2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(55)

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二章第八條規(guī)定：$lesson$

　?、?不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　土地所有權(quán);權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(上述可抵押的除外);鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn));以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物;依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。”

　?、?其他限制條件

　　在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;開(kāi)發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理;當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人;預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。銀行確保對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款;以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無(wú)效。建筑工程款優(yōu)先于抵押權(quán)受償。

　?、?與估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

　　依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值;首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值;再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額;以具有土地使用所限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮剩余年限對(duì)價(jià)值的影響;以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值;以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的。

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