2012年注稅輔導(dǎo)：申報和繳納(四)

　　六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(掌握)：$lesson$

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　(二)土地增值稅的清算條件：

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　?、?房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　?、?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?、?已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　② 取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　?、?納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　④ 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　2008 注冊會計師

　　下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的

　　C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

　　D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

　　答案：ABC

　　解析：取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于A職工福利、B獎勵、C對外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務(wù)、F換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), (產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　?、谟芍鞴芏悇?wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目(重點)

　　1.須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(沒有不得扣)

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定(有不實核定扣)上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。(實際發(fā)生的可以扣除，沒有發(fā)生不得扣除)

　　5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

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