2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》知識(shí)點(diǎn)歸納和總結(jié)
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第二節(jié) 房地產(chǎn)基本制度與政策的知識(shí)點(diǎn)歸納和總結(jié)
1.國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
【例】某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過(guò)某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。(2009年問(wèn)答題)
【請(qǐng)問(wèn)】理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
『正確答案』1.政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500平方米綠地進(jìn)行賠償,依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于小區(qū)全體業(yè)主共有,即使是市政需要占用,也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失損害賠償費(fèi),同時(shí),由于修建環(huán)城公路,給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)的噪音污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定,征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
《國(guó)有土地地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定,被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值,由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
2.房地產(chǎn)抵押目的估價(jià)
《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、建設(shè)部關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的決定、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、最高人民法院關(guān)于使用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)。
【例1】甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。
【請(qǐng)問(wèn)】
1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?
2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?
『正確答案』1.復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤,應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,也應(yīng)以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為:受××銀行的委托,對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為:在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下,確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。
【例2】甲公司為購(gòu)買某在建工程項(xiàng)目,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為7500萬(wàn)元。購(gòu)得該項(xiàng)目后,甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后,甲公司為籌借資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為9000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn):若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
『正確答案』1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的價(jià)值時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距半年以上,由于時(shí)間的變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化,房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。
2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的,評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值,而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的目的是抵押貸款目的,評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值,僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言,兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。
3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門批準(zhǔn),估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變,僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看,改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。
4.購(gòu)買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買后投入建設(shè)資金半年,估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買價(jià)值也會(huì)有差異。
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