2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(31)

　　1.估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。例如，某市某大廈強制拍賣的拍賣底價評估結(jié)果爭議一案，原產(chǎn)權(quán)人對估價機構(gòu)的估價結(jié)果有異議，引發(fā)了對該估價結(jié)果究竟是否合理的爭論。$lesson$

　　此時衡量該估價結(jié)果是否合理，要回到原估價時點(原估價時點是1996年3月11日)，相應(yīng)地，估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等，也都要以原估價時點1996年3月11

　　日時的狀況為準。否則的話，就無法檢驗該估價結(jié)果是否合理。而且任何其他估價項目的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的，事實上可能并沒有錯誤，只是過去的估價結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況，因為估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。

　　2.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價值，要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。

　　3.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。

　　4.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格。

　　5.估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。

　　現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時存在著下列3種估價：

　　(1)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少;

　　(2)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少;

　　(3)估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，且在建成時的價值是多少。

　　第五節(jié) 公平原則

　　公平原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

　　評估出的價值如果不夠公平合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機構(gòu)以至于整個估價行業(yè)的社會聲譽和權(quán)威性。

　　例如，為房地產(chǎn)買賣目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格高，則賣者得利，買者受損;為房地產(chǎn)抵押目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格高，則抵押人得利，抵押權(quán)人受損;

　　為城市房屋拆遷補償目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損;為房地產(chǎn)課稅目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格低，則納稅人得利，政府受損，這對于其他的納稅人來說也有失公平。

　　為評估出公平合理的價值，估價人員首先應(yīng)本著下列假設(shè)進行估價：各方當事人均是理性的、精明的。

　　其次，估價人員應(yīng)以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮價格，又稱“換位思考”：在交易中，各方當事人的心態(tài)是不同的，如買者的心態(tài)是出價不能高于其預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益或重新購建價格或相同房地產(chǎn)的價格，

　　賣者的心態(tài)是不愿意以低于他對該房地產(chǎn)已投入的成本或相同房地產(chǎn)的價格出售。

　　然后，估價人員再以老師的身份來反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值：先假設(shè)評估價值的高低不是與自己無關(guān)，即如果將自己分別設(shè)想為各方當事人的角色，

　　評估價值的高低會對自己有什么影響，假如自己是買者會怎樣，是賣者又會怎樣，并謹記“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基礎(chǔ)上自然就會權(quán)衡出一個對各方當事人來說均為公平合理的價值。

　　為評估出公平合理的價值，估價人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響;如果與估價對象有利益關(guān)系或是當事人的近親屬，應(yīng)當回避;

　　必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗并遵循嚴謹?shù)墓纼r程序。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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