2011年《稅務(wù)代理實務(wù)》：第九章節(jié)(2)

　　二、代理土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法 $lesson$

　　(一)土地增值稅納稅申報操作規(guī)范

　　1.核查房地產(chǎn)投資立項合同、批準證書和房地轉(zhuǎn)讓合同，確認投資立項與轉(zhuǎn)讓的時間及房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)。

　　2.核查應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、經(jīng)營收入、其他業(yè)務(wù)收入、固定資產(chǎn)清理賬戶及主要的原始憑證，確認本期應(yīng)申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

　　土地增值稅一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補。因此，代理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報，可主要依確認征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的程序進行操作。

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法

　　1.從事房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的企業(yè)

　　對于同時轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位，也應(yīng)分別填報。

　　第三，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”，其中：利息支出如符合稅法規(guī)定可據(jù)實填寫，反之，利息支出不符合單獨計算列支規(guī)定的本欄數(shù)額為零。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，利息單獨計算扣除的，按取得土地使用權(quán)所支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的5%計算扣除;利息不允許單獨計算扣除的，在合計數(shù)10%以內(nèi)計算扣除。

　　第四，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加三項合計數(shù)填寫。

　　第五，“財政部規(guī)定的其他扣附項目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

　　2.非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送。

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