物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)：物業(yè)管理中的保險事務(wù)

　　一、物業(yè)保險的概念

　　物業(yè)保險：是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險事務(wù)，物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險種有：財產(chǎn)保險、公共場所責(zé)任保險和雇主責(zé)任保險等。

　　物業(yè)保險是一種合同行為，簽訂雙方應(yīng)承擔(dān)一定的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。參與保險的雙方，一方為保險人，另一方為投保人或被保險人。雙方簽訂保險合同后，投保人按照合同規(guī)定，向保險人交付保險費(fèi)。將來由保險人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對被保險人承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任。

　　二、物業(yè)保險的原則

　　物業(yè)管理過程中，訂立保險合同時，應(yīng)遵循以下原則：

　　(一)最大誠信原則

　　誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態(tài)度對待雙方。如透露一切重要事實、不能作虛偽陳述等。否則，不僅難以準(zhǔn)確計算保險標(biāo)的損失，而且保險人有權(quán)解除合同或不負(fù)賠償責(zé)任。

　　(二)可保權(quán)益原則

　　要求投保財產(chǎn)的被保險人，必須對所投保的標(biāo)的擁有可保權(quán)益。即被保險人對該財產(chǎn)具有某種法律承認(rèn)的權(quán)利或利益關(guān)系。

　　(三)賠償原則

　　物業(yè)保險合同屬于賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險人的物業(yè)遭受保險責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故而受損時，保險人應(yīng)按合同的規(guī)定進(jìn)行賠償或給付。

　　(四)公平互利原則

　　物業(yè)保險合同簽訂，且被保險人按照預(yù)定的保險費(fèi)率支付保費(fèi)之后，合同雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險人應(yīng)合理索賠，保險人應(yīng)合理償付，以體現(xiàn)整個物業(yè)保險行為的公平互利。

　　(五)近因原則

　　只有當(dāng)保險標(biāo)的遭受的損失，屬于物業(yè)保險責(zé)任范圍內(nèi)的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進(jìn)行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負(fù)賠償責(zé)任。

　　(六)重復(fù)保險分?jǐn)傇瓌t

　　指投保人對同一保險標(biāo)的，同一可保利益，有重復(fù)的時期段，就相同責(zé)任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發(fā)生后，所獲賠償總額不超過實際損失，并由所有保險人之間按相應(yīng)的責(zé)任比例分擔(dān)的原則。該原則是為了避免額外利益的產(chǎn)生。

　　重復(fù)保險分?jǐn)偟姆椒ㄍǔＳ幸韵氯N：

　　1.比例分?jǐn)傌?zé)任制

　　2.限額責(zé)任制

　　3.超額責(zé)任制

　　三、物業(yè)保險的目的及重要意義

　　1.購買物業(yè)保險的目的

　　(1)分散意外損失。

　　(2)利于善后工作。

　　2.物業(yè)保險的作用

　　物業(yè)保險通過對物業(yè)管理領(lǐng)域由于自然災(zāi)害和意外事故 等造成的保險責(zé)任范圍的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金付給，對推動物業(yè)管理起到了積極作用。

　　物業(yè)保險大體有以下作用：

　　(1)可以抵御意外不幸。

　　(2)增強(qiáng)投保人的信用程度。

　　(3)可以促進(jìn)住房制度改革。

　　(4)可以增強(qiáng)社會防災(zāi)救災(zāi)力量。

　　四、物業(yè)公司對于保險險種及保險公司的選擇

　　(一)物業(yè)管理中涉及的險種

　　物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險種有財產(chǎn)保險、公共場所責(zé)任保險和雇主責(zé)任保險等。

　　1.財產(chǎn)保險

　　廣義的財產(chǎn)保險，包括財產(chǎn)保險、農(nóng)業(yè)保險、責(zé)任保險、信用保險等以財產(chǎn)或利益為保險標(biāo)的的各種保險。

　　狹義的財產(chǎn)保險，包括的主要險種為火災(zāi)保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。

　　物業(yè)管理中主要涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。

　　(1)火災(zāi)保險

　　是對因火災(zāi)及保險單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財產(chǎn)損失給予經(jīng)濟(jì)保障的保險。

　　傳統(tǒng)的火災(zāi)保險僅承保三種危險：火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險的附加險。

　　1)火災(zāi)保險的承保范圍

　　火災(zāi)保險對因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險標(biāo)的物的損失負(fù)賠償責(zé)任。

　　除非經(jīng)保險人同意并締結(jié)特別合約，對下列財產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險合同不予承保：寄托或寄售的貨物;金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等;票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。

　　(2)物業(yè)火險的投保范圍

　　物業(yè)火險投保的范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險，另一種是建筑物內(nèi)部物件火險。也可以說成是不動產(chǎn)火災(zāi)保險和動產(chǎn)火災(zāi)保險。

　　1)建筑結(jié)構(gòu)火險

　　考慮購買建筑結(jié)構(gòu)火險時，物業(yè)管理者應(yīng)決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險，還是只購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險。

　　具體決策原則是：(i)如果管理合同已有明確規(guī)定，則遵守管理合同的規(guī)定;(ii)如果管理合同沒有約定，則物業(yè)管理者就可以根據(jù)實際的財政狀況進(jìn)行綜合考慮。

　　2)建筑物內(nèi)部物品的火險。

　　由于物業(yè)內(nèi)物品保金較高、物業(yè)管理者很難掌握各單位所存放物品的數(shù)量并做出準(zhǔn)確的估價來投保。因此物業(yè)管理者通常不會為物業(yè)內(nèi)的物品購買保險。

　　3)物業(yè)的綜合險。

　　除了?；痣U外，通常對物業(yè)的其他風(fēng)險，如地震、颶風(fēng)、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運(yùn)行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進(jìn)行保險。一般說來對這些風(fēng)險的保險結(jié)合火險一起購買一個物業(yè)(財產(chǎn))的綜合險為好。

　　2.雇主責(zé)任保險

　　雇主責(zé)任保險，又稱勞工保險，在中國香港稱作“雇員賠償保險”。

　　3.公眾責(zé)任保險

　　又稱普通責(zé)任險。

　　主要承保各種團(tuán)體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失、依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

　　它是一種無形財產(chǎn)保險，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，無實際標(biāo)的。

　　(二)投保決策及保險公司的選擇

　　1.投保決策過程

　　(1)詳細(xì)調(diào)查

　　物業(yè)管理者必須了解在其管轄的范圍內(nèi)存在那些風(fēng)險因素。

　　(2)確定所需的保險

　　只對(1)不可以避免的、不可以忍受而保留的、不可以采取種種措施進(jìn)行預(yù)防和抑制的，(2)并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理者能夠或愿意承擔(dān)的風(fēng)險才確定購買保險。

　　(3)保險費(fèi)和保險金的確定

　　保險金和保險費(fèi)的確定是根據(jù)風(fēng)險帶來損失程度以及物業(yè)管理者或業(yè)主的財務(wù)預(yù)算狀況來確定的。因此保險金過多或不足都會對投保人不利。

　　在這方面要注意保險的幾個特點(diǎn)：

　　一是保險價值一般是以重建、重置成本計算，一般不考慮市場價值，因此在投保時應(yīng)注意重建、重置價值，并且在續(xù)保時根據(jù)當(dāng)時的重建重置成本進(jìn)行調(diào)整;

　　二是賠償額一般是根據(jù)保險金的比例來賠償?shù)?

　　三是多重保險不會得到多重賠償，因為保險的原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。

　　(4)選擇信譽(yù)良好的保險公司

　　(5)分析保險條款

　　2.保險公司的選擇

　　(1)保險公司的實力

　　保險公司的實力是第一位要考慮的。

　　(2)工作效率與服務(wù)態(tài)度

　　工作效率與服務(wù)態(tài)度可以統(tǒng)稱為服務(wù)質(zhì)量，這是選擇保險公司第二位要考慮的。

　　對物業(yè)管理來說，保險公司的工作效率和態(tài)度，會直接影響到物業(yè)管理者的工作進(jìn)度和聲譽(yù)。

　　(3)保險成本

　　保險成本一般是投保人支付的保險費(fèi)。如果在前兩個標(biāo)準(zhǔn)類似的情況下，則保險成本就成了選擇保險公司的關(guān)鍵。保險費(fèi)是越低越好。在計算比較保險成本時，由于保險合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時間價值因素。

　　五、物業(yè)保險后的注意點(diǎn)

　　要特別提請注意的是物業(yè)管理企業(yè)在購買保險后并不意味著可以高枕無憂、輕率從事。其理由是：

　　(1)一旦發(fā)生保險事故，不僅會帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會給用戶帶來諸多不便，這會給提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)造成不便。

　　(2)有些意外除了涉及經(jīng)濟(jì)責(zé)任以外，還會涉及法律責(zé)任，而在這方面，保險公司就無能為力了。

　　(3)如果保險公司察覺物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費(fèi)提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負(fù)擔(dān)。若投保人存在過錯，保險公司有權(quán)拒絕理賠。

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