租賃估價

5.9.1 房地產(chǎn)租賃估價，應(yīng)區(qū)分出租人需要的估價和承租人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場租金或其他特定租金、承租人權(quán)益價值等。

5.9.2 以營利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋租賃估價，應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出租金中所含的土地收益。

5.9.3 保障性住房租賃價格評估，應(yīng)根據(jù)貨幣補貼、實物補貼等租金補貼方式，評估市場租金或其他特定租金。對采取貨幣補貼的，宜評估市場租金;對采取實物補貼的，宜根據(jù)類似商品住房的市場租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房租金影響因素，測算公平合理的租金水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房租賃價格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.10 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價

5.10.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價。

5.10.2 出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和出讓人的具體需要，評估市場價值或相應(yīng)出讓方式的底價。

5.10.3 意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和意向用地者的具體需要，評估市場價值或投資價值、相應(yīng)出讓方式的最高報價、最高出價、競爭對手的可能出價等。

5.10.4 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價應(yīng)調(diào)查出讓人對交付的土地狀況、出讓金等費用的支付方式等出讓條件的規(guī)定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)出讓人對出讓條件有明文規(guī)定時，應(yīng)評估在其明文規(guī)定的出讓條件下的價值或價格;

2.當(dāng)出讓人對出讓條件無明文規(guī)定或規(guī)定不明確時，宜評估在價值時點的土地狀況、出讓金等費用在價值時點一次性付清等條件下的價值或價格。

5.10.5 當(dāng)出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

5.10.6 當(dāng)意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)土地未被任何意向用地者占有時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價;

2.當(dāng)土地己被該意向用地者占有時，應(yīng)選擇介于業(yè)主自行開發(fā)與自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價;

3.當(dāng)土地己被其他意向用地者占有時，應(yīng)選擇介于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)與被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價。

5.11 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價

5.11.1 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估、其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價。

5.11.2 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運營管理、退出市場及相關(guān)信息披露等的需要，可包括下列全部或部分內(nèi)容：

1.信托物業(yè)狀況評價;

2.信托物業(yè)市場調(diào)研;

3.信托物業(yè)價值評估。

5.11.3 信托物業(yè)價值評估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)對信托物業(yè)的市場價值或其他價值、價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見;

2.宜采用報酬資本化法中的持有加轉(zhuǎn)售模式;

3.應(yīng)遵循一致性原則，當(dāng)為同一估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價值時點的價值或價格進(jìn)行評估時，應(yīng)釆用相同的估價方法;

4.應(yīng)遵循一貫性原則，當(dāng)為同-估價目的對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進(jìn)行評估時，應(yīng)釆用相同的估價方法;

5.當(dāng)未遵循一致性原則或一貫性原則而釆用不同的估價方法時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

5.11.4 已出租的信托物業(yè)價值評估，應(yīng)進(jìn)行租賃狀況調(diào)查和分析，查看估價對象的租賃合同原件，并應(yīng)與執(zhí)行財務(wù)、法律盡職調(diào)查的專業(yè)人員進(jìn)行溝通，從不同的信息來源交叉檢查估價委托人提供的租賃信息的真實性和客觀性。

5.11.5 信托物業(yè)狀況評價，應(yīng)對信托物業(yè)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評定，并提供相關(guān)專業(yè)意見。

5.11.6 信托物業(yè)市場調(diào)研，應(yīng)對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場狀況及信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測，并提供相關(guān)專業(yè)意見。

5.11.7 其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應(yīng)根據(jù)具體情況，按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。

5.12 為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價

5.12.1 為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)區(qū)分投資性房地產(chǎn)公允價值評估，作為存貨的房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值評估，存在減值跡象的房地產(chǎn)可回收金額評估，受贈、合并對價分?jǐn)偟壬婕暗姆康禺a(chǎn)入賬價值評估，境外上市公司的固定資產(chǎn)重估等。

5.12.2 從事為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)時，應(yīng)與估價委托人及執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進(jìn)行溝通，熟悉相關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度，了解相關(guān)會計確認(rèn)、計量和報告的要求，理解公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性及其與房地產(chǎn)估價相關(guān)價值、價格的聯(lián)系和區(qū)別。

5.12.3 為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求，選擇相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債表日、減值測試日、購買日、轉(zhuǎn)換當(dāng)日、首次執(zhí)行日等某一特定日期為價值時點。

5.12.4 為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性，選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等方法評估相應(yīng)的價值或價格。對采用公允價值計量的，應(yīng)評估市場價值。

5.13 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價

5.13.1 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)區(qū)分用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立企業(yè)，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價。

5.13.2 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)在界定房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)上，明確估價對象的財產(chǎn)范圍。

5.13.3 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的類別，按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。對房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價。

5.13.4 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)調(diào)查估價對象合法改變用途的可能性，并應(yīng)分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”迸行估價。

5.13.5 企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制處分涉及的房地產(chǎn)估價，評估價值的影響因素應(yīng)包括估價對象的通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性，改變用途、更新改造等的合法性和可能性及變現(xiàn)時限、對潛在購買者范圍的限制等。

5.14 房地產(chǎn)糾紛估價

5.14.1 房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)對有爭議的房地產(chǎn)評估價值、賠償金額、補償金額、交易價格、市場價格、租金、成本、費用分?jǐn)?、價值分配等進(jìn)行鑒別和判斷，提出客觀、公平、合理的鑒定意見，為和解、調(diào)解、仲裁、行政裁決、行政復(fù)議、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)或證據(jù)。

5.14.2 房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)根據(jù)糾紛的類型按相應(yīng)估價目的的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。

5.14.3 房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)了解糾紛雙方的利益訴求，估價結(jié)果應(yīng)平衡糾紛雙方的利益，有利于化解糾紛。

5.15 其他目的的房地產(chǎn)估價

5.15.1 其他目的的房地產(chǎn)估價，應(yīng)區(qū)分分家析產(chǎn)估價，為出境提供財產(chǎn)證明的估價，為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價，改變土地使用條件補地價評估，國有土地上房屋征收預(yù)評估等。

5.15.2 分家析產(chǎn)估價，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)區(qū)分財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價和財產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價;

2.財產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價，應(yīng)按本規(guī)范對房地產(chǎn)分割估價的規(guī)定執(zhí)行;

3.財產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價，宜評估財產(chǎn)的市場價值。

5.15.3 為出境提供財產(chǎn)證明的估價，應(yīng)評估財產(chǎn)的市場價值。

5.15.4 為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價，應(yīng)慎重確定價值時點等估價基本事項。

5.15.5 改變土地使用條件補地價評估，應(yīng)調(diào)查變更土地用途、調(diào)整容積率、延長土地使用期限等改變土地使用條件需要補繳地價的原因，明確需要補繳的地價的內(nèi)涵，以相關(guān)部門同意補繳地價的日期為價值時點，評估新土地使用條件下的總地價和原土地使用條件下的總地價，以該兩者的差額作為評估中的需要補繳的地價。但國家和需要補繳地價的建設(shè)用地使用權(quán)所在地對需要補繳的地價確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.15.6 國有土地上房屋征收預(yù)評估，應(yīng)為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務(wù)，可按本規(guī)范對國有土地上房屋征收評估的規(guī)定進(jìn)行，但不得替代國有土地上房屋征收評估。

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6 估價結(jié)果

6.0.1 估價結(jié)果應(yīng)包括評估價值和相關(guān)專業(yè)意見。

6.0.2 在確定評估價值前，應(yīng)對所選用的估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，還應(yīng)對不同估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行比較分析。

6.0.3 在對測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時，應(yīng)做下列檢查：

找出測算結(jié)果存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之問差異的原因，并應(yīng)改正錯誤，消除不合理的差異：

1.估價計算的正確性;

2.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性;

3.估價參數(shù)的合理性;

4.估價計算公式的恰當(dāng)性;

5.不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性;

6.不同估價方法的估價前提的一致性;

7.估價方法的適用性;

8.估價假設(shè)的合理性;

9.估價依據(jù)的正確性;

10.估價原則的正確性;

11.房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。

6.0.4 估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定的依據(jù)或方法應(yīng)在估價報告中說明。估價參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價行業(yè)組織公布的估價參數(shù);不選用的，應(yīng)在估價報告中陳述理由。

6.0.5 綜合測算結(jié)果的確定，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對同時選用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)在確認(rèn)各個測算結(jié)果無差錯及其之間差異的合理性后，根據(jù)估價目的及不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果之間差異程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法得出綜合測算結(jié)果，并應(yīng)在估價報告中說明得出綜合測算結(jié)果的方法和理由;

2.對選用一種估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)在確認(rèn)測算結(jié)果無差錯后，將其作為綜合測算結(jié)果。

6.0.6 最終評估價值的確定，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終評估價值，并應(yīng)在估價報告中陳述調(diào)整的理由;

2.當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果確定為最終評估價值;

3.最終評估價值的精度應(yīng)滿足估價目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范用內(nèi)。