2013年自考房地產(chǎn)法串講筆記（8）

更新時(shí)間：2013-07-10 09:37:15 來源：|0

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　　(二)土地使用權(quán)

　　1、土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。

　　(廣義)土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)其取得的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)等

　　(狹義)土地使用權(quán),是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地使用權(quán)，或者稱之為可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為目的而取得的對(duì)國(guó)有土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　2、土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　(1)使用權(quán)。使用權(quán)是對(duì)土地的開發(fā)、利用的權(quán)利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進(jìn)行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權(quán)益。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。

　　(2)收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利益的權(quán)利，即它是基于使用土地而取得經(jīng)濟(jì)收人和孳息的權(quán)利。使用人取得土地使用權(quán)，其目的就是通過使用和經(jīng)營(yíng)土地，以獲取一定的利益。

　　(3)處分權(quán)。土地使用權(quán)人的處分權(quán)不同于土地所有權(quán)人的處分權(quán)，在非所有人使用土地的情況下，使用人無權(quán)決定土地的最終命運(yùn)，它只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而且這種權(quán)利還因土地使用權(quán)取得方式的不同而有所區(qū)別，通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)的處分權(quán)與通過劃撥方式獲得的土地使用權(quán)的處分權(quán)相比，其范圍要大。

　　3、簡(jiǎn)述土地使用權(quán)的特征

　　答：(1)權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)。從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)，是一種獨(dú)立的土地使用權(quán)。目前，我國(guó)集體土地不能直接出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，但它可以根據(jù)法律規(guī)定形成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

　　(2)客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。土地使用者一旦發(fā)現(xiàn)土地下層有礦藏、文物、埋藏物、隱藏物時(shí)，必須向國(guó)家有關(guān)部門報(bào)告，由國(guó)家開發(fā)或發(fā)掘。土地使用權(quán)人如要開發(fā)地下礦藏必須依法向國(guó)家取得采礦權(quán)。

　　(3)目的的特殊性。取得城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的目的在于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。這樣可以把城鎮(zhèn)土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)區(qū)別開來。

　　(4)取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過法定程序。通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)除依法簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同外，還必須依法向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門登記，領(lǐng)取土地使用證。劃撥土地使用權(quán)亦必須依法進(jìn)行，并辦理登記手續(xù)。

　　(5)使用的期限性。土地使用權(quán)是有期限的。在我國(guó)，土地使用權(quán)的年限采取法定主義，這有利于權(quán)利的穩(wěn)定、交易的安全和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　4、土地使用權(quán)的取得

　　(1)原始取得有償出讓和行政劃撥

　　(2)傳來取得通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國(guó)有土地使用權(quán)的主體

　　5、土地使用權(quán)的變更

　　(1)主體變更

　　簡(jiǎn)述國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)主體變更的限制

　　土地使用權(quán)主體的變更實(shí)際上是土地使用權(quán)市場(chǎng)交易或民事流轉(zhuǎn)的一種形式。國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)主體變更實(shí)行必要的限制。這種限制主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　(1)限制國(guó)有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)。這種限制的主要目的是為了控制公益性用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地，以及防止機(jī)關(guān)、事業(yè)單位取得經(jīng)營(yíng)用地之后涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(2)限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)。這種限制的目的主要是為了防止法人與非法人組織涉足私人房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住房市場(chǎng)，造成供應(yīng)緊缺和市價(jià)高漲。

　　(3)限制中國(guó)人與外國(guó)人之間，以及外國(guó)人相互之間流轉(zhuǎn)。

　　(2)內(nèi)容變更

　　變更土地用途必須嚴(yán)格履行批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這是我國(guó)土地管理法的一項(xiàng)制度

　　(3)其他事項(xiàng)變更

　　6、土地使用權(quán)的終止有那幾種情形?

　　土地使用權(quán)終止的原因及其后果，可以分為以下四種：

　　(1)因土地使用權(quán)終止出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止(土地使用權(quán)終止出讓合同期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者或申請(qǐng)續(xù)期但未或批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國(guó)家無償收回)

　　(2)土地使用權(quán)期限屆滿前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給與相應(yīng)的補(bǔ)償

　　(3)因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地

　　(4)因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止

　　土地使用權(quán)終止后，國(guó)有土地所有權(quán)的全部權(quán)能回歸所有人-國(guó)家

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