2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(56)

　　四、估價目的$lesson$

　　為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

　　五、估價時點

　　2002年12月1日

　　六、價值定義

　　本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價時點時的公開市場的客觀合理價格。

　　本次估價結(jié)果為估價對象49977.62┫房屋所有權(quán)及相應(yīng)的8048.23┫劃撥國有土地使用權(quán)的價格。不包括土地出讓地價，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。

　　七、估價原則

　　本次估價遵循以下原則：合法原則;最高最佳使用原則;估價時點原則;替代原則;公平原則;達(dá)到獨立、客觀、公正(詳述略)。

　　八、估價依據(jù)

　　主要有：

　?、?中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999);

　?、?《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　?、?《中華人民共和國擔(dān)保法》;

　?、?《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;

　?、?《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;

　?、?全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;

　?、?委托人提供的有關(guān)資料;

　　⑻ 我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實地勘查、調(diào)查所獲取的資料。

　　九、估價方法

　　估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對估價對象的整體價值進(jìn)行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。

　　收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?報酬率)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。

　　十、估價結(jié)果

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，在對估價對象進(jìn)行了實地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格因素的分析，認(rèn)為××飯店房地產(chǎn)(建筑面積49977.62┫，國有劃撥土地面積8048.32┫)在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元(大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整)，約折合單位建筑面積價格14185元/┫(大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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