2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(54)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估$lesson$

　　一、房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估實質(zhì)上是評估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時某估價時點的公開市場價值作為抵押貸款活動的價值參考。它的服務(wù)對象是金融(銀行)業(yè)，是抵貸雙方。

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機構(gòu)將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值、貸款價值;銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值(現(xiàn)值或貸款價值)乘安全系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變現(xiàn)價值等。

　　一些發(fā)達國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場價值和貸款，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準(zhǔn)則”。這里指的貸款價值是采取保守和謹(jǐn)慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同，準(zhǔn)則提出了對評估參數(shù)運用的建議。

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響?！边@里定義的“抵押價值”等同于公開市場價值(格)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地產(chǎn)的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)”評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔(dān)保時，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構(gòu)對抵押物價值(或現(xiàn)值)重新進行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同抵押物類型設(shè)定的對抵押物價值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貨款本息及相關(guān)費用，最終確定貨款額。

　　因此，按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估一般提供的是抵押物(房地產(chǎn))在估價時點時的公開市場價格。該“抵押價值”等同于前述“市場價值”，而不是“貸款價值”。“貸款價值”評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段，尚未形成科學(xué)可行的評估方法。

　　二、房地產(chǎn)抵押價值評估的法律規(guī)定

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》(及高法的若干問題解釋)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行。當(dāng)然也包括《房地產(chǎn)估價規(guī)范》本身?，F(xiàn)將有關(guān)法規(guī)中規(guī)定可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、與估價有關(guān)的內(nèi)容主要歸納如下。

　?、?可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　抵押人所有的房屋和其他地上定著物;抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押;依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押;以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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