2010年注冊稅務師《稅法二》預習：申報和繳納(4)

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　(1)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于A職工福利、B獎勵、C對外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務、F換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, (產權發(fā)生轉移)其收入按下列方法和順序確認：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　?、谟芍鞴芏悇諜C關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　(2)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目(重點)轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　1.須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　　3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

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