2012年注稅輔導(dǎo)：申報(bào)和繳納(五)

　　(七)土地增值稅的核定征收$lesson$

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期

　　5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師

　　9.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是(　　)

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的10%

　　【答案】A

　　【解析】選項(xiàng)B、C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。選項(xiàng)D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。

　　2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師

　　某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

　　(1)1月通過競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬元;

　　(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;

　　(5)與住宅樓配套的會(huì)所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價(jià)9　000萬元與他人聯(lián)營(yíng)開設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬元。

　　其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：

　　(1)計(jì)算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅;

　　(2)計(jì)算公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅：

　　(3)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額;

　　(4)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(5)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目;

　　(6)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金

　　(7)計(jì)算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=0

　　(2)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)

　　(3)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)

　　【解釋】這里考到土地增值稅可扣除項(xiàng)目的范圍的規(guī)定，投資聯(lián)營(yíng)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用;銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以及雖不取得收入，但建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的會(huì)所等，可扣除相應(yīng)成本費(fèi)用。

　　(4)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　(6)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　(7)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應(yīng)納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)

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